訪客呼叫系統(tǒng)：合同約定有，入住卻無蹤

　　開發(fā)商被判———裝

　　市民董先生在與開發(fā)商簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》的附件中,明確約定：所售房屋中有“訪客呼叫系統(tǒng)并與小區(qū)聯(lián)網(wǎng)”，但業(yè)主交房入住后，物業(yè)公司卻僅為業(yè)主安裝了需要與業(yè)主家里私人電話連線的系統(tǒng)，業(yè)主認(rèn)為此系統(tǒng)需與家里電話線連接方能使用，這影響了自己家用通話和上網(wǎng)等，非真正的“訪客呼叫系統(tǒng)”，遂與開發(fā)商打起官司，要求安裝合同約定的“訪客呼叫系統(tǒng)”，得到法院支持。

　　2002年11月18日，董先生一家與滬上某開發(fā)商簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》，向該房產(chǎn)公司購購本市顧戴路某弄某號的房屋，雙方在合同附件三中約定有訪客呼叫系統(tǒng)并與社區(qū)聯(lián)網(wǎng)。合同簽訂后，董先生一家付清了房款，雙方并于2002年8月3日辦理了房屋交接手續(xù)，之后又在8月18日辦理了小產(chǎn)證。

　　去年9月22日，該房產(chǎn)公司向小區(qū)業(yè)主發(fā)出通知：由于部分業(yè)主至今未將家庭電話號碼告知物業(yè)，致使訪客呼叫系統(tǒng)目前使用不夠理想，為確保小區(qū)安全、方便訪客，希望未開通門衛(wèi)對講系統(tǒng)的業(yè)主盡快將電話號碼告知物業(yè)。

　　董先生一家認(rèn)為，開發(fā)商一直未按合同約定安裝訪客呼叫系統(tǒng)，物業(yè)公司卻說要開通該系統(tǒng)必須提供家庭電話，董先生于是向?qū)I(yè)部門咨詢，得到的結(jié)論是“訪客呼叫系統(tǒng)”是一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，根本不需要業(yè)主提供家庭電話，況且開發(fā)商承諾該系統(tǒng)與社區(qū)聯(lián)網(wǎng)。

　　根據(jù)合同第十七條規(guī)定，如房屋的裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到附件三的標(biāo)準(zhǔn)，董先生一家有權(quán)要求開發(fā)商按實(shí)際的裝修、設(shè)備與約定的裝修、設(shè)備差價(jià)一倍給予補(bǔ)償。開發(fā)商不履行合同條款的，應(yīng)按合同履行義務(wù)，董先生一家遂起訴要求法院判令開發(fā)商為其安裝訪客呼叫系統(tǒng)，并與社區(qū)聯(lián)網(wǎng)，補(bǔ)償損失2000元。

　　法院認(rèn)為，開發(fā)商應(yīng)完成包括合同附件三約定的訪客呼叫系統(tǒng)等全部施工、安裝任務(wù)，雙方也未在合同中約定，訪客呼叫系統(tǒng)需通過董先生家的電話實(shí)現(xiàn)，董先生一家有權(quán)拒絕將電話提供給房產(chǎn)公司，況且電話具有一定的私密性，并有其他如上網(wǎng)等功能，房產(chǎn)公司在門衛(wèi)處通過公共電話網(wǎng)絡(luò)撥打董家電話，實(shí)為電話通知而非訪客呼叫系統(tǒng)，一審法院遂作出判決：該開發(fā)商在判決生效60日內(nèi)委托具有專業(yè)資質(zhì)的施工單位按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定為董先生一家安裝訪客呼叫系統(tǒng)并與社區(qū)聯(lián)網(wǎng)，補(bǔ)償董先生一家1000元；逾期不安裝的，賠償董先生一家1000元，補(bǔ)償1000元。一審判決后，雙方均不服上訴，日前，上海市中級人民法院對該案作出維持原判的終審判決。律師點(diǎn)評：

　　購房者與開發(fā)商簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同履行義務(wù)。在此提醒購房者，在簽訂有關(guān)合同時(shí)，在附件中加入細(xì)節(jié)約定是很重要的一環(huán)。

　　妨礙小區(qū)其他居民利益，搭建露臺(tái)雨棚

　　違章業(yè)主被判———拆

　　擅自在大樓頂層露臺(tái)上違章搭建雨棚，本市王先生一家日前被靜安法院判決拆除雨棚。原因是違反小區(qū)入住公約。

　　王先生一家系本市長壽路上某花園內(nèi)的業(yè)主，2001年8月王一家辦理了入住手續(xù)，陸續(xù)簽收到小區(qū)物業(yè)公司達(dá)的小區(qū)入住公約、小區(qū)室內(nèi)裝修管理守則和小區(qū)裝修責(zé)任書等多份材料，承諾不在公用、共用部位搭建建筑物、構(gòu)筑物等。但在2003年6月，王卻在自己樓頂上的頂層露臺(tái)，違章搭建了一處雨棚。

　　2004年7月，當(dāng)?shù)匦^(qū)物業(yè)公司在勸說無效的情況下，將王先生一家起訴到法院，認(rèn)為王某一家違反了《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》和小區(qū)入住公約的規(guī)定，要求將其擅自搭建的雨棚予以拆除，還向法院遞交了王的一家簽收的相關(guān)規(guī)定。

　　法院認(rèn)為，王某一家在自己的房屋外大樓頂層公共露臺(tái)上搭建雨棚，已明顯違反了《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》和小區(qū)入住公約。鑒于該小區(qū)的整體物業(yè)尚未成立業(yè)主委員會(huì)，房屋開發(fā)商作為房屋的原權(quán)利人先履行對房屋的管理責(zé)任，便委托小區(qū)物業(yè)公司作為小區(qū)房屋的管理者行使權(quán)利，該委托行為及相關(guān)合同內(nèi)容，對該小區(qū)的全體業(yè)主具有約束力。盡管王一家經(jīng)法院合法傳喚未來應(yīng)訴，但法院還是依據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，作出了一審判決。

　　靜安法院李鴻光法官評析：眼下，上海個(gè)別小區(qū)業(yè)主，往往不把小區(qū)入住公約的簽署當(dāng)回事。一旦入住后便想方設(shè)法蠶食小區(qū)房屋內(nèi)的共用部位，以此來擴(kuò)大自己的使用部位。正如案中的王一家，盡管他家居住在大樓的頂層，但大樓頂層仍然是屬于全體大樓居民的共用部位。《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》十八條規(guī)定，在天井、庭院、平臺(tái)、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構(gòu)筑物的行為均屬物業(yè)使用中的禁止行為。

　　在此呼吁各居民居住小區(qū)內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)，要擔(dān)負(fù)起維護(hù)小區(qū)的正常生活秩序的責(zé)任來，對那些損害或妨害小區(qū)居民利益的行為，不妨尋求法律途經(jīng)來求得解決。

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