今年以來(lái)，樓市經(jīng)歷了兩次調(diào)控的波動(dòng)。新一輪房貸的一刀切，在抑制投資性需求的同時(shí)，也可能把一些真實(shí)的自住需求擋在了門(mén)外。在當(dāng)下的政策環(huán)境下，如何能夠根據(jù)自己的財(cái)力、居住需要而理性購(gòu)房？能否吸收他人的經(jīng)驗(yàn)、調(diào)動(dòng)自身的智慧判斷睿智購(gòu)房？本期專(zhuān)題通過(guò)一些購(gòu)房者的親身經(jīng)歷，帶你尋找當(dāng)下購(gòu)房的機(jī)宜。

購(gòu)三環(huán)以內(nèi)的二手房

● 故事案例

王瑜夫妻倆手頭共有13萬(wàn)元。想用僅有的13萬(wàn)元購(gòu)套房子，他們想到了兩個(gè)方案可以選擇：一是一次性到位，購(gòu)個(gè)100平方米以上的三房，總價(jià)大概需要60萬(wàn)元，頭付兩成就是12萬(wàn)元，如果購(gòu)了，就意味著手頭的錢(qián)需要全部花在購(gòu)房上。

另一個(gè)方案就是購(gòu)個(gè)便宜實(shí)惠的過(guò)渡房，七八十平方米左右的兩房，大概總價(jià)在30萬(wàn)元，頭付兩成就是6萬(wàn)元，剩下的錢(qián)可以裝修，即使頭付三成，自己也能交齊9萬(wàn)元，這樣一來(lái)，王小姐夫妻倆的生活就輕松很多。

▲ 專(zhuān)家支招

新政下，剛性需求者購(gòu)房，專(zhuān)家建議較好是購(gòu)購(gòu)三環(huán)以內(nèi)的二手房，生活配套完善。2000年以后的房子價(jià)格普遍都在4000元/平方米上下浮動(dòng)，而且整個(gè)市場(chǎng)的放盤(pán)量也很大，客戶選擇性很強(qiáng)，而且付款壓力會(huì)減少。

先辦按揭再簽合同

● 故事案例

蘇先生較近投資了一套約60平方米的小兩房，單價(jià)5800元/平方米，總價(jià)在348000元。他交了1萬(wàn)元的定金簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)，之后又讓交頭付款。讓他疑惑的是，為何交了頭付卻只拿了張收據(jù)。開(kāi)發(fā)商說(shuō)先到銀行申請(qǐng)按揭，等批了過(guò)幾天再回售樓處簽購(gòu)房合同。

他幾年前曾購(gòu)過(guò)一套二手房，是先簽合同再去貸款的。難道二手房和新房流程有差別？他去咨詢了另外一家樓盤(pán)的情況，售樓員告訴他，一般情況他們是先付兩萬(wàn)元定金，一個(gè)星期后簽合同交頭付款，然后拿著合同復(fù)印件和頭付款發(fā)票去銀行辦理按揭。那先辦按揭后簽合同，這樣的程序銀行認(rèn)可么？帶著這樣的疑問(wèn)，他又找到了一位從事地產(chǎn)業(yè)的朋友小劉，小劉告訴他說(shuō)，“其實(shí)只要開(kāi)發(fā)商信用好就沒(méi)有大問(wèn)題?，F(xiàn)在有的開(kāi)發(fā)商就是先交定金簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)后，交齊資料去銀行辦理按揭，然后再簽合同網(wǎng)上備案，較后等著銀行放款。辦按揭只是說(shuō)先查詢信用系統(tǒng)、購(gòu)房證明、收入證明等手續(xù)，真正辦理完是在簽完合同之后。否則如果你無(wú)法貸款，簽了合同就必須得違約了?！?

原來(lái)，現(xiàn)在銀行對(duì)資料審查都比較嚴(yán)格，一旦有偏差很可能貸不到款。因?yàn)闃潜P(pán)都有自己指定銀行合作，個(gè)別開(kāi)發(fā)商就針對(duì)一些投資型客戶或者資料有點(diǎn)復(fù)雜的客戶，建議先去辦按揭申請(qǐng)。申請(qǐng)人連同要求備齊的各種資料一起報(bào)銀行，信貸人員對(duì)客戶書(shū)面資料進(jìn)行初審，然后逐級(jí)上報(bào)審批，審批通過(guò)后出具銀行貸款承諾書(shū)，之后方正式簽訂購(gòu)房合同。對(duì)于這樣的做法，有的銀行也就默認(rèn)了。因?yàn)槭嵌追?，資料審批嚴(yán)格，而蘇先生也就同意了開(kāi)發(fā)商的做法。

▲專(zhuān)家支招

現(xiàn)階段購(gòu)房需要關(guān)注幾個(gè)特別的問(wèn)題。簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，要約定清楚在什么條件下可以退定金，例如貸款審批未能通過(guò)時(shí)可否退定金等。必要時(shí)可提前看看《商品房購(gòu)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充合同》條款，對(duì)合同中不同意的條款及時(shí)提出，防止日后簽訂合同時(shí)處于被動(dòng)狀態(tài)。另外，開(kāi)發(fā)商的特別承諾要寫(xiě)進(jìn)合同，如花園、廣告宣傳、樣板間宣傳、車(chē)位配備及出租出售、物業(yè)管理費(fèi)用等優(yōu)惠措施，以保障日后實(shí)現(xiàn)這些權(quán)益。

“以房養(yǎng)房”購(gòu)二套房

● 故事案例

王先生現(xiàn)在手上有套于2003年購(gòu)購(gòu)的小房子。現(xiàn)在，家里有老人住，所以王先生想再購(gòu)一套三居室的房子。

此前王先生的套住房，也是通過(guò)銀行按揭的15年商業(yè)貸款期限，現(xiàn)在還了8成。王先生已經(jīng)去北環(huán)某樓盤(pán)看了兩次，之前聽(tīng)說(shuō)開(kāi)發(fā)商可以墊一下頭付，但是現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商卻表示不可能再這樣做了。

王先生算了一筆賬：該樓盤(pán)均價(jià)6300元/平方米，128平方米的房子5成頭付接近40萬(wàn)元，他有些吃不消 。王先生想通過(guò)中介把套房子賣(mài)了，再用套房子的錢(qián)去付套房子的頭付。在中介處，中介人員告訴王先生，既然套房子的貸款，已經(jīng)還了8成，完全可以把剩下的2成房貸想辦法還清，然后把套房子的房產(chǎn)證從銀行拿出來(lái)，去抵押貸款。套房子抵押的款項(xiàng)，可以負(fù)擔(dān)套房子7成的總價(jià)，王先生只需要付3成就可以購(gòu)套房了。

▲專(zhuān)家支招

消費(fèi)者想換房，但是因?yàn)橘?gòu)套房的時(shí)候貸過(guò)款，所以把套房子賣(mài)了做套的頭付款，購(gòu)房貸款時(shí)也只能算作“二套房”客戶來(lái)對(duì)待，所以很多人采取“以房養(yǎng)房”的辦法來(lái)購(gòu)置套房。

用套房子(拿到房產(chǎn)證后)去銀行抵押貸款，把貸款用于購(gòu)購(gòu)套房，如果套房子價(jià)格足夠高，可以全額付款去購(gòu)購(gòu)套房；如果不夠，可以用套房抵押的貸款去付一部分，然后等套房子的房產(chǎn)證拿到后，再去申請(qǐng)抵押。

(作者：黃曉娟)