我想在此給購(gòu)房者提些建議：

　　關(guān)于抵押 。格式合同中，有關(guān)于抵押情況的說(shuō)明，建議購(gòu)房者要求開發(fā)商提交抵押登記的復(fù)印件，例如土地使用權(quán)抵押的時(shí)候，一般會(huì)在土地使用權(quán)證的他項(xiàng)權(quán)利一欄中有記載，與合同中的說(shuō)明應(yīng)當(dāng)吻合為宜。

　　設(shè)計(jì)變更。在設(shè)計(jì)變更項(xiàng)下，有空白欄存在，這實(shí)際上是由購(gòu)房者與開發(fā)商約定其他不得進(jìn)行變更的事項(xiàng)，而并不是僅僅房屋結(jié)構(gòu)、朝向、供暖等幾個(gè)說(shuō)明的項(xiàng)目不能變更。因此購(gòu)房者可以盡量地約定對(duì)自己有重要影響的事項(xiàng)不能隨意變更，從實(shí)踐中看，改變房屋結(jié)構(gòu)、朝向、供暖方式等條件的情形幾乎沒(méi)有，反而主要改變的是房屋以外的如小區(qū)配套、綠化、停車位等條件，所以這部分條件較好能夠約定在合同中。

　　逾期付款。實(shí)踐中，購(gòu)房人逾期付款的情形是有的，因此在合同中約定逾期付款的違約責(zé)任也是合理的。問(wèn)題在于，很多開發(fā)商在附件中約定了銀行貸款逾期無(wú)法到帳，也算作購(gòu)房人的逾期付款情形。這一點(diǎn)，就對(duì)購(gòu)房人不利了。因?yàn)橘?gòu)房人申請(qǐng)貸款后，何時(shí)能夠發(fā)放貸款，實(shí)際上由銀行來(lái)定，購(gòu)房人對(duì)此根本不能掌控，這完全不同于購(gòu)房人自己向親戚朋友借款的情況。若銀行不及時(shí)發(fā)放貸款，購(gòu)房人主觀上無(wú)過(guò)錯(cuò)，客觀上無(wú)責(zé)任，因此不應(yīng)該為此受到懲罰，這一點(diǎn)，希望購(gòu)房人能夠注意一下。

供暖費(fèi)。從合同規(guī)定看，通常開發(fā)商會(huì)在冬季交房的情形下，要求購(gòu)房者在交房時(shí)交納供暖費(fèi)，希望購(gòu)房者能夠在合同中明確供暖費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，從什么時(shí)間計(jì)收等條件，以免在交房的時(shí)候出現(xiàn)摩擦和糾紛。

　　質(zhì)量不合格。如果房屋空氣質(zhì)量等方面存在問(wèn)題，則購(gòu)房者可以要求退房，但是要注意，合同中實(shí)際上確定了一個(gè)爭(zhēng)議的期限，在這個(gè)期限內(nèi)，可以提出退房或者其他的要求，過(guò)了這個(gè)期限，就難辦了。這一點(diǎn)，提請(qǐng)購(gòu)房者注意，因?yàn)橐獙?duì)空氣質(zhì)量提出爭(zhēng)議，往往是經(jīng)過(guò)交房—裝修—入住—發(fā)現(xiàn)問(wèn)題—檢測(cè)—有結(jié)果這個(gè)過(guò)程后才可能，而這個(gè)過(guò)程需要的時(shí)間不好說(shuō)，因此事先應(yīng)該約定一個(gè)比較寬松的爭(zhēng)議期限。

其他。往往，在簽訂完格式合同以后，開發(fā)商便不愿意與購(gòu)房者簽訂其他的協(xié)議，一種情況是開發(fā)商擔(dān)心出現(xiàn)麻煩，一種情況是店大欺客，不愿意做出讓步。對(duì)于購(gòu)房者而言，如果感覺(jué)格式化合同外，就沒(méi)有其他問(wèn)題了，那也無(wú)所謂。但是如果還有其他的問(wèn)題，或者覺(jué)得哪些問(wèn)題對(duì)別人可能不要緊，但對(duì)自己卻很重要，那較好還是能夠與開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定清楚。

　　總之，自己的利益歸根到底還是主要靠自己來(lái)維護(hù)，因此希望購(gòu)房者能夠在有利的法制環(huán)境、有利的格式文本等情況下，購(gòu)到滿意的房屋。

北京市理格豐律師事務(wù)所律師 郭玉濤

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