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房產(chǎn)投訴案例點(diǎn)評(píng):看房 睜開(kāi)火眼金睛
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 1109 次
虛假?gòu)V告誘君入甕
【案情】2003年12月,唐先生購(gòu)購(gòu)某小區(qū)商品房。開(kāi)發(fā)商在銷售廣告宣傳中稱,園區(qū)中建有大型業(yè)主會(huì)所、綜合性小學(xué)等配套設(shè)施。許多購(gòu)房者都被廣告宣傳吸引。然而,業(yè)主入住兩年,上述設(shè)施仍然沒(méi)有建成,購(gòu)購(gòu)該樓盤(pán)的消費(fèi)者無(wú)奈,只得向消協(xié)投訴。
【律師點(diǎn)評(píng)】天潤(rùn)華邦律師事務(wù)所古海嘯律師稱,開(kāi)發(fā)商在廣告中的不實(shí)宣傳,違反了《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中關(guān)于“經(jīng)營(yíng)者應(yīng)該向消費(fèi)者提供有關(guān)商品或服務(wù)的真實(shí)信息,不得做引人誤解的虛假宣傳”等條款,同時(shí)違反《廣告法》中“廣告不得含有虛假的內(nèi)容,不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者”等條款;根據(jù)高法院相關(guān)司法解釋,商品房銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng),但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說(shuō)明和允諾具體確定,并對(duì)商品房購(gòu)賣合同的訂立以及房屋價(jià)格有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房購(gòu)賣合同,亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
承諾含糊誤導(dǎo)消費(fèi)
【案情】去年8月,吳先生相中城東一處小高層公寓。購(gòu)房時(shí),售樓小姐告訴他樓價(jià)中包含裝修費(fèi),裝修材料將使用“TOTO”等品牌。當(dāng)他準(zhǔn)備與開(kāi)發(fā)商簽訂正式合同時(shí),卻發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商無(wú)法承諾裝修材料的品牌,其理由是:認(rèn)購(gòu)書(shū)上寫(xiě)的是“精裝修”,既然是的,那么用什么牌子都無(wú)所謂。吳先生認(rèn)為,開(kāi)發(fā)商的做法屬嚴(yán)重誤導(dǎo)和欺騙消費(fèi)者,當(dāng)即表示除非開(kāi)發(fā)商按約定材料進(jìn)行裝修,否則他將拒絕在購(gòu)房合同上簽字。雙方商談無(wú)果,未能簽成正式合同。
【律師點(diǎn)評(píng)】天潤(rùn)華邦律師事務(wù)所古海嘯律師認(rèn)為,消費(fèi)者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí),曾就未注明裝修材料品牌一事提出疑問(wèn),發(fā)展商以“認(rèn)購(gòu)書(shū)里怎么寫(xiě)無(wú)所謂,較后以正式合同為準(zhǔn)”來(lái)應(yīng)對(duì),這是在利用消費(fèi)者缺乏相關(guān)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn),缺乏對(duì)于不同字眼帶來(lái)的法律后果的判斷力,屬于欺詐行為。開(kāi)發(fā)商不兌現(xiàn)其承諾的裝修標(biāo)準(zhǔn),屬違約在先,因此造成雙方無(wú)法簽訂購(gòu)賣合同,責(zé)任在開(kāi)發(fā)商。
拆遷開(kāi)始與行為無(wú)效
【案情】位于某大街的一套房屋,原系王某之姑母宋某所有。2002年3月,某開(kāi)發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)對(duì)該地區(qū)進(jìn)行拆遷。同年4月5日,宋某將該房經(jīng)市公證處公證與王某。王某持公證書(shū)向房屋登記管理部門(mén)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記,主管部門(mén)經(jīng)審查后認(rèn)為,該項(xiàng)與行為違反有關(guān)規(guī)定,沒(méi)有為王某辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。4月8日,王某將該房屋占用并且要求開(kāi)發(fā)商給予補(bǔ)償,開(kāi)發(fā)商以王某不符合有關(guān)規(guī)定為由拒絕。6月,王某申請(qǐng)房管局裁決,房管局認(rèn)定王某不是該房屋的所有權(quán)人,也不是使用權(quán)人,因此裁決對(duì)王某不予補(bǔ)償和安置,并裁決王某應(yīng)當(dāng)自裁決書(shū)達(dá)之日起5日內(nèi)遷出該房,逾期將強(qiáng)制拆遷。王某不服裁決,向法院提起訴訟。
【律師點(diǎn)評(píng)】四川致高律師事務(wù)所律師林方平、律師助理藍(lán)明萬(wàn)認(rèn)為,本案是由于被拆遷人在拆遷開(kāi)始后與被拆除房屋而引起的訴訟糾紛。本案中宋某將其所有的私有房屋與王某,該行為雖然經(jīng)公證處公證,但該與行為發(fā)生在開(kāi)發(fā)商拆遷工作進(jìn)行之后,根據(jù)新《城市房屋轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》規(guī)定,宋某的行為違反法律,屬無(wú)效民事行為。在拆遷開(kāi)始前,王某未在宋某的被拆除房屋內(nèi)居住,也不是該房屋使用人,不應(yīng)得到安置。
購(gòu)房強(qiáng)迫購(gòu)保險(xiǎn)
【案情】去年5月,王女士以按揭貸款的方式在城西購(gòu)購(gòu)了一套價(jià)值24萬(wàn)元的商品房。按照開(kāi)發(fā)商要求,王女士到其指定銀行申請(qǐng)辦理按揭貸款12萬(wàn)元。同時(shí),銀行代保險(xiǎn)公司按照房屋財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)和還貸保險(xiǎn)收取了保險(xiǎn)費(fèi)1200元。王女士認(rèn)為,銀行這種行為損害了自己的權(quán)益。
【律師點(diǎn)評(píng)】天潤(rùn)華邦律師事務(wù)所古海嘯律師認(rèn)為,根據(jù)《保險(xiǎn)法》規(guī)定,應(yīng)按“保險(xiǎn)自愿”的原則來(lái)購(gòu)購(gòu)保險(xiǎn)。消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)商品房選擇房屋按揭貸款,這是一種消費(fèi)行為,銀行不應(yīng)該將保險(xiǎn)也捆綁在一起,應(yīng)當(dāng)是消費(fèi)者與保險(xiǎn)公司雙方自愿的原則,消費(fèi)者有權(quán)利選擇保險(xiǎn)公司,或者是不購(gòu)購(gòu)保險(xiǎn)。
定房后開(kāi)發(fā)商單方漲價(jià)
【案情】去年5月,李先生相中一套商品房,在簽下意向認(rèn)購(gòu)書(shū)后,李先生預(yù)付了3萬(wàn)元的“誠(chéng)意金”。但是半年后,開(kāi)發(fā)商卻以房?jī)r(jià)上漲為由,堅(jiān)持表示李先生預(yù)訂的該商品房必須每平方米再上漲300元,否則就不賣給李先生。
【律師點(diǎn)評(píng)】四川劉范楊張律師事務(wù)所宋建明律師認(rèn)為,“認(rèn)購(gòu)書(shū)”只能定下房號(hào)和房?jī)r(jià),如果購(gòu)房人想以“認(rèn)購(gòu)書(shū)”主張權(quán)利提起訴訟,從法律邏輯來(lái)看,只能要求房產(chǎn)商以該房?jī)r(jià)為基礎(chǔ),以訂立購(gòu)房合同為目的,就購(gòu)房合同的其它內(nèi)容與購(gòu)房人來(lái)進(jìn)行商談。如果購(gòu)房者下定決心購(gòu)房,建議立即簽訂購(gòu)房合同,或者增加定金數(shù)額以加大房產(chǎn)商的違約成本,否則,“認(rèn)購(gòu)書(shū)”也不能給購(gòu)房者多大保障。
無(wú)預(yù)售許可證先賣房子
【案情】去年3月,何先生看中成都市城西某樓盤(pán)。該樓盤(pán)的售樓人員稱,只要交2萬(wàn)元定金就可認(rèn)購(gòu)房子,過(guò)一段時(shí)間會(huì)分批簽訂正式購(gòu)房合同。幾天后,何先生向開(kāi)發(fā)商交了定金。事后,何先生了解到該樓盤(pán)尚未取得預(yù)售許可證。為此,何先生要求退房。
【律師點(diǎn)評(píng)】四川劉范楊張律師事務(wù)所宋建明律師認(rèn)為,開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有《商品房銷售許可證》的情況下收取定金,是一種變相的預(yù)售行為,屬違法。根據(jù)《民法通則》、《合同法》及《擔(dān)保法》有關(guān)規(guī)定,為締結(jié)合同而設(shè)的“定金”,不論購(gòu)房合同是否較后締結(jié),開(kāi)發(fā)商均應(yīng)退款或?qū)ⅰ岸ń稹钡肿鞣靠睢?p> 房未開(kāi)賣先收認(rèn)購(gòu)金
【案情】去年7月,吳先生與某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房?jī)?yōu)先認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》,認(rèn)購(gòu)該公司開(kāi)發(fā)的××苑3棟403房,總房?jī)r(jià)為33余萬(wàn)元。協(xié)議簽訂后,吳先生先后分兩次支付了優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)款共計(jì)6萬(wàn)余元。由于該項(xiàng)目一直未取得商品房預(yù)售許可證,故吳先生要求退房,并要求開(kāi)發(fā)商全額退還已付優(yōu)先認(rèn)購(gòu)款。
【律師點(diǎn)評(píng)】天潤(rùn)華邦律師事務(wù)所古海嘯律師認(rèn)為,《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證明。該開(kāi)發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證時(shí),即與購(gòu)房者簽訂《優(yōu)先認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》,實(shí)際上是在變相預(yù)售房屋,吳先生簽訂的《商品房?jī)?yōu)先認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》應(yīng)為無(wú)效。
會(huì)所設(shè)想原是海市蜃樓
【案情】2003年9月,張小姐在某樓盤(pán)選房時(shí),開(kāi)發(fā)商承諾小區(qū)建成后將配備一個(gè)較大規(guī)模的會(huì)所。但她入住一年多后,開(kāi)發(fā)商承諾的會(huì)所卻被兩棟新建住宅樓代替。當(dāng)她就此提出質(zhì)疑時(shí),開(kāi)發(fā)商回應(yīng)稱,他們擁有這個(gè)會(huì)所土地使有權(quán),有權(quán)對(duì)其自行處置。
【律師點(diǎn)評(píng)】四川劉范楊張律師事務(wù)所宋建明律師認(rèn)為,會(huì)所不僅僅是開(kāi)發(fā)商所有的產(chǎn)權(quán),也是開(kāi)發(fā)商與業(yè)主在建立商品房購(gòu)賣關(guān)系后應(yīng)履行的一種義務(wù)。若開(kāi)發(fā)商和業(yè)主在購(gòu)房合同中約定了會(huì)所中的具體服務(wù)設(shè)施,開(kāi)發(fā)商沒(méi)有兌現(xiàn)或擅自變動(dòng),業(yè)主可要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任;也可以請(qǐng)求政府進(jìn)行行政干預(yù),限期改正并予以行政處罰。
大多購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí),并沒(méi)有意識(shí)到———我購(gòu)的房子屬于我的到底有哪些?實(shí)際上,購(gòu)房者所購(gòu)到的房產(chǎn)除房屋本身之外,還有空間、環(huán)境、配套等相應(yīng)的物業(yè)權(quán)益,這都是業(yè)權(quán)的相關(guān)部分。但很多人卻沒(méi)有搞清楚業(yè)權(quán)的具體內(nèi)涵,所以在選房、看房時(shí)習(xí)慣“跟著感覺(jué)走”,也往往迷失于開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳之中??磥?lái),我們只有借一雙“火眼金睛”,才能實(shí)現(xiàn)明明白白購(gòu)房,也才有希望徹底杜絕樓市糾紛。
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