二手分析

　　央行、住建部、銀監(jiān)會3月30日聯(lián)合下發(fā)通知，規(guī)定對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，較低頭付款比例調(diào)整為不低于40%。同時，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購購頭套普通自住房，較低頭付比例下調(diào)為20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，較低頭付比例為30%。同日，財政部發(fā)文《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，購購2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　對此，合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌分析，二套房貸頭付下調(diào)，一方面由于目前經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)成為穩(wěn)增長的重要支撐，穩(wěn)定樓市成為當(dāng)務(wù)之急；另一方面，總理兩會上強(qiáng)調(diào)“鼓勵自住和改善性住房需求”，支持改善性住房需求的措施要落地。“準(zhǔn)確地說，下調(diào)二套房頭付和利率不是”救市“，而僅是恢復(fù)到嚴(yán)厲限制改善購房之前的正常水平，是貸款政策的回歸。”

　　此外，換房需求得到信貸支撐。龍斌表示，營業(yè)稅放寬有助加快市場流通，購房2年即可實現(xiàn)無稅負(fù)購賣。次購房頭付和利率下調(diào)，降低了換房的門檻和購房成本，加快樓市復(fù)蘇步伐。改善性需求對于樓市有比較強(qiáng)的帶動性，其入市必然加快庫存消化，以及提高大戶型消化率，一二線城市市場回暖預(yù)計因此會加快，三四線城市成交量也會逐漸增加，或許相對會有些滯后，去化和去庫存應(yīng)該會加快。

　　咨詢量突增房源有望增加

　　一日內(nèi)連出兩新政，且都是對市場產(chǎn)生正面影響的利好，無論是購家還是業(yè)主，均對新政相當(dāng)關(guān)注。合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，從合富置業(yè)部分行了解到的情況來看，新政出臺后頭日，咨詢量普遍錄得增加，而部分咨詢量多的分行，單日錄得的咨詢量就比新政出臺前增加了20%-30%。咨詢的客戶當(dāng)中，不少是有意換房的改善型購家，對二套房貸頭付款比例降到40%的新政較為關(guān)注，而不少業(yè)主則較關(guān)注營業(yè)稅新政，這些咨詢的業(yè)主大多都是持有證已滿兩年但未滿五年的物業(yè)，存在出售套現(xiàn)的意愿，希望知道新政對自己出售的物業(yè)存在哪些利好。

　　梁燕明分析，從以往情況來看，由于存在5.6%的營業(yè)稅稅費(fèi)支出，新政出臺前，證未滿五年的物業(yè)，受關(guān)注度往往都大幅低于證滿五年的物業(yè)，甚至有購家在看中物業(yè)后，因得知物業(yè)證未滿五年而放棄購購。營業(yè)稅新政實施后，有望激活這些證已滿兩年但未滿五年的物業(yè)，重新受到購家的關(guān)注，購房者的房源選擇空間明顯增大。由于營業(yè)稅新政的出臺，這些證滿五年物業(yè)稅費(fèi)支出不高的優(yōu)勢依然存在，因此，這些證滿五年的房源，在新政后受關(guān)注亦不會受到太大影響。

　　除此以外，部分之前一二手樓價倒掛的區(qū)域，二手房的吸引力在新政后有望有所提升，主要原因在于，這些區(qū)域內(nèi)之前之所以存在一二手樓價倒掛的現(xiàn)象，并非物業(yè)本身價格和質(zhì)素沒有吸引力，而是由于證未滿五年而稅費(fèi)支出較重，房價加上稅費(fèi)支出后的購房成本高于同區(qū)在售一手房源，因此，新政前這些二手房源對購家吸引力并不大。不過，在營業(yè)稅新政出臺后，情況有可能出現(xiàn)改變，部分證已滿兩年的二手房，受到新政利好而減免營業(yè)稅支出后，購房成本支出反而比同區(qū)在售一手樓要低，而且更有戶型及發(fā)展成熟度等優(yōu)勢存在，有望重新吸引購家關(guān)注。

　　購家憂漲價看中即加緊入手

　　新政出臺后，廣州（樓盤）二手市場表現(xiàn)相對較理性，二手房成交出現(xiàn)小幅增長。據(jù)陽光家緣網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，3月30日-31日這兩天全市單日二手房網(wǎng)簽量升至200宗左右，而一周前的3月23日-24日這兩天全市單日二手房網(wǎng)簽量僅在120-150宗左右的水平。

　　之前看中物業(yè)后仍猶豫未決的購家，在新政后普遍都加緊作出購房決定，而之前觀望多時的購家，也出現(xiàn)加緊入市的趨勢。梁燕明表示，新政出臺后的頭日，有多宗因價格而談不攏的個案，購家的態(tài)度出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，不少個案都趕在3月31日這天簽約成交了，主要原因在于購家擔(dān)心新政后樓價可能一改之前平緩的走勢進(jìn)而明顯上升。當(dāng)中，約七成的購房個案是改善型置業(yè)，而在改善型購房個案中，超過六成屬于按揭購房，反映二套房貸新政對加快這些改善型購家出手存在正面的影響作用。

　　此外，由于擔(dān)心業(yè)主在新政后提價，亦有不少之前已看中物業(yè)、打算一次性付款購房的購家，趕在新政出臺后一兩天時間內(nèi)簽約成交。據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，3月31日至4月1日這兩天簽約成交的個案當(dāng)中，約有四成多是一次性付款購房的個案，而業(yè)主仍然普遍能給予一次性付款購房的購家較大讓價幅度。即使是總價不高的成交個案，業(yè)主依然愿意給予一次性付款購房購家較大的讓價幅度。如有一宗總價不到100萬元的樓梯樓兩房成交個案，由于購家選擇一次性付款方式購房，業(yè)主較終亦同意讓價7%將物業(yè)出售。

　　現(xiàn)時，雖然有個別業(yè)主因受新政利好而調(diào)高放盤價，但市場上大部分業(yè)主仍保持理性。梁燕明表示，新政只是釋放出積極信號，而目前市場形勢并未完全逆轉(zhuǎn)，若業(yè)主出現(xiàn)反價，購家會追漲的意愿并不高，大多購家會寧愿改而另選其它物業(yè)。
 

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