資本正在逃離中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，無論是國(guó)內(nèi)，還是境外。

根據(jù)用益信托的監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，剛剛過去的2014年第四季度，房地產(chǎn)集合資金信托的發(fā)行規(guī)模為486億元，較2013年同期下降了61%；房地產(chǎn)集合資金信托的成立規(guī)模為356億元，同比則下降了65%。

“光耀地產(chǎn)、佳兆業(yè)集團(tuán)出現(xiàn)的一些問題，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信托融資的負(fù)面效果是非常明顯的。今后信托機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資只會(huì)越來越謹(jǐn)慎。”用益信托研究員帥國(guó)讓向人民網(wǎng)記者指出，“另一個(gè)原因是，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)并不景氣，整個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性都在積聚。”

　　帥國(guó)讓也進(jìn)一步透露，2015年房地產(chǎn)信托到期規(guī)模相比去年將會(huì)增加27%。據(jù)用益信托的統(tǒng)計(jì)，今年房地產(chǎn)信托到期規(guī)模將達(dá)到2413億元，而2014年房地產(chǎn)信托到期規(guī)模為1900億元。

“今年房地產(chǎn)信托到期規(guī)模非常大，因此房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)信托再融資的需求也會(huì)進(jìn)一步加大，信托以舊還新的壓力很大。”帥國(guó)讓說，“但是，今年房企們的信托融資及再融資會(huì)變得非常困難。”

另外，帥國(guó)讓也預(yù)測(cè)，雖然去年房地產(chǎn)信托發(fā)生的實(shí)質(zhì)性違約情況并不多，但是今年這些房企發(fā)生信托違約、延期兌付及第三方接盤的現(xiàn)象會(huì)大幅增加。

在人民網(wǎng)較近舉辦的一次地產(chǎn)論壇上，針對(duì)近期二、三線城市可能出現(xiàn)的一些信托產(chǎn)品違約情況，京投銀泰執(zhí)行總裁高一軒分析，許多的金融機(jī)構(gòu)在甚至在今年可能要直面的一個(gè)情況是，“短時(shí)間內(nèi)是否會(huì)成為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”的可能性。

“因?yàn)樾磐羞`約之后很多的項(xiàng)目和土地都會(huì)抵押過來，這些信托公司、金融機(jī)構(gòu)將會(huì)獲得更多的房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)包。”高一軒說。

對(duì)于2015年的樓市狀況，中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)馮俊預(yù)測(cè)將會(huì)是一個(gè)相對(duì)理性和平穩(wěn)的市場(chǎng)。不過，業(yè)內(nèi)對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)另一個(gè)判斷是，房企將會(huì)普遍面臨融資難的問題。

上海某房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，2015年全國(guó)市場(chǎng)走勢(shì)基本定型，也就是“見底和復(fù)蘇”。但是對(duì)開發(fā)商而言，存在兩類“黑天鵝事件”。

“一是與反腐有關(guān)，部分房企、部分項(xiàng)目與政府官員的關(guān)系，過于曖昧，官員落馬而殃及池魚。”楊紅旭說，“二是與融資有關(guān)，民間高利貸所占企業(yè)融資比重過高，三、四線城市去庫(kù)存仍需持久戰(zhàn)，資金緊張，外遭擠兌潮。”

中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)今年在境外資本市場(chǎng)所遇壓力同樣不會(huì)輕松?；ㄆ旖诰忘c(diǎn)名包括富力地產(chǎn)在內(nèi)等近期有債券到期的開發(fā)商，今年可能會(huì)面臨較大的再融資壓力和成本，中國(guó)開發(fā)商在境外融資時(shí)可能會(huì)更守規(guī)矩，專注于盈利能力而非快速擴(kuò)張。

援引華爾街日?qǐng)?bào)的消息，1月份通常是債券發(fā)行繁忙的月份，一些公司正在進(jìn)行預(yù)備評(píng)級(jí)工作，并在試探投資者的興趣。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾的數(shù)據(jù)，中國(guó)上市房地產(chǎn)開發(fā)商2015年的到期證券規(guī)模只有33億美元。

在剛過去的2014年，湯森路透統(tǒng)計(jì)，2014年中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)行了近150億美元的債券，較2014年下降了41%。尤為明顯的是，2014年超過四分之三的債券是在上半年，即中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格開始下跌之前發(fā)行的。

“恒大地產(chǎn)這類公司想要在2015年對(duì)債券進(jìn)行再融資的話，較好的情形是借貸成本上升，較差的情形是融資大門被關(guān)上。”華爾街日?qǐng)?bào)在文章中分析稱。

一直對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)有托底觀念的政府或已經(jīng)有所意識(shí)。今日市場(chǎng)已有消息稱，已經(jīng)暫停7年的房地產(chǎn)REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）有望在今年上半年開啟試點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)將迎來直接融資的渠道。

“在政策層面放開房地產(chǎn)信托基金肯定會(huì)對(duì)行業(yè)形成利好，但是資金在投資者和金融機(jī)構(gòu)手里，這些資本是否仍然對(duì)投資房地產(chǎn)有興趣亦是關(guān)鍵。”同策資源一位分析師指出，“REITs的放開，其實(shí)也是利用證券化分?jǐn)偛豢煽仫L(fēng)險(xiǎn)。另外，REITs試點(diǎn)更可能先在租賃市場(chǎng)展開。”

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