上海近日在《國有建設用地使用權出讓預申請須知》中的“無償收回”及“出讓人收回并補償相應殘余價值”規(guī)定，又再“刺激”起人們對土地使用權70年大限的議論。按照《物權法》149條的規(guī)定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。”上海新規(guī)是否與《物權法》相悖？自動是否等于無償？70年大限如何計算？記者專訪了廣州市律師協(xié)會房地產法律專業(yè)委員會主任許奮飛律師、廣東大同律師事務所律師朱永平。

　　自動續(xù)期≠無償續(xù)期

　　朱永平頭先指出，根據《物權法》，住宅使用超過70年后，一般不存在收回問題。

　　“70年之后土地使用權如何處理，在《物權法》立法的時候曾經引發(fā)過一輪探討，是續(xù)期，還是收回？是有償續(xù)期，還是無償？至今還沒有出臺《細則》，不過可以肯定的是，自動續(xù)期并不當然等于無償續(xù)期”，許奮飛分析。

　　他指出，“‘自動’的含義僅僅表明住宅所有人不必像商業(yè)用地所有人那樣，要在使用期屆滿前一年提出續(xù)期申請而自動地獲得續(xù)期，而且政府有責任幫助住宅所有人完成續(xù)期。但是，這并不意味著這個過程是無償的，從這個角度上說，在法理上上海的新規(guī)定并沒有與《物權法》相悖”。

　　細則越晚出臺越利民

　　“對于老百姓而言，有關住宅建設用地使用權期滿后的《細則》規(guī)定越晚出臺越有利”，許奮飛指出。

　　他分析，“如果現在就出臺《細則》，立法者往往只能在當下的法律框架下，按照目前的法律觀念來制定《細則》，如此一來，結果很可能是只能續(xù)期70年，或者是有償續(xù)期70年。如果未來30年后制定細則，可以肯定，未來的立法者將以比現在進步得多的立法觀念來設計《細則》。保護私有產權是歷史發(fā)展的潮流，因此未來的立法者在保護住宅使用權的時候必然更加堅決，有可能續(xù)期70年以上，或者無償續(xù)期，甚至變成恒久產權都是有可能的”。

　　二手房70年計算不中斷

　　二手房使用權年限如何計算？許奮飛肯定地表示，“二手房70年的期限計算不會因為所有人的變更而中斷，計算的起點仍然是土地出讓合同簽訂之日，連開發(fā)商建設時間也要算進去，如果購入二手房時該房子只剩下40年的使用期限，那么新所有人也只有40年的使用期限。”

　　房改房的情況也是如此，許律師表示，“一般而言，房改房在房改的時候會補交土地出讓金，但是70年的期限計算并不是以補交土地出讓金之日算起，而是按照建設施工之日算起，這個要特別留意。另外，對于1978年之前建的那些房子甚至解放前建的房子，其使用期限如何計算，還得等待國土部門的解釋，這是歷史問題。”

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