虛假?gòu)V告誘君入甕

　　【案情】2003年12月，唐先生購(gòu)購(gòu)某小區(qū)商品房。開(kāi)發(fā)商在銷售廣告宣傳中稱，園區(qū)中建有大型業(yè)主會(huì)所、綜合性小學(xué)等配套設(shè)施。許多購(gòu)房者都被廣告宣傳吸引。然而，業(yè)主入住兩年，上述設(shè)施仍然沒(méi)有建成，購(gòu)購(gòu)該樓盤(pán)的消費(fèi)者無(wú)奈，只得向消協(xié)投訴。

　　【律師點(diǎn)評(píng)】天潤(rùn)華邦律師事務(wù)所古海嘯律師稱，開(kāi)發(fā)商在廣告中的不實(shí)宣傳，違反了《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中關(guān)于“經(jīng)營(yíng)者應(yīng)該向消費(fèi)者提供有關(guān)商品或服務(wù)的真實(shí)信息，不得做引人誤解的虛假宣傳”等條款，同時(shí)違反《廣告法》中“廣告不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者”等條款；根據(jù)高法院相關(guān)司法解釋，商品房銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房購(gòu)賣合同的訂立以及房屋價(jià)格有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房購(gòu)賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　承諾含糊誤導(dǎo)消費(fèi)

　　【案情】去年8月，吳先生相中城東一處小高層公寓。購(gòu)房時(shí)，售樓小姐告訴他樓價(jià)中包含裝修費(fèi)，裝修材料將使用“TOTO”等品牌。當(dāng)他準(zhǔn)備與開(kāi)發(fā)商簽訂正式合同時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商無(wú)法承諾裝修材料的品牌，其理由是：認(rèn)購(gòu)書(shū)上寫(xiě)的是“精裝修”，既然是的，那么用什么牌子都無(wú)所謂。吳先生認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商的做法屬嚴(yán)重誤導(dǎo)和欺騙消費(fèi)者，當(dāng)即表示除非開(kāi)發(fā)商按約定材料進(jìn)行裝修，否則他將拒絕在購(gòu)房合同上簽字。雙方商談無(wú)果，未能簽成正式合同。

　　【律師點(diǎn)評(píng)】天潤(rùn)華邦律師事務(wù)所古海嘯律師認(rèn)為，消費(fèi)者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，曾就未注明裝修材料品牌一事提出疑問(wèn)，發(fā)展商以“認(rèn)購(gòu)書(shū)里怎么寫(xiě)無(wú)所謂，較后以正式合同為準(zhǔn)”來(lái)應(yīng)對(duì)，這是在利用消費(fèi)者缺乏相關(guān)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，缺乏對(duì)于不同字眼帶來(lái)的法律后果的判斷力，屬于欺詐行為。開(kāi)發(fā)商不兌現(xiàn)其承諾的裝修標(biāo)準(zhǔn)，屬違約在先，因此造成雙方無(wú)法簽訂購(gòu)賣合同，責(zé)任在開(kāi)發(fā)商。

　　拆遷開(kāi)始與行為無(wú)效

　　【案情】位于某大街的一套房屋，原系王某之姑母宋某所有。2002年3月，某開(kāi)發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)對(duì)該地區(qū)進(jìn)行拆遷。同年4月5日，宋某將該房經(jīng)市公證處公證與王某。王某持公證書(shū)向房屋登記管理部門(mén)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記，主管部門(mén)經(jīng)審查后認(rèn)為，該項(xiàng)與行為違反有關(guān)規(guī)定，沒(méi)有為王某辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。4月8日，王某將該房屋占用并且要求開(kāi)發(fā)商給予補(bǔ)償，開(kāi)發(fā)商以王某不符合有關(guān)規(guī)定為由拒絕。6月，王某申請(qǐng)房管局裁決，房管局認(rèn)定王某不是該房屋的所有權(quán)人，也不是使用權(quán)人，因此裁決對(duì)王某不予補(bǔ)償和安置，并裁決王某應(yīng)當(dāng)自裁決書(shū)達(dá)之日起5日內(nèi)遷出該房，逾期將強(qiáng)制拆遷。王某不服裁決，向法院提起訴訟。

　　【律師點(diǎn)評(píng)】四川致高律師事務(wù)所律師林方平、律師助理藍(lán)明萬(wàn)認(rèn)為，本案是由于被拆遷人在拆遷開(kāi)始后與被拆除房屋而引起的訴訟糾紛。本案中宋某將其所有的私有房屋與王某，該行為雖然經(jīng)公證處公證，但該與行為發(fā)生在開(kāi)發(fā)商拆遷工作進(jìn)行之后，根據(jù)新《城市房屋轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》規(guī)定，宋某的行為違反法律，屬無(wú)效民事行為。在拆遷開(kāi)始前，王某未在宋某的被拆除房屋內(nèi)居住，也不是該房屋使用人，不應(yīng)得到安置。

　　購(gòu)房強(qiáng)迫購(gòu)保險(xiǎn)

　　【案情】去年5月，王女士以按揭貸款的方式在城西購(gòu)購(gòu)了一套價(jià)值24萬(wàn)元的商品房。按照開(kāi)發(fā)商要求，王女士到其指定銀行申請(qǐng)辦理按揭貸款12萬(wàn)元。同時(shí)，銀行代保險(xiǎn)公司按照房屋財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)和還貸保險(xiǎn)收取了保險(xiǎn)費(fèi)1200元。王女士認(rèn)為，銀行這種行為損害了自己的權(quán)益。

　　【律師點(diǎn)評(píng)】天潤(rùn)華邦律師事務(wù)所古海嘯律師認(rèn)為，根據(jù)《保險(xiǎn)法》規(guī)定，應(yīng)按“保險(xiǎn)自愿”的原則來(lái)購(gòu)購(gòu)保險(xiǎn)。消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)商品房選擇房屋按揭貸款，這是一種消費(fèi)行為，銀行不應(yīng)該將保險(xiǎn)也捆綁在一起，應(yīng)當(dāng)是消費(fèi)者與保險(xiǎn)公司雙方自愿的原則，消費(fèi)者有權(quán)利選擇保險(xiǎn)公司，或者是不購(gòu)購(gòu)保險(xiǎn)。

　　定房后開(kāi)發(fā)商單方漲價(jià)

　　【案情】去年5月，李先生相中一套商品房，在簽下意向認(rèn)購(gòu)書(shū)后，李先生預(yù)付了3萬(wàn)元的“誠(chéng)意金”。但是半年后，開(kāi)發(fā)商卻以房?jī)r(jià)上漲為由，堅(jiān)持表示李先生預(yù)訂的該商品房必須每平方米再上漲300元，否則就不賣給李先生。

　　【律師點(diǎn)評(píng)】四川劉范楊張律師事務(wù)所宋建明律師認(rèn)為，“認(rèn)購(gòu)書(shū)”只能定下房號(hào)和房?jī)r(jià)，如果購(gòu)房人想以“認(rèn)購(gòu)書(shū)”主張權(quán)利提起訴訟，從法律邏輯來(lái)看，只能要求房產(chǎn)商以該房?jī)r(jià)為基礎(chǔ)，以訂立購(gòu)房合同為目的，就購(gòu)房合同的其它內(nèi)容與購(gòu)房人來(lái)進(jìn)行商談。如果購(gòu)房者下定決心購(gòu)房，建議立即簽訂購(gòu)房合同，或者增加定金數(shù)額以加大房產(chǎn)商的違約成本，否則，“認(rèn)購(gòu)書(shū)”也不能給購(gòu)房者多大保障。

　　無(wú)預(yù)售許可證先賣房子

　　【案情】去年3月，何先生看中成都市城西某樓盤(pán)。該樓盤(pán)的售樓人員稱，只要交2萬(wàn)元定金就可認(rèn)購(gòu)房子，過(guò)一段時(shí)間會(huì)分批簽訂正式購(gòu)房合同。幾天后，何先生向開(kāi)發(fā)商交了定金。事后，何先生了解到該樓盤(pán)尚未取得預(yù)售許可證。為此，何先生要求退房。

　　【律師點(diǎn)評(píng)】四川劉范楊張律師事務(wù)所宋建明律師認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有《商品房銷售許可證》的情況下收取定金，是一種變相的預(yù)售行為，屬違法。根據(jù)《民法通則》、《合同法》及《擔(dān)保法》有關(guān)規(guī)定，為締結(jié)合同而設(shè)的“定金”，不論購(gòu)房合同是否較后締結(jié)，開(kāi)發(fā)商均應(yīng)退款或?qū)ⅰ岸ń稹钡肿鞣靠睢?p>　　房未開(kāi)賣先收認(rèn)購(gòu)金

　　【案情】去年7月，吳先生與某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房?jī)?yōu)先認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，認(rèn)購(gòu)該公司開(kāi)發(fā)的××苑3棟403房，總房?jī)r(jià)為33余萬(wàn)元。協(xié)議簽訂后，吳先生先后分兩次支付了優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)款共計(jì)6萬(wàn)余元。由于該項(xiàng)目一直未取得商品房預(yù)售許可證，故吳先生要求退房，并要求開(kāi)發(fā)商全額退還已付優(yōu)先認(rèn)購(gòu)款。

　　【律師點(diǎn)評(píng)】天潤(rùn)華邦律師事務(wù)所古海嘯律師認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證明。該開(kāi)發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證時(shí)，即與購(gòu)房者簽訂《優(yōu)先認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，實(shí)際上是在變相預(yù)售房屋，吳先生簽訂的《商品房?jī)?yōu)先認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》應(yīng)為無(wú)效。

　　會(huì)所設(shè)想原是海市蜃樓

　　【案情】2003年9月，張小姐在某樓盤(pán)選房時(shí)，開(kāi)發(fā)商承諾小區(qū)建成后將配備一個(gè)較大規(guī)模的會(huì)所。但她入住一年多后，開(kāi)發(fā)商承諾的會(huì)所卻被兩棟新建住宅樓代替。當(dāng)她就此提出質(zhì)疑時(shí)，開(kāi)發(fā)商回應(yīng)稱，他們擁有這個(gè)會(huì)所土地使有權(quán)，有權(quán)對(duì)其自行處置。

　　【律師點(diǎn)評(píng)】四川劉范楊張律師事務(wù)所宋建明律師認(rèn)為，會(huì)所不僅僅是開(kāi)發(fā)商所有的產(chǎn)權(quán)，也是開(kāi)發(fā)商與業(yè)主在建立商品房購(gòu)賣關(guān)系后應(yīng)履行的一種義務(wù)。若開(kāi)發(fā)商和業(yè)主在購(gòu)房合同中約定了會(huì)所中的具體服務(wù)設(shè)施，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有兌現(xiàn)或擅自變動(dòng)，業(yè)主可要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任；也可以請(qǐng)求政府進(jìn)行行政干預(yù)，限期改正并予以行政處罰。

　　大多購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，并沒(méi)有意識(shí)到———我購(gòu)的房子屬于我的到底有哪些？實(shí)際上，購(gòu)房者所購(gòu)到的房產(chǎn)除房屋本身之外，還有空間、環(huán)境、配套等相應(yīng)的物業(yè)權(quán)益，這都是業(yè)權(quán)的相關(guān)部分。但很多人卻沒(méi)有搞清楚業(yè)權(quán)的具體內(nèi)涵，所以在選房、看房時(shí)習(xí)慣“跟著感覺(jué)走”，也往往迷失于開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳之中?？磥?lái)，我們只有借一雙“火眼金睛”，才能實(shí)現(xiàn)明明白白購(gòu)房，也才有希望徹底杜絕樓市糾紛。

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