自從年初政府宣布今年建設(shè)1000萬套保障房、今后5年將共新建3600萬套保障房這一龐大計劃以來，圍繞保障房的爭論就一直沒有停息過。由于保障房對地方政府來說，是一項“虧本”的生意，地方政府對此事一直采取消極拖延的態(tài)度。直到較近，政府還在催促，要求確保1000萬套保障房11月底前全部開建。
 
　　頭年1000萬套、5年3600萬套，這讓反危機的4萬億建設(shè)計劃相形見絀。提出這一龐大的計劃出發(fā)點有兩個：一是為了在高房價環(huán)境下，解決中低收入的住房困難，促進社會公平；二是為了對沖社會投資的減速，防止經(jīng)濟增速出現(xiàn)過快地下降。
 
　　一項政策要取得成功，頭要前提政策出發(fā)點必須是科學的。然而，冷靜分析之后，上述兩個出發(fā)點都缺乏堅實的科學基礎(chǔ)。
 
　　今天中國人遇到了的住房難問題。相當部分人為一個安居之所寢食難安，在高得離譜的房價面前，許多已進入中國傳統(tǒng)上“成家立業(yè)”年齡的青年，對住房問題充滿了絕望的情緒。
 
　　在一般人看來，房價之所以不斷上漲，老百姓的住房之所以困難，是因為城市化導致城市人口快速增長，住房供不應求。如果真是這樣，那么大量建設(shè)保障房，顯然是一條有效的解決之道，5年內(nèi)增加3600萬套保障房供給，可以解決1億多居民的住房問題，城市老百姓面臨的住房難問題即便不能全盤解決，至少也可以得到根本緩解。
 
　　然而，用供求關(guān)系來解釋當前的住房難問題，在方法上就很可能是錯誤的。各方面的數(shù)據(jù)都不支持住房供不應求的說法。頭先，人們只看到了城市化在推進，卻沒有看到城市新建住房也在不斷增加，從而住房存量在持續(xù)增長。根據(jù)官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，較近20年來，中國城市化以每年大約1%的穩(wěn)定速度在上升，但各地住房建設(shè)的速度比這還要快。其結(jié)果是，幾乎所有城市的人均住房面積在過去若干年里都在持續(xù)地上升。以全國人口密度的城市深圳為例，該市的常住人口人均住宅面積(住宅總面積/常住人口數(shù))已接近40平方方米。全國城市上海的人均住房建筑面積也從2003年的29.35平方米，上升到2009年的34平米。另外，根據(jù)發(fā)改委官員在今年4月份透露的數(shù)據(jù)，較近10年，中國城市建成區(qū)面積擴張了50%，而城鎮(zhèn)人口只增加了26%。這意味著我國土地城鎮(zhèn)化的速度快于人口城鎮(zhèn)化的速度，差不多快了一倍，城市建成區(qū)的人口密度不斷下降。這也從另一個角度間接地證明，較近十年中國的城市人口的增長并不是當前住房問題緊張的根源。
 
　　事實上，今天住房問題如此尖銳的根源，不在于總的供給有什么問題，癥結(jié)在于分配不均以及不當貨幣信貸政策使住房變成金融產(chǎn)品，對正常的供求關(guān)系造成了扭曲。大量的住房，被開發(fā)商囤積、被炒房者囤積、被權(quán)力者占有，也就是說，相當一部分住房掌握在并不需要住房的人手中。當年中國股市處于4000點左右、泡沫警報拉響的時候，很多人認為股市上漲是因為股票供應不足，故而應該加大供應來平抑股價，孰不知，加大發(fā)行的結(jié)果是股價從4000點直沖上6000點。今天的房地產(chǎn)市場形勢與此十分相似，當一個商品獲得金融屬性，并陷入投機狂潮之后，在某個時間段內(nèi)會形成趨勢運動，其價格無法再用正常的供求關(guān)系來解釋。也就是說，今天房價之所以畸高、人民之所以住房難，與供給無關(guān)。{$page$}
 
　　以加大保障房供給的思路來解決住房難，較典型的失敗案例出現(xiàn)在香港回歸前后。香港回歸之前的數(shù)年，受回歸利好的推動，香港房地產(chǎn)市場出現(xiàn)巨大泡沫，社會上出現(xiàn)了嚴重的住房難問題。1997年，特頭董建華在施政報告之中提出“八萬五建屋計劃”，提出每年供應不少于85000個住宅單位，10年內(nèi)全港七成家庭可以自置居所，輪候租住公屋的平均時間由6.5年縮短至3年。但是，該計劃很快就出了問題，1998年東南亞金融危機刺破香港房地產(chǎn)泡沫之后，房地產(chǎn)市場現(xiàn)出原形，房價貶值70%，大量家庭成為負資產(chǎn)，“八萬五計劃”較終在人們的批評聲浪中不了了之。當年香港這個雄心萬丈的保障房計劃之所以“種瓜得豆”，乃是因為政府誤判了房地產(chǎn)形勢，誤將投機推高的房價原因歸結(jié)為供給不足。今天中國內(nèi)地的形勢，與當年香港極為相似，這段經(jīng)驗教訓決策者實不應忽視。
　　此外，指望保障房來促進社會公平也根本無法實現(xiàn)，雖然世界上確實有些國家的保障房制度達到了這個目標。但在中國的法制環(huán)境和吏治水平下，保障房不但不能促進公平，反而只會加大社會不公。過去如此，在可預見的未來仍會如此，不會因有“生命線”的護航而改變。目前，在“硬任務”的逼迫下，各地將形形色色的單位自建房、定向房充數(shù)為保障房，可以預料，較終能得到保障房保障的中低收入者將為數(shù)寥寥，大量的腐敗和不公平現(xiàn)象將會涌現(xiàn)。
 
　　3600萬套保障房計劃的另一個出發(fā)點，即對沖投資下滑，也是站不住腳的。由于缺乏積極有效的體制改革，后金融危機時代的中國經(jīng)濟潛在增長率已不可避免地下降，當前增長下滑通脹難消的現(xiàn)象，即是明證。截至目前，中國經(jīng)濟不存在總需求不足的問題，反而在勞動力、資源各方面呈現(xiàn)出緊張狀態(tài)，因此政府根本沒必要再在總需求方面加碼。即便未來出現(xiàn)四萬億項目結(jié)束、民間投資同步出現(xiàn)下滑的不利局面，政策的著力點也應該放在調(diào)整收入分配、刺激消費方面，而不能指望通過這種龐大的政府投資計劃來拉動總需求。
 
　　3600萬套保障房計劃提出以來，進度問題、質(zhì)量問題、分配問題層出不窮，提出“硬任務”和“生命線”，欲以強大的行政力量來保證該計劃的順利推進，但以行政手段解決市場問題，其效果如何不難預料。要解決中國住房問題，一定要找準病、把準脈，對于中國這種特殊環(huán)境的國家來說，市場是相對公平且有效的解決住房問題的途徑。一個秩序井然，能漲能跌的住房市場，才能給人們帶來公平。只要將貨幣信貸政策持續(xù)保持在中性水平，房地產(chǎn)市場自身的周期運行規(guī)律，就會使房價在長期內(nèi)不會偏離人們的購購力。如果人為阻斷市場本身應有的波動，頻繁給投機者簽發(fā)“看跌期權(quán)”，那么就會造成房價長期脫離基本面。市場因不斷干預而失靈之后，又寄望于行政之手來加以調(diào)節(jié)，較終很可能在市場和保障兩邊都落下長久的麻煩。
 

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