長(zhǎng)頸樓

購(gòu)期樓還是購(gòu)現(xiàn)樓？這是許多置業(yè)者在置業(yè)之初都認(rèn)真考慮的問(wèn)題。購(gòu)期樓是風(fēng)險(xiǎn)與著數(shù)同在，其的風(fēng)險(xiǎn)在于，無(wú)法準(zhǔn)確獲知房屋或房屋質(zhì)量與承諾是否相符。因而，購(gòu)家常疑心期樓是紙上美景，擔(dān)心貨不對(duì)板，甚至擔(dān)心樓盤爛尾。

不少購(gòu)家對(duì)期樓的接受程度一般是已封頂?shù)慕ㄖ?，交樓時(shí)間不超過(guò)１０個(gè)月；若交樓時(shí)間長(zhǎng)于一年的，購(gòu)家選擇的時(shí)候，普遍會(huì)持幣觀望，甚至打消購(gòu)購(gòu)念頭。因此，時(shí)下越來(lái)越多發(fā)展商會(huì)將樓盤建至現(xiàn)樓或準(zhǔn)現(xiàn)樓才賣，以求增強(qiáng)購(gòu)家的信心。但也有不少樓盤是在樓房還未封頂、園林未建、配套全無(wú)、離交樓期還遠(yuǎn)的時(shí)候就開始賣樓了。對(duì)于這類遠(yuǎn)期樓花，購(gòu)家將之稱為“長(zhǎng)頸樓”。何解？因等交樓等到業(yè)主脖子都長(zhǎng)啦！

交樓期太長(zhǎng)確實(shí)會(huì)影響樓盤銷售，尤其投資客更是“不見兔子不撒鷹”。這種“長(zhǎng)頸樓”讓業(yè)主成了“長(zhǎng)頸鹿”，是許多購(gòu)家都不愿意選擇的。

沒(méi)有陽(yáng)光權(quán)

住在有黑房、黑廚、黑廁的房子里，住戶享受陽(yáng)光的權(quán)利被剝奪了?，F(xiàn)在的購(gòu)房人都很專業(yè)了，那些缺少陽(yáng)光的房子都在“拍烏蠅”，慢慢被淘汰了。人的陽(yáng)光權(quán)有保障了，但衣服、被單等物品的陽(yáng)光權(quán)仍得不到保障。剝奪了衣物陽(yáng)光權(quán)的缺陷也新增成為樓盤的“死穴”之一。

何為“剝奪了衣物的陽(yáng)光權(quán)”呢？這么說(shuō)吧，不久前筆者陪同朋友去某明星樓盤收樓。在收樓處，業(yè)主們吵得較兇的是，該樓盤的物管公約規(guī)定所有衣物不能在景觀陽(yáng)臺(tái)上晾掛，被子等不能搭在陽(yáng)臺(tái)的欄干上曬，而該樓盤偏偏就是沒(méi)有內(nèi)陽(yáng)臺(tái)。業(yè)主們，特別是那些上了年紀(jì)的師奶都吵著說(shuō)：“南方的陰雨天比較多，有時(shí)兩三天都曬不干衣服，再不讓在陽(yáng)臺(tái)上晾衣服，衣服都要發(fā)霉了”；“陽(yáng)光能殺菌，曬過(guò)的衣服、被子對(duì)健康有好處，陰干的衣服穿了不健康”；“就算用烘干機(jī)，烘干一條牛仔褲起碼用４５時(shí)辰”……管理處的人卻說(shuō)：“不讓在陽(yáng)臺(tái)晾衣服是為了樓宇的外觀美，這么貴的房子都購(gòu)了，就舍不得購(gòu)臺(tái)烘干機(jī)！”而令業(yè)主更氣憤的是，該樓盤所有洗衣間（也是晾衣服處）就在廚房邊上，衣服不僅是陰干而且還有油煙味。更有業(yè)主氣言：“如果早知道不讓晾衣服就不購(gòu)你的樓了?！鄙踔廖飿I(yè)公司要求的所謂“外觀美”也遭到質(zhì)疑：“這樣陽(yáng)臺(tái)和房子看起來(lái)都空空如也，沒(méi)有一絲生活氣息，就像一座空殼，哪有美觀可言？”

因此，有這樣“死穴”的樓盤千萬(wàn)不能購(gòu)：沒(méi)有內(nèi)陽(yáng)臺(tái)，又不能在主陽(yáng)臺(tái)上晾衣物，令衣物喪失了陽(yáng)光權(quán)的。

　　豆腐樓

墻身開裂、屋頂滲漏、天花剝落、地板拱起……據(jù)了解，在消費(fèi)者委員會(huì)接到的質(zhì)量問(wèn)題投訴中，商品房的質(zhì)量問(wèn)題已經(jīng)成為較主要的消費(fèi)質(zhì)量問(wèn)題之一。這部分帶有質(zhì)量問(wèn)題的“豆腐樓”也成為消費(fèi)者購(gòu)房的雷區(qū)。

其實(shí)，一個(gè)樓盤建筑質(zhì)量如何，很大程度上體現(xiàn)發(fā)展商的開發(fā)實(shí)力與水平，而從經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，“豆腐樓”較經(jīng)常也較容易出現(xiàn)于一些實(shí)力欠佳的發(fā)展商開發(fā)的樓盤。因此，到品牌開發(fā)商、大樓盤那里購(gòu)樓，自然也成為不少購(gòu)家預(yù)防購(gòu)了“豆腐樓”的較普遍做法。事實(shí)上，為了確保樓宇的建筑質(zhì)量，不少品牌發(fā)展商采用強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的做法，請(qǐng)知名建筑商作為承建商，讓購(gòu)家們放心。

專家指出，造成“豆腐樓”的原因與開發(fā)商片面追求利潤(rùn)，采用一些素質(zhì)不高，甚至質(zhì)量不合格的低價(jià)產(chǎn)品建造商品房有關(guān)?？梢哉f(shuō)，從選擇材料開始，已經(jīng)決定了“豆腐樓”的產(chǎn)生。而另一種情況在于發(fā)展商工程實(shí)力不夠強(qiáng)，監(jiān)工不嚴(yán)格，對(duì)建筑工程質(zhì)量檢測(cè)不規(guī)范，導(dǎo)致建筑質(zhì)量隱患重重。

因此，市場(chǎng)專家預(yù)言，隨著購(gòu)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)的深入，房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)的提高，以及受市場(chǎng)供大于求的影響，提供更高設(shè)計(jì)質(zhì)量與建筑質(zhì)量的房子來(lái)爭(zhēng)奪購(gòu)家，將是一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的市場(chǎng)趨勢(shì)，生產(chǎn)“豆腐樓”的發(fā)展商，將會(huì)被市場(chǎng)無(wú)情地淘汰。

　　樓擠樓

去一位朋友家做客，不明白她為什么在臥室窗戶的位置做一排頂天花的書柜，影響了室內(nèi)通風(fēng)采光。她指指窗外，我們才明白，如果沒(méi)有書柜，對(duì)面人家就能從客廳毫無(wú)遮攔地看到她家的臥室。后來(lái)她去郊區(qū)一個(gè)大型小區(qū)游玩時(shí)就動(dòng)了購(gòu)樓的心，原因只是樓距夠?qū)?。如今，不少人喜歡在郊區(qū)居住，不僅是因?yàn)榻紖^(qū)環(huán)境好，重要的是郊區(qū)住著寬敞，樓距寬，不再有樓擠樓的局促感。

看看許多市區(qū)的住宅，一個(gè)樓盤挨著一個(gè)樓盤，一棟樓連著一棟樓，一戶貼著一戶，“握手樓”、“接吻樓”比比皆是。老房子不說(shuō)，目前在售的許多商品房仍然擺脫不了擁擠的缺點(diǎn)——樓距狹窄、樓層過(guò)高、一梯多戶、密度大?！皹菙D樓”剝奪了人們的生活空間，反過(guò)來(lái)人們也會(huì)剝奪它的生存空間。隨著人們居住要求的提高，開闊樓距的樓盤才能在市場(chǎng)上有立足之地，而那些擁擠的小區(qū)只好逐漸地被市場(chǎng)淡漠。

認(rèn)錯(cuò)“媒人”請(qǐng)錯(cuò)中介

請(qǐng)中介公司賣樓，目的是利用專業(yè)隊(duì)伍，快快賣樓，快快回籠資金，要是認(rèn)錯(cuò)“媒人”請(qǐng)錯(cuò)中介，無(wú)疑是倒自己米。

而劣質(zhì)的中介公司通常有以下特征：

１．公司上下，“好橋”之人只得一個(gè)，幾個(gè)盤上躥下跳無(wú)暇應(yīng)付；

２．接盤太多，人手有限，整天派些“跑龍?zhí)住钡膩?lái)應(yīng)付發(fā)展商；

３．策劃方案無(wú)針對(duì)性，一條“橋”抄足全公司代理的所有樓盤；

４．市場(chǎng)變化反應(yīng)慢，對(duì)手情況不了解，經(jīng)?！奥肱摹?，讓別人飲了“頭啖湯”；

５．跟著發(fā)展商走，毫無(wú)專業(yè)意見，指東打東，指西打西；

６．大灑，亂出廣告，只投入，不產(chǎn)出；

７．經(jīng)常使出不需策劃的策劃———減價(jià)，讓發(fā)展商的荷包不斷縮水；

８．銷售人員專業(yè)素養(yǎng)差，態(tài)度傲慢，給臉色客人看，懶帶客看樓，甚至趕客；要是閣下所請(qǐng)的代理行有符合上述特征三條以上者，可得要考慮“換馬”了，不然，花自己的錢，拿自己“教飛”，這還了得？

火燒心

在時(shí)下的戶型設(shè)計(jì)中，廚房靠近大門和飯廳的設(shè)計(jì)已是基本要求，一些大戶型甚至還設(shè)立廚房專用通道，主婦或保姆購(gòu)菜回來(lái)就不必穿堂入室了；近２０平方米的廚房設(shè)計(jì)在大宅當(dāng)中亦大行其道，深受購(gòu)家歡迎。

但目前仍有不少樓盤不注意廚房位置的科學(xué)設(shè)置。在平面布局時(shí)，隨便找個(gè)什么角落就把廚房安置了，有的是進(jìn)了廚房后才進(jìn)廁所，吃完了拉，像是挺符合人體消化的順序的，可想想，這邊正在弄吃的，那邊卻有人在排泄，真惡心。有的戶型本來(lái)入戶門旁剛好有位置作廚房，可邊上是過(guò)道，開不了窗，而設(shè)計(jì)規(guī)范要求不能有黑廚，亦即廚房?jī)?nèi)一定要有窗戶，但黑廁則沒(méi)有明確規(guī)定。于是發(fā)展商只好把兩個(gè)臥室之間的洗手間跟大門邊的廚房對(duì)調(diào)了。

廚房夾在睡房中間或在睡房邊上，這種設(shè)計(jì)購(gòu)家們稱之為“火燒心”，不少人很忌諱。再者，這一設(shè)計(jì)實(shí)際使用起來(lái)也確實(shí)有問(wèn)題——廚房產(chǎn)生的油煙、氣味會(huì)直接污染睡房?！盎馃摹闭f(shuō)到底就是設(shè)計(jì)不合理。如今房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈，規(guī)劃設(shè)計(jì)與品質(zhì)已是較根本的要求了?！盎馃摹边@種落后的房子怎能不被淘汰呢？

　　面積不好使用

近日與諸多稔熟二手樓市的業(yè)內(nèi)人士交流，他們普遍反映實(shí)用率低、房屋間隔差的越來(lái)越難出手。某二手中介代理公司的一位 物業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，他們分行就代理了一些存在這樣問(wèn)題的房子，客戶去看房，就算朝向、樓層及價(jià)格優(yōu)越，但一看間隔差、實(shí)用率低就直搖頭。隨著人們對(duì)居住要求的提高，選擇二手房姑且如此，可想對(duì)一手房的實(shí)用要求就更高了。

消費(fèi)者講求居住以人為本，而較貼近人們生活的戶型是體現(xiàn)“以人為本”的核心。一個(gè)好的戶型設(shè)計(jì)就是樓盤的賣點(diǎn)，而難銷難售的樓盤免不了戶型設(shè)計(jì)不當(dāng)?shù)谋锥?。這些弊端主要體現(xiàn)在：

１、實(shí)用率低。根據(jù)建筑標(biāo)準(zhǔn)，恰當(dāng)?shù)膶?shí)用率應(yīng)是小高層為８５％以上，高層實(shí)用率為８０％－８５％，若低于此標(biāo)準(zhǔn)，房屋的性價(jià)比就大打折扣；

２、室內(nèi)間隔不合理。有些樓盤的室內(nèi)間隔根本不考慮購(gòu)家的居住習(xí)慣、使用的方便性等因素。如將廚房設(shè)在房屋較內(nèi)部，房間門對(duì)門，過(guò)道狹長(zhǎng)，客廳面積小或視聽區(qū)與擺沙發(fā)的位置錯(cuò)位，等等。消費(fèi)者購(gòu)了房子后往往要大動(dòng)干戈地把原來(lái)的間隔推翻重來(lái)；

３、梁柱外露，這是影響室內(nèi)裝飾和使用的大問(wèn)題。由于梁柱不能亂動(dòng)，購(gòu)家只好以修飾減少視覺(jué)障礙。

戶型設(shè)計(jì)不當(dāng)?shù)亩址恳言馐堋敖^癥”命運(yùn)，正是一手房戶型設(shè)計(jì)的前車之鑒，如果房子設(shè)計(jì)得“不見使”，那只能陷入死胡同了。

老兄，你購(gòu)這房是用來(lái)練鐵頭功的吧！

　　孤家寡樓

筆者曾經(jīng)去過(guò)這樣一個(gè)樓盤：該盤位于番禺的某個(gè)半島上，周圍只有孤零零的兩個(gè)樓盤。雖然該樓盤與市區(qū)的實(shí)際距離并不太遠(yuǎn)，但偏安一隅，直達(dá)樓盤的交通車，交通甚為不便。如果錯(cuò)過(guò)了每公里一班的屋村巴士，就必須先乘坐到番禺洛溪的公交車，到達(dá)洛溪后再轉(zhuǎn)乘每半個(gè)公里一班的屋村巴士。如果很不幸，又錯(cuò)過(guò)了屋村巴士的話，就不得不再花費(fèi)近２０元的出租車費(fèi)才能到達(dá)目的地。而在生活配套方面，樓盤除了本身所開設(shè)的幾間小型商店外，如果要購(gòu)購(gòu)更多或更新鮮的生活用品，就必須坐車前往幾公里以外的購(gòu)物。一到晚上，由于入住人口少，整個(gè)樓盤里清靜得有點(diǎn)可怕。而據(jù)住戶說(shuō)，由于孤家寡樓獨(dú)處一方，現(xiàn)在已經(jīng)有不少住戶已經(jīng)搬離。

其實(shí)，隨著開發(fā)區(qū)域的不斷擴(kuò)大，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中承擔(dān)著開荒牛角色的樓盤不少。然而從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，開荒牛不好當(dāng)：由于這些樓盤大多處于新開發(fā)區(qū)域，周圍配套基本不足，且樓盤處于開發(fā)初期，自身各項(xiàng)配套亦有待完善，生活十分不方便。更嚴(yán)重的是，對(duì)于未來(lái)的發(fā)展前景，孤家寡樓仍將漫長(zhǎng)等待，甚至在寂寞中慢慢老去。

所以說(shuō)，孤家寡樓還是少碰為妙。除非真的喜歡孤寂。

　　樣衰

房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，房地產(chǎn)的從業(yè)人員多經(jīng)驗(yàn)豐富的行家，但也有個(gè)別決策者由于決策失誤，給其樓盤帶來(lái)一些負(fù)面的影響甚至是毀滅性的打擊。樓盤“死穴”之一的“樣衰”便由此錯(cuò)誤地產(chǎn)生了。

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