為何我們的住宅期限是70年？

　　估算的一家三代使用期限

　　對(duì)于這70年的時(shí)間是如何產(chǎn)生的，北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究副主任王宏新(王宏新博客,王宏新新聞,王宏新說吧)認(rèn)為，在住宅使用期限上全世界都沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，比如在英國，土地被認(rèn)為是女王的，而購購了房產(chǎn)的人擁有999年的使用權(quán)，這個(gè)時(shí)間近乎世襲。而我國在這個(gè)時(shí)間的規(guī)定上，基本上是估算一家祖孫三代的使用期限，因?yàn)闀r(shí)間太短怕購購者接受不了，時(shí)間太長又有私有化的風(fēng)險(xiǎn)，在這樣的背景下產(chǎn)生了70年的使用權(quán)期限。

　　據(jù)北京時(shí)代九和律師事務(wù)所合伙人王建文介紹，這也是逐步摸索出來的，因?yàn)槲覈诮▏笙鄬?duì)長時(shí)間內(nèi)并沒有真正的商品房，而在上世紀(jì)80年代初期，在深圳開始了試驗(yàn)，當(dāng)時(shí)給出的使用期限是20年，后來發(fā)現(xiàn)這個(gè)時(shí)間并不適合。

　　國家前段時(shí)間對(duì)住房期滿后有所新規(guī)

　　目前《土地管理法（修訂草案征求意見稿）》正在全國國土廳局系統(tǒng)征求意見，而且明確《土地管理法》的修訂將在年內(nèi)審議。引起人們關(guān)注的是在新規(guī)當(dāng)中，住宅70年大限到期后“按照國家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期”替換了原來表述明確的“無償自動(dòng)續(xù)期”，其預(yù)留操作空間的用意明顯，相比于2008年夏天國土資源部內(nèi)部討論的“草案”，這次的討論稿給了人們巨大的遐想空間。據(jù)了解，“征求意見稿”將形成《土地管理法》的基本框架，全國人大法工委也將審核該法。

　　這次《土地管理法》的修訂稿應(yīng)該與《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定保持一致。據(jù)悉，在“征求意見稿”中的第103條，單獨(dú)列了一段表示“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，按照國家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期”。據(jù)了解，這也是為了對(duì)接此前《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，只不過相比于2008年夏天的那一版“草案”， “無償”的表述不再明確。

　　收費(fèi)是怎么個(gè)收法？

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，即便政府采用住宅用地有償續(xù)期的方式，也會(huì)由各地根據(jù)自身的不同情況設(shè)定不同的“收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”——因?yàn)槿珖牡貎r(jià)差異太大。而針對(duì)北京市場，流傳出1300元/平方米價(jià)格續(xù)期的說法，盡管只是些小道消息，但是這樣高的收費(fèi)已經(jīng)讓有些人感到恐慌。

　　在我國，如果住宅70年大限到期后，真的要執(zhí)行“有償續(xù)費(fèi)”，那么我們購購的房子真的只是“房子”，而不包括土地。我們一直以來購購的房地產(chǎn)也就會(huì)只剩下“房產(chǎn)”而沒有“地產(chǎn)”了。

　　王宏新認(rèn)為，到底是有償續(xù)期還是無償續(xù)期，現(xiàn)在還說不準(zhǔn)。他認(rèn)為，如果《土地管理法》的修訂中明確了“無償”，那么，政府將肯定不能在續(xù)期中收取費(fèi)用，而以“按照國家有關(guān)規(guī)定”作為表述，既有可能是無償，也有可能是有償，這樣就有了回旋的空間，屆時(shí)視情況進(jìn)行靈活處理。因?yàn)樯婕傲嗣恳粋€(gè)人的利益，所以應(yīng)該加強(qiáng)公眾的參與，甚至可以舉辦聽證會(huì)來決定。

　　王建文律師也認(rèn)為，收費(fèi)的可能性是存在的，因?yàn)閺倪壿嬌蟻碚f，購房人出錢購購的是房屋70年的使用權(quán)，這一點(diǎn)在合同中就有明確的規(guī)定，換句話說，這房子是你的，而地還不是你的。但是，對(duì)于六七十年后的具體發(fā)展，王建文表示，變數(shù)太大了，不收費(fèi)的可能性更大，即使收也會(huì)是象征性的。

　　商鋪和寫字樓的使用期限不一樣

　　除了住宅的70年大限外，很多人購購的商鋪和寫字樓也有不同的使用年限，根據(jù)國家規(guī)定，商業(yè)用房土地使用期限一般為40年,工業(yè)和辦公用地土地使用期限為50年。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，土地有使用期限，房產(chǎn)無使用期限，針對(duì)住宅物業(yè)、土地使用期限到期后自動(dòng)延期，其他類型物業(yè)到期后補(bǔ)交土地使用費(fèi)或由政府收回。

　　這一次《土地管理法》的修訂大家的焦點(diǎn)主要都集中在住宅用地期限上。實(shí)際上，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，如果真正采取有償續(xù)期的話，此政策可能對(duì)商鋪和寫字樓的影響會(huì)更大一些，一方面因?yàn)楸旧磉@兩種物業(yè)形式的使用年限就相對(duì)較短；另一方面，這兩種物業(yè)形式的持有者要么是公司，要么是投資人，他們本身通過持有這種物業(yè)就獲得了一些收益；另外，這部分人對(duì)于稅費(fèi)的敏感程度也比較寬容，所以，估計(jì)商鋪和寫字樓的續(xù)期會(huì)采取有償?shù)目赡苄员容^大。

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