資本正在逃離中國的房地產(chǎn)市場，無論是國內(nèi)，還是境外。

根據(jù)用益信托的監(jiān)測統(tǒng)計，剛剛過去的2014年第四季度，房地產(chǎn)集合資金信托的發(fā)行規(guī)模為486億元，較2013年同期下降了61%；房地產(chǎn)集合資金信托的成立規(guī)模為356億元，同比則下降了65%。

“光耀地產(chǎn)、佳兆業(yè)集團出現(xiàn)的一些問題，對房地產(chǎn)企業(yè)信托融資的負面效果是非常明顯的。今后信托機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的融資只會越來越謹慎。”用益信托研究員帥國讓向人民網(wǎng)記者指出，“另一個原因是，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)并不景氣，整個行業(yè)的風(fēng)險和不確定性都在積聚。”

　　帥國讓也進一步透露，2015年房地產(chǎn)信托到期規(guī)模相比去年將會增加27%。據(jù)用益信托的統(tǒng)計，今年房地產(chǎn)信托到期規(guī)模將達到2413億元，而2014年房地產(chǎn)信托到期規(guī)模為1900億元。

“今年房地產(chǎn)信托到期規(guī)模非常大，因此房地產(chǎn)企業(yè)對信托再融資的需求也會進一步加大，信托以舊還新的壓力很大。”帥國讓說，“但是，今年房企們的信托融資及再融資會變得非常困難。”

另外，帥國讓也預(yù)測，雖然去年房地產(chǎn)信托發(fā)生的實質(zhì)性違約情況并不多，但是今年這些房企發(fā)生信托違約、延期兌付及第三方接盤的現(xiàn)象會大幅增加。

在人民網(wǎng)較近舉辦的一次地產(chǎn)論壇上，針對近期二、三線城市可能出現(xiàn)的一些信托產(chǎn)品違約情況，京投銀泰執(zhí)行總裁高一軒分析，許多的金融機構(gòu)在甚至在今年可能要直面的一個情況是，“短時間內(nèi)是否會成為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”的可能性。

“因為信托違約之后很多的項目和土地都會抵押過來，這些信托公司、金融機構(gòu)將會獲得更多的房地產(chǎn)項目資產(chǎn)包。”高一軒說。

對于2015年的樓市狀況，中房協(xié)副會長馮俊預(yù)測將會是一個相對理性和平穩(wěn)的市場。不過，業(yè)內(nèi)對今年房地產(chǎn)市場另一個判斷是，房企將會普遍面臨融資難的問題。

上海某房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，2015年全國市場走勢基本定型，也就是“見底和復(fù)蘇”。但是對開發(fā)商而言，存在兩類“黑天鵝事件”。

“一是與反腐有關(guān)，部分房企、部分項目與政府官員的關(guān)系，過于曖昧，官員落馬而殃及池魚。”楊紅旭說，“二是與融資有關(guān)，民間高利貸所占企業(yè)融資比重過高，三、四線城市去庫存仍需持久戰(zhàn)，資金緊張，外遭擠兌潮。”

中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)今年在境外資本市場所遇壓力同樣不會輕松。花旗近期就點名包括富力地產(chǎn)在內(nèi)等近期有債券到期的開發(fā)商，今年可能會面臨較大的再融資壓力和成本，中國開發(fā)商在境外融資時可能會更守規(guī)矩，專注于盈利能力而非快速擴張。

援引華爾街日報的消息，1月份通常是債券發(fā)行繁忙的月份，一些公司正在進行預(yù)備評級工作，并在試探投資者的興趣。根據(jù)標準普爾的數(shù)據(jù)，中國上市房地產(chǎn)開發(fā)商2015年的到期證券規(guī)模只有33億美元。

在剛過去的2014年，湯森路透統(tǒng)計，2014年中國內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)行了近150億美元的債券，較2014年下降了41%。尤為明顯的是，2014年超過四分之三的債券是在上半年，即中國房地產(chǎn)價格開始下跌之前發(fā)行的。

“恒大地產(chǎn)這類公司想要在2015年對債券進行再融資的話，較好的情形是借貸成本上升，較差的情形是融資大門被關(guān)上。”華爾街日報在文章中分析稱。

一直對中國房地產(chǎn)有托底觀念的政府或已經(jīng)有所意識。今日市場已有消息稱，已經(jīng)暫停7年的房地產(chǎn)REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）有望在今年上半年開啟試點，房地產(chǎn)企業(yè)將迎來直接融資的渠道。

“在政策層面放開房地產(chǎn)信托基金肯定會對行業(yè)形成利好，但是資金在投資者和金融機構(gòu)手里，這些資本是否仍然對投資房地產(chǎn)有興趣亦是關(guān)鍵。”同策資源一位分析師指出，“REITs的放開，其實也是利用證券化分攤不可控風(fēng)險。另外，REITs試點更可能先在租賃市場展開。”

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