在調(diào)控從緊的政策環(huán)境下，較近各地樓市成交量呈現(xiàn)低位波動態(tài)勢。樓市信貸環(huán)境的緊縮，國家多部門相繼加大對房企融資渠道的監(jiān)管和審查力度，同時，政府在年末來臨之際對保障房建設(shè)的加力推動，房企資金鏈進(jìn)一步被收緊。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，一旦進(jìn)入新的加息(專題 )周期，房地產(chǎn)調(diào)控的“政策疊加效應(yīng)”將使開發(fā)商在第四季度加緊推盤以回籠資金，房價或可出現(xiàn)區(qū)域性下調(diào)。

　　各地樓市低位波動

　　來自中原地產(chǎn)的市場信息，目前除了深圳二手房市場出現(xiàn)一定回升，各地新建住宅及二手住宅的成交量在上周繼續(xù)延續(xù)前幾周低位波動態(tài)勢。

　　監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，9個重要城市新房市場成交量環(huán)比微增3%。一線城市中，京穗兩城市成交下降一至三成，滬深兩城市環(huán)比增幅均在15%左右；二線城市成交則大多維持在一至二成波動狀態(tài)。二手住宅成交量方面，京津滬穗深5大城市總體環(huán)比前周微跌3%，其中北京和深圳繼續(xù)上升，環(huán)比增幅在二至三成；而上海、廣州和天津環(huán)比均有所回落，跌幅在一至四成。

　　亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月份截至20日，北京市商品住宅期房、現(xiàn)房累計成交7546套、77.55萬平方米，環(huán)比10月同期分別大增47.84%、29.40%。其數(shù)字反映出北京商品住宅成交套數(shù)實現(xiàn)環(huán)比翻倍，但是這主要是保障性住房項目集中簽約所致。該機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，因為保障性住房全部是期房，而且面積偏小?？鄢Ｕ闲宰》?，11月中上旬北京市期房、現(xiàn)房商品住宅實際簽約量僅為4877套、54.90萬平方米，環(huán)比10月同期分別減少14.09%、11.15%。11月中上旬商品住宅成交均價為20468元/平方米，環(huán)比每平方米上漲658元，漲幅僅為3.32%；實際對商品房的需求環(huán)比銳減。這表明二次調(diào)控的影響正在日益加深，購房需求被大大抑制。

　　房企融資被逐步收緊

　　10月下旬以來，房地產(chǎn)市場感受到的較明顯的政策信號是，信貸在全面收緊。加快保障性住房建設(shè)是今年針對房地產(chǎn)調(diào)控的重要指標(biāo)，為保證實現(xiàn)這項指標(biāo)，上周，國家財政部、發(fā)改委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部三部委聯(lián)合下達(dá)《關(guān)于保障性安居工程資金使用管理有關(guān)問題的通知》，規(guī)定各地從2010年起在確保完成當(dāng)年廉租住房保障任務(wù)的前提下，可將現(xiàn)行從土地出讓凈收益中安排不低于10%的廉租住房保障資金統(tǒng)籌用于發(fā)展公租房。與此同時，從供需雙方同時收緊了房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源，迫使房企融資不斷收緊。對商品住宅預(yù)售資金加強(qiáng)監(jiān)管，日前銀監(jiān)會下發(fā)通知要求信托公司對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行合規(guī)性風(fēng)險自查，目的是提示信托公司關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險，堵住房地產(chǎn)商從信托公司曲線融資的口子；證監(jiān)會也叫停上市房企再融資，對再融資房企的申請采取“一刀切”的全面關(guān)停措施，而此次共計有60家公司再融資受阻。

　　11月19日央行再次宣布上調(diào)存款儲備金率，央行的貨幣政策定調(diào)已經(jīng)由適度寬松轉(zhuǎn)向穩(wěn)健。面對年末中、農(nóng)、工、建四大銀行全年信貸額度已經(jīng)用盡停止新增開發(fā)貸款，年底前開發(fā)商大規(guī)模融資幾無可能性。不少開發(fā)商期待再挺上兩三個月爭取拿到下一年度的貸款。然而日前已有消息，明年全年新增貸款規(guī)?？s減將成定局。此時資金鏈已經(jīng)拉緊，對“錢袋子”較關(guān)心的房地產(chǎn)商已經(jīng)不如此前那般悠閑了，而這些政策對中小開發(fā)商影響。

　　上周商務(wù)部公布的數(shù)據(jù)顯示，今年房地產(chǎn)領(lǐng)域利用外資同比增加約50%，明顯高于其他領(lǐng)域利用外資增幅。盡管在國內(nèi)開發(fā)商面臨融資難困境之際，對海外融資的相關(guān)政策和措施尚未嚴(yán)格執(zhí)行。但較近主管部門重申2006年頒布的對境外個人、機(jī)構(gòu)購購房產(chǎn)的限制規(guī)定，這應(yīng)該是對國外熱錢投機(jī)內(nèi)地樓市作出的防范，這意味對海外熱錢的收緊也已經(jīng)在的視線中。中原地產(chǎn)認(rèn)為，樓市“限外”可能成為下一步政策的著眼點。

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　　市場預(yù)期發(fā)生改變

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)資金來源全面收緊的情況下，一旦再進(jìn)入加息周期，其產(chǎn)生的“政策疊加效應(yīng)”從今年第四季度將會比較明顯的反映出來。貨幣政策由適度寬松轉(zhuǎn)向穩(wěn)健的基調(diào)，意味房企融資在未來一段時間將持續(xù)處于困境。較近，開發(fā)商已經(jīng)開始調(diào)整預(yù)期，加緊推盤以回籠資金。

　　從北京的情況看，由于新政策規(guī)定，12月1日起新增預(yù)售項目將實行嚴(yán)格的預(yù)售資金監(jiān)管，預(yù)售資金將只能用于工程建設(shè)，這使得較近準(zhǔn)備開盤的項目紛紛提前取得預(yù)售證，部分原來準(zhǔn)備12月開盤的項目也已經(jīng)提前到11月中下旬開盤。截至11月20日，北京預(yù)售項目及預(yù)售公示項目合計已經(jīng)達(dá)到了28個，相比8-10月三月同期合計的26個還要多2個預(yù)售項目。合計預(yù)售面積達(dá)到了74.3萬平方米，遠(yuǎn)超過前兩月總和。有機(jī)構(gòu)預(yù)計，11月全月預(yù)售的項目將超過9月份的40個，成為年內(nèi)較高。

　　亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，12月北京市計劃開盤項目有20個，其中純新盤6個，12月開發(fā)商的計劃推盤量相對有限，但出現(xiàn)了城八區(qū)項目加快推盤的新趨勢。
樓市購方“格局”也在悄然變化。

　　據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)的消息，目前，北京購房意愿較強(qiáng)烈的異地在京購房者已明顯入市。自4月份宏觀調(diào)控以來，由于受到“非京籍人員在京貸款購房需提供一年以上繳稅憑證”的限制，5、6兩個月份，異地購房者在京購房比例出現(xiàn)了直線下滑。但是隨著市場對政策的逐漸消化，異地在京購房者比例在近期出現(xiàn)大幅回升。其比例已經(jīng)占到全體購房者的5成，與新政調(diào)控前基本持平。而目前全市全款購房者的比例達(dá)到了55.3%。

　　中原地產(chǎn)的信息，“9·29”新政以來，頒布“限購令”較嚴(yán)厲的深圳市場無論是客源量還是成交量較近均快速增加。上周新增客源量已回升至“9·29”前較高水平，成交量基本恢復(fù)至8月中旬水平。據(jù)分析，購家認(rèn)為房價并未因調(diào)控得以明顯下降，預(yù)期落空。

　　CPI的攀升及對未來房價預(yù)期的不確定性使很多人開始躁動，在沒有更好的投資渠道下，部分購房者開始從觀望狀態(tài)走出。一些一線城市的人開始進(jìn)入沒有限購政策的城市或房價相對低廉的三線城市投資購房，保值、跑贏CPI是眼下不少異地購房者出手的直接動因。

　　政策作用區(qū)域性調(diào)價

　　較近，中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院發(fā)布《中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測報告》稱，2010年中國GDP增速預(yù)計為10.1%；2011年上半年中國房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問題，價格將出現(xiàn)接近20%的下滑，這一預(yù)測引發(fā)社會各界的關(guān)注。

　　中原地產(chǎn)認(rèn)為，相比2006年及2008年的樓市調(diào)控，今年9月底開始的二次調(diào)控雖然較為嚴(yán)厲但是效果依然不明顯。由于2009年來樓價的暴漲，使得大部分開發(fā)商的資金壓力短期不會太大。目前大多數(shù)還是處在比較安全的經(jīng)營狀態(tài)，遠(yuǎn)未達(dá)到資金鏈斷裂的危險邊緣。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計也表明，北京城商品房在調(diào)控后仍舊漲價，真正降價的開發(fā)商并不多見。

　　今后的房價在調(diào)控政策作用下區(qū)域性變化或更為明顯。如北京通州樓市今年3月過度透支新城規(guī)劃利好，使得房價從1.5萬上漲到了2.5萬。而通州現(xiàn)在實際項目的庫存超過北京庫存量的20%。所以通州較近出現(xiàn)陰跌。

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