■不同的付款方式

　　付款方式分為一次性付款和分期付款。分期付款有兩種情況：一種是購房人自己將房款分期付給房地產商；另一種情況是頭期購房人直接付給房地產商，余款通過貸款由銀行付給房地產商，購房人分期向銀行還貸，在這種情況下，對房地產商來講，付款是分兩期，但購房人辦下貸款，實際等于向房地產商已付清全款。

　　搞清這個問題，購房人和房地產商發(fā)生爭議時就可搞清在不同分期付款情況下，要求房地產商賠償的金額基數是不同的。前一種情況下，是購房人已付給房地產商的房款；后一種情況是全部房款，而不是頭期和已向銀行還的貸款。

　　■付款期限的學問

　　付款期限與購房人利益直接相關，筆者建議購房人不論是一次性付款還是分期付款，較好在該條中將次付款的時間約定為“合同在政府做完備案登記后（）天內”。這樣做的好處是：1．借助備案查證房地產商提供的“五證”真?zhèn)危?．借助備案查證自己所購的房子有沒有被抵押；3．為貸款創(chuàng)造前提條件，避免房地產商拖著不備案影響辦理貸款；4．避免合同無法備案情況下退款的麻煩。

　　分期付款的期限也有多種形式：購房人自己分期付的，通常是先交頭付，然后等接到房地產商的交房通知后再交筆錢；分三期的，第三筆錢等入住后一定時間內再繳納。這種做法，購房人交的總房款通常會比一次性付款交的多，但同時可以減少期房可能發(fā)生的損失，比如房子“爛尾”，再如房價下跌幅度超過頭付及購房人自己經濟狀況發(fā)生變化等等。

　　貸款分期付款的通常都是若干年才付清，這里的關鍵是除了頭付，分期付款從何時開始，換句話說就是貸款銀行何時把購房人的貸款交給房地產商。這個時間可以是從貸款手續(xù)一辦好就開始，也可以是在房屋交付時開始，筆者認為后者對購房人更有利。

　　當然，如何付款不是購房人一廂情愿的事，如果房地產商自己沒有實力，一定要靠購房人的錢蓋房子，他們通常不會同意購房人期付款的時間拖到交房時的，在這種情況下，購房人除了爭取，只能自己決定是否購這個房地產商的房子。

　　■不同貸款的選擇

　　由于購房金額龐大，購房人購房，通常沒有能力靠已有的存款支付房款，只能通過向銀行貸款來完成，即使有能力的購房人，也經常會出于對期房的風險和資金利用的考慮而向銀行貸款。

　　房屋貸款主要分為公積金貸款、商業(yè)住房貸款和組合貸款。

　　公積金貸款由于是政策性貸款，相對來講利息較低，由于它的資金來源是職工向住房資金管理繳納的公積金，因此，只有繳存住房公積金的購房人才能申請，貸款額度也受到嚴格限制。當住房資金管理收到的公積金發(fā)生不足時，辦理的時間會減慢甚至會暫停，對于急著靠購房人繳納的房款蓋房的房地產商，有可能會不同意購房人采用公積金貸款的方式進行付款。

　　商業(yè)貸款完全屬于銀行的商業(yè)性活動，相對來講利息較高，由于錢來自銀行，在銀行能接受的風險范圍內，貸款額度通常不會受到什么限制。當然沒人愿做賠本的購賣，如果銀行不愿提供足額貸款，一定是銀行認為貸款人不還款時，通過拍賣抵押的房子，無法全部收回貸出去的款。

　　組合貸款顧名思義是公積金貸款和商業(yè)貸款兩種貸款形式組合在一起，通過商業(yè)貸款補足公積金貸款額度不足部分，利息介于公積金貸款和商業(yè)貸款之間。有的房地產商也會因公積金貸款放款慢而拒絕購房人以組合貸款形式付款。

　　近年出現的貼息貸款實際是組合貸款的變種，由于購房人可直接從銀行獲得貸款，貸款手續(xù)相對簡單，時間也會比組合貸款快。所謂的貼息就是住房資金管理將購房人可獲得的公積金貸款與商業(yè)貸款的利差返還給銀行，購房人實際付的是組合貸款的利息。貼息貸款房地產商通常都愿接受，但需要銀行和住房資金管理及貸款擔保三家都同意才行。辦理貼息貸款的各種費用比組合貸款低不少，但購房人如果可貸到較高的39萬元公積金貸款，貼息貸款中公積金貸款較高30萬元，購房人的貸款中有9萬元是要多支付公積金貸款和商業(yè)貸款利差的。

　　■擔保是怎么一回事

　　貸款人發(fā)放貸款時，借款人必須提供擔保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權依法處理其抵押物或質物，或由保證人承擔償還本息的連帶責任。房屋貸款，通常是以貸款所購購的房屋本身抵押進行擔保。對于期房，貸款人發(fā)放貸款時如果貸款所購購的房屋本身還不具備抵押的條件，通常會要求貸款人提供其它抵押物或質物進行擔保。在這種情況下，購房人為減低風險，較好避免自己提供擔保。

　　現在房地產商、銀行、保險公司都是商業(yè)機構而非政府福利機構。購房人要想房地產商提供擔保，只能到房地產商指定的銀行貸款；要想得到銀行貸款，只能按銀行的要求找保險公司保險；要想得到保險公司的保險，只能接受保險公司的保險條款。因此，購房人從貸款開始起實際就被人“吃”定了，銀行貸款不同的還款利息算法和保險公司不同的保費算法，其實都是背著抱著一邊沉，只是感覺不同。購房人要研究的不是合理不合理，而是要研究哪種方法較適合自己。劉宏誠

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