2015年1月20日，國家統(tǒng)計局公布了2014年經(jīng)濟數(shù)據(jù)，國內(nèi)生產(chǎn)總值636463億元，比前一年增長7.4%。分季度看，2014年，一季度同比增長7.4%，二季度增長7.5%，三季度增長7.3%，四季度增長7.3%。從2014年樓市的表現(xiàn)來看，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”影響，繼杭州、常州、溫州、寧波、北京、上海等多個城市個別樓盤大幅降價逆襲之后，南京、廣州、寧波、西安等多地出現(xiàn)中小房企倒閉破產(chǎn)或“跑路”現(xiàn)象。

　　銀行“惜貸”庫存壓力大，2015三大趨勢猜測：

　　盡管大部分城市樓市的限購政策已取消，“央四條”與降息等刺激性政策也出臺、各個地方政府也出臺的“救市”措施，樓市在年底也出現(xiàn)“翹尾行情”，但是，“翹尾行情”的背后是房企沖刺年度銷售業(yè)績指標的背景下完成的，而這并不意味著翹尾行情可以繼續(xù)延續(xù)。那么，當前宏觀經(jīng)濟觸底基本面背景下，預計2015年貨幣政策會有哪些變化特征，樓市調(diào)控政策執(zhí)行層面預期會有哪些變化？刺激樓市需求的政策會否出臺？2015年整個房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢如何？讓我們看看同策如何看待？

　　特征一：宏觀經(jīng)濟觸底階段，定向?qū)捤韶泿耪哂型永m(xù)，但對樓市投資風險控制會進一步加強

　　解析：進入2015年，即使2014年下半年以來各類“救市”政策出臺，樓市在年底也出現(xiàn)了“翹尾行情”，但是，市場庫存偏大的基本面沒有改變，大多數(shù)房企的盈利狀況仍然堪憂，企業(yè)也會面臨一定資金面問題。

　　因此，從2015年上半年銀行信貸大背景來看，即使央行降息也不會改變銀行繼續(xù)“惜貸”行為，從實際市場表現(xiàn)來看，銀行對于中小房企的貸款仍然是比較謹慎，并沒有出現(xiàn)實質(zhì)性松動，銀行等金融機構(gòu)不會無限制再給房企更多的“救命錢”，甚至當前金融機構(gòu)為了控制樓市投資風險已經(jīng)開始對中小企業(yè)“停貸”、“鎖房”，這些因素成為2015年年初類似于深圳、杭州、上海等房企被“鎖房”而導致企業(yè)資金面危機的導火索。因此，從這個角度來看，進入2015年政策層面對樓市投資風險控制有可能會進一步加強。

　　特征二：2014年投資銷售均下降，房價下跌仍然是主流，2015年大多數(shù)房企資金面仍緊張，“去庫存”仍然是市場主旋律

　　解析：從2014年12月份36個大中城市存銷比（庫存壓力指標）變化來看，由于“救市”、房企沖刺年度銷售業(yè)績指標等因素，一線城市及部分二線城市庫存去化周期回落至合理區(qū)間，但是，庫存壓力仍然較大、市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍然占到大多數(shù)。尤其是在2015年之初，對于大多數(shù)城市而言，由于沖刺年度銷售業(yè)績指標的因素降低，導致市場去化速度降低，去化周期還會略回升，此時，“去庫存”仍然是市場主旋律，房價在2015年年內(nèi)仍然有下行壓力。

　　在這樣的市場背景下，政策層面仍然保持定向?qū)捤蔂顟B(tài)，以盡快去化市場庫存。比如2015年1月16日，國家發(fā)改委副主任朱之鑫表示，國內(nèi)房地產(chǎn)并沒有出現(xiàn)危機，房價適當波動是在擠出投機性需求，2015年將穩(wěn)定住房消費。

　　特征三：2015年經(jīng)濟有下行壓力，人口增速放緩，人口紅利減少，決定樓市“去庫存”不會改變

　　解析：從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，截至2014年末，中國大陸總?cè)丝冢ò?1個省、自治區(qū)、直轄市和中國人民解放軍現(xiàn)役軍人，不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺灣省以及海外華僑人數(shù)）136782萬人，比上年末增加710萬人。全年出生人口1687萬人，人口出生率為12.37‰，死亡人口977萬人，人口死亡率為7.16‰。盡管人口自然增長率為5.21‰，比上年提高0.29個千分點，但相比之前十幾年，人口增速已明顯放緩，人口紅利在逐漸減少，這就決定了樓市需求的增速也會逐年放緩。

　　然而，對于大多數(shù)品牌房企來講，出于對業(yè)績和增長率的追求，在資金、人員、土地各方面不斷加大投入，即使在2014-2015年市場條件不佳的情況下依然試圖達到15%甚至20%以上的年增長率，這會導致房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)能過剩，供應過多，庫存高企，造成更大的去庫存壓力。

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