近日，一則體育新聞震撼了經濟圈。《足球》報爆出綠城集團資金鏈緊張、海航集團欲以30億收購綠城集團及旗下子公司和杭州綠城俱樂部的消息，同時披露若干內幕，包括綠城集團董事長宋衛(wèi)平“還價”至40億元加以“婉拒”的細節(jié)，頓時一石激起千層浪。

　　昨日，海航集團在官方微博上明確表示，曾與綠城集團有過良好的項目合作，但并無計劃收購綠城集團或杭州綠城俱樂部。此前，綠城集團高層已經站出來辟謠稱“絕不可能”。雖然該消息較終被證實是傳言，但背后仍折射出業(yè)界對房企資金鏈的莫大擔憂。

　　國家統(tǒng)計局數據顯示，開發(fā)企業(yè)資金面相當不樂觀。1~8 月，全國房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源54738億元，同比增長23.4%，增幅比1~7月提高0.3個百分點，但較去年同期下降11.6個百分點。

　　其中，國內貸款比重由1~2 月份的22%下降到1~8月份的16.2%;企業(yè)自籌資金比重由1~2 月份的34.4%上升到1~8月份的40.7%。可見，隨著國內信貸繼續(xù)緊縮，開發(fā)企業(yè)被迫更多地利用自有資金，甚至不得不借道成本更高的信托資金。

　　上半年房地產信托翻倍

　　今年開始，房地產信托呈現爆炸式增長。據銀監(jiān)會統(tǒng)計，上半年投向房地產領域的新增信托資金累計達2077.66億元，發(fā)行數量和發(fā)行規(guī)模同比增幅超過100%。在上半年3.74萬億元信托資產中，有6051.91億元投向房地產業(yè)。

　　房地產信托預期收益率也持續(xù)走高。根據用益工作室統(tǒng)計，8月房地產信托的平均預期年收益率已經達到10.1%，不少股權投資類產品的收益率達到15%以上，而在6月份之前，房地產信托年收益率不到10%。

　　而對通過信托渠道融資的房地產企業(yè)來說，除了給予投資人產品預期收益外，還要付出大約1%的發(fā)行費用，2%左右的渠道費用，5%~6%的給資金中介的介紹費、第三方資產凈值調查費用等。這意味著大部分房地產信托融資成本已經達到15%以上，有的甚至已經突破20%。

　　融資環(huán)境將持續(xù)偏緊

　　如此高的成本，房企能否受得住?根據公開數據，大型房企的核心業(yè)務利潤率從15%~37%不等，一般在20%左右。比如恒大為15%，中海為26%，雅居樂為22%，保利為19%，萬科為16%，富力為18%等?？梢哉f，房企的核心利潤率只是稍稍高于15%~20%的信托成本。

　　所以，不到萬不得已，房企不會選擇信托資金。然而，這種“萬不得已”正顯得越來越頻繁。

　　業(yè)內專家稱，在抑制通脹的背景下，三季度融資環(huán)境仍然偏緊，除非開發(fā)企業(yè)能夠通過促銷大規(guī)模回籠資金。

　　與此同時，隨著房地產信托政策的收緊，房地產信托發(fā)行也愈發(fā)困難，融資成本節(jié)節(jié)攀升，房企融資的困境更是雪上加霜。

　　投資提醒

　　融資方被收購

　　信托關系轉移

　　據不完全統(tǒng)計，今年，綠城就已經發(fā)起四次信托融資，分別和華融國際信托、中泰信托、北京國際信托合作成立了三款信托產品，募資3億元、2.57億元和20億元。7月，綠城與平安信托合作的“平安財富-安城1號房地產基金集合資金信托計劃”募資8.6億元，預期收益率則高達25%以上。

　　“信托也是一種負債。”西南財經大學信托與理財研究所研究員趙楊認為，即使企業(yè)被收購，債務關系依然存在，抵押物也存在。

　　記者昨日以投資者身份咨詢平安信托的客戶經理，她表示，即使融資方被收購，也并不能改變信托項目的收益率和對客戶的收益承諾。而說到平安和綠城聯合推出的信托計劃，她表示：“投資人的收益是浮動的，只有在項目收入大幅度下降的情況下，比如房價下跌40%以上，才可能危及投資者的本金。”

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