隨著政府保護合法收入,創(chuàng)造條件讓更多民眾擁有財產(chǎn)性收入,特別是保護私有產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定和民間意識不斷明晰,再加上城鎮(zhèn)居民住房自有率已達90%,70年產(chǎn)權(quán)問題的坎兒再也繞不過去了。土地使用權(quán)續(xù)期應(yīng)貫徹“低費率、廣覆蓋、每年繳”的原則,有償續(xù)期是必然的,但續(xù)期費用按市場地價較高折扣收費也是必然的。對于非自住房(特別是兩套以上住房),由于多享受了公共服務(wù)、多占用了社會資源,續(xù)期費率自然也該提高。

　　在原先的《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書》中,僅標有土地70年使用期限的起止時間,而無房屋所有權(quán)的起止時間,而在新版《不動產(chǎn)權(quán)證書》上,明確設(shè)置的“使用期限”一項,引起廣泛關(guān)注,甚至有媒體報道稱,設(shè)置“使用期限”一欄,意味著“全國業(yè)主變房客”。對此,國土部部長姜　　大明上周日在十二屆全國人大三次會議次全體會議前回答記者提問時表示,證書有權(quán)利類別,包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán),“使用期限”是登記土地使用期限,房屋所有權(quán)是沒有期限的。

　　按姜部長的說法,則70年僅是業(yè)主行使土地使用權(quán)的時間,而業(yè)主對房屋則擁有無限期所有權(quán)。不過,筆者比較迷惑,既然土地所有權(quán)是政府的,業(yè)主只交了70年使用權(quán)費用,那么,使用權(quán)到期后,政府完全可行使所有權(quán),將土地無償收回。相應(yīng)的,業(yè)主也可行使所有權(quán),將地上建筑物拿走。問題是,誰都知道“房隨地走”,房屋所有權(quán)必然受到土地使用期限的牽扯,這是無法避開的。于是,業(yè)主對房屋的所有權(quán)還是無法落到實處。

　　之所以在新版《不動產(chǎn)權(quán)證書》上明確設(shè)置“使用期限”一項,國土部的解釋,是為了更加醒目明土地使用期限,提醒業(yè)主在使用期限到期前及時去續(xù)期,以實現(xiàn)對于房屋的所有權(quán)。事實上,這一點在相關(guān)法律中已有規(guī)定,《城市房地產(chǎn)管理法》十二條規(guī)定,“土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用的,應(yīng)當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期,除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的,應(yīng)當予以批準”。言下之意,現(xiàn)在所有購的房子到期后,業(yè)主有優(yōu)先續(xù)約權(quán), 只要業(yè)主還要,別人就不能要,業(yè)主不要,則別人才可以要。

　　這一思路,便是2007年《物權(quán)法》149條明確規(guī)定的,即“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期”,但續(xù)期的細則,特別是收費標準則就不明確了。

　　1987 年之前,“土地不準租賃和購賣”的原則已經(jīng)上升到了誰也不敢碰的意識形態(tài)高度,否則便會觸犯刑法。但是,外資進來后要蓋房子,不能讓人家懸在空中,于是就借鑒了我國香港地區(qū)的土地批租制度。在我國內(nèi)地,這一嘗試較先是從深圳1987年土地有償出讓開始的,并經(jīng)過1987年4月《憲法》的修正,規(guī)定“土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓”,從而確立了所有權(quán)和使用權(quán)分離的土地出讓模式。

　　因此,70年產(chǎn)權(quán)只是當年急就章式的暫行規(guī)定,卻一直沿用至今,再加上當年私人房屋不多,還沒有多大必要考慮“70年后怎么辦”的問題。關(guān)于這一點,就連 2007年看似繞不開的《物權(quán)法》發(fā)布也有意無意地避開了,僅僅提出“自動續(xù)期”,但沒有提續(xù)期的具體標準。用北京大學國家發(fā)展研究院教授周其仁的話來說,就是“改革現(xiàn)在兩只鞋,一只已經(jīng)脫下來了,一只鞋還懸著,這是漸進改革的結(jié)果,留給未來解決”。

　　隨著政府保護合法收入,創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財產(chǎn)性收入,特別是保護私有產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定和民間意識不斷明晰,再加上“房改”(公房歸個人)和上世紀90年代以來住房市場的高速發(fā)展,如今我國城鎮(zhèn)居民住房自有率已經(jīng)達到了90%,70年產(chǎn)權(quán)問題的坎兒再也繞不過去了。如何續(xù)期,目前來看有兩種模式,一是房隨地走,政府補償,即政府行使所有權(quán),到期后收回土地,并對地上建筑物按一定折舊給予補償;二是重簽合同,續(xù)繳出讓金,即按市場地價或一定折扣繳納出讓金, 可以一次補交或每年收取。

　　筆者認為,榜首種模式不符合保護私有產(chǎn)權(quán)的大方向,種可行性比較高,但按市場地價100%補交可能性不大,特別是一些只有一套自住房的業(yè)主,按市場價較高折扣補交來續(xù)期是大概率事件。上世紀80年代末,深圳以20年產(chǎn)權(quán)出讓了一些使用權(quán)限為20年的商用土地,2001年前后,這些用地陸續(xù)到期。2002年至2004年, 深圳嘗試以補繳100%的市場地價作為續(xù)期條件,但沒有任何業(yè)主響應(yīng),原因就是“價格太高了”。2004年,深圳發(fā)布《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》, 重新劃定補繳標準,補繳地價下降為公告基準地價的35%。由于補交額可承受,拖欠地價無法轉(zhuǎn)讓,在實現(xiàn)資產(chǎn)收益需求的情況下,業(yè)主通過補繳獲得了續(xù)期。

　　有償續(xù)期是必然的。一方面,續(xù)期意味著重新獲得一定年限的土地使用權(quán),需向土地所有者繳納使用費或土地租賃費;另一方面,國有土地出讓是政府公共服務(wù)融資手段,土地價格僅包含了政府免費提供70年公共服務(wù)的貼現(xiàn)值,70年后若要繼續(xù)享受公共服務(wù),就需向政府繳納公共服務(wù)使用費,作為政府提供公共服務(wù)的資金來源;再者,部分地價上漲是城市人口集聚和公共服務(wù)完善的體現(xiàn),而不是個人投入所致。

　　但續(xù)期費用不會太高,按市場地價較高折扣收費也是必然的。按市場地價收費不符合“讓更多群眾擁有財產(chǎn)性收入”的政策導向;況且只有一套自住房的居民,并無財產(chǎn)性收入,很多繳不起市場地價;較后,要從居民綜合稅負、社會保障的角度看待續(xù)期費用問題。稅收和土地使用費都是政府提供公共服務(wù)的資金來源,而在流轉(zhuǎn)稅制下,居民承擔了絕大部分稅負,再加上社會保障幅度并不高,住房擁有“低成本、高價值”發(fā)揮了緩沖高稅負、沖抵社會保障的角色。

　　因此,土地使用權(quán)續(xù)期應(yīng)貫徹“低費率、廣覆蓋、每年繳”的原則,而對于非自住房(特別是兩套以上住房),由于多享受了公共服務(wù)、多占用了社會資源,續(xù)期費率自然也該提高,這事實上就是房產(chǎn)稅,也是土地財政向稅收型財政轉(zhuǎn)型和公共財政的建設(shè)。

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