近日，包括泰禾集團、福晟集團、正榮地產在內的三家房企分別宣布與信托公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，合作規(guī)?？傆嬤_400億元人民幣。

媒體記者注意到，近期房企再融資不僅數(shù)量攀升，利率也水漲船高， 年化利率接近14%。而近期國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)和城市高頻數(shù)據(jù)均顯示，新房銷售有趨冷跡象：銷售、投資、開工、拿地增速全線回落。

天風證券研報指出，若新房銷售市場2019年持續(xù)低迷，則房企資金面或將面臨三期疊加：占到位資金接近一半的銷售回款2019年或將開始下滑；2019年上半年仍是債券到期高峰，房企借新還舊壓力較大；同時，2019年也是非標到期高峰。

3房企簽約400億信托協(xié)議

僅僅4天，三家房企便簽約規(guī)模達400億元的信托合作協(xié)議。

11月21日，正榮地產與興業(yè)國際信托有限公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，興業(yè)信托將為正榮地產提供100億元授信額度。而日前，正榮剛與中山證券舉行戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式，雙方締結了200億元全方面資本市場金融業(yè)務合作協(xié)議。

11月23日，泰禾集團與光大興隴信托有限責任公司在蘭州市簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，建立全面業(yè)務合作關系，總規(guī)模200億元。

11月24日上午，福晟集團與光大信托簽署了100億元戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，雙方將在房地產開發(fā)、建筑、物業(yè)等領域開展全面深入合作。

用益信托 研究員李旸向媒體記者表示，上述信托主要是為房企提供金融支持，在當前環(huán)境下房地產對融資需求還是很大的。

億翰統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房企 次償債小高峰集中在2018年9月~2019年10月，償還規(guī)模約3800億元，月均償還額280億元；第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，償債規(guī)模約8600億元，月均償還額480億元。

近期多家房企也進行了密集發(fā)債，上市房企的融資規(guī)模平均每周已超百億元。而且利率也水漲船高， 年化利率接近14%。在房地產常見的融資渠道如銀行貸款、公司債、股權融資等被收緊后，高負債房企的融資需求缺口更大。在此背景下，盡管成本高，但用途較為靈活的信托資金仍成為房企青睞的融資方式。

而隨著房地產調控進入深水區(qū)，整體上信托貸款的規(guī)模亦明顯縮量，同時房地產信托的收益率也不斷抬升。 統(tǒng)計顯示，今年前三季度，集合信托市場上成立的房地產信托產品的平均收益率分別為7.71%、7.88%和8.07%。進入四季度，截至11月15日，房地產信托產品的平均收益率已達到8.41%。如果從單個產品的收益情況來看，當前市場上甚至不乏收益率超過9%甚至10%的房地產信托產品。

但也有分析認為，今年是融資渠道緊張導致企業(yè)融資成本抬升，比如信貸、非標利率。而如果融資需求萎縮，企業(yè)融資利率將開始見頂回落，比如房地產信托等。

房地產資金或面臨“三期疊加”

從克而瑞百強房企銷售數(shù)據(jù)看，今年10月份銷售金額增速繼續(xù)回落， 值也在走低?？傮w而言，銷售降溫的趨勢非常明顯。

天風證券相關研報則指出，若新房銷售市場2019年持續(xù)低迷，則房企資金面或將面臨三期疊加：占到位資金接近一半的銷售回款2019年或將開始下滑；2019年上半年仍是債券到期高峰，房企借新還舊壓力較大；同時，2019年也是非標到期高峰。

市場降溫導致回款難度加大，利用多渠道融資、強調現(xiàn)金高周轉成為房企共識。11月16日，正榮地產集團有限公司發(fā)布公告：公司控股股東RoYue將其已發(fā)行股本中5.75億股普通股抵押予以一家資產管理公司，占公司已發(fā)行股本比例約13.95%，該資產管理公司獨立于本公司及其關連人士；截至公告披露日，RoYue實益擁有本公司已發(fā)行股本中的22.79億股股份，相當于本公司已發(fā)行股本的約55.26%。

10月底，福晟國際的一項融資公告引起市場關注。福晟國際發(fā)布公告稱，大業(yè)信托與全資子公司湖南正昊訂立融資安排補充協(xié)議，主要是大業(yè)信托貸款本金額5億元人民幣之還款日期延長。隨后，福晟國際發(fā)布公告作出解釋，融資安排期限為48個月(4年)內，故該項補充協(xié)議是在該融資安排的存續(xù)期內，不存在任何融資款項延期或違約情形。同時公告顯示，延期融資款項于上述延長期限內須按11%的年利率計息。

而對于本次福晟集團與光大信托的合作，福晟集團內某品牌管理中心人士表示，此次合作協(xié)議的融資利率是根據(jù)福晟集團的信用評級還有其他因素綜合考量后決定的，具體的合作形式和利率約定目前還沒有定論。

而融資難、回款難導致企業(yè)投資意愿發(fā)生轉變，早在三季度中報業(yè)績會上，多數(shù)企業(yè)已經表達了要謹慎拿地的態(tài)度。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年1~10月，泰禾集團新增建筑面積165.6萬平方米，新增貨值達171億元。在房企新增貨值 00中排名第92位，與其去年全年的銷售業(yè)績相比拿地速度大幅放緩。

上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向媒體記者表示，除了利用融資渠道“輸血”外，保證銷售回款也將是房企2019年的共同目標。在當前的市場周期下，為保證資金回籠，不排除會有房企繼續(xù)打折促銷銷售樓房。

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