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海南商品住宅空置率居高不下部分區(qū)域高達(dá)95%
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 閱讀 1206 次
海南省三亞市房地產(chǎn)交易管理所市場(chǎng)部的一項(xiàng)較新調(diào)查顯示,三亞市商品住房空置率平均高達(dá)近85%,尤其是三亞灣、大東海等海景資源稀缺片區(qū)商品住房空置率達(dá)到95%左右,海南樓市的高空置率帶來(lái)的資源浪費(fèi)和物業(yè)管理等問(wèn)題日漸凸顯。
海南省三亞市房地產(chǎn)交易管理所市場(chǎng)部的一項(xiàng)較新調(diào)查顯示,三亞市商品住房空置率平均高達(dá)近85%,尤其是三亞灣、大東海等海景資源稀缺片區(qū)商品住房空置率達(dá)到95%左右,海南樓市的高空置率帶來(lái)的資源浪費(fèi)和物業(yè)管理等問(wèn)題日漸凸顯。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,改變海南房地產(chǎn)單一產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)、盤(pán)活空置房租賃市場(chǎng)———降低空置率需政府、房企、業(yè)主合力“解困”。
海南商品住宅空置率居高不下部分區(qū)域高達(dá)95%
今年春節(jié)期間和6月底,三亞市房地產(chǎn)交易管理所隨機(jī)從三亞五個(gè)片區(qū)已銷售80%以上且已交付使用的近300個(gè)項(xiàng)目中,抽樣調(diào)查23個(gè)項(xiàng)目的入住情況。調(diào)查顯示,在7333個(gè)抽樣樣本中,6月底平均空置率為84.75%,大東海和海坡片區(qū)的空置率分別為94.26%和96.26%;即使在海南旅游度假旺季的春節(jié)期間,平均空置率也達(dá)62.99%,海坡片區(qū)更是高達(dá)87.25%。
三亞市房地產(chǎn)交易管理所市場(chǎng)部有關(guān)人士表示,國(guó)外的研究表明,空置率在10%以上,就說(shuō)明商品房空置率嚴(yán)重,三亞高達(dá)百分之八九十的空置率相當(dāng)驚人。
7月4日21時(shí),記者在位于三亞鳳凰路上的高端樓盤(pán)小區(qū)“山水國(guó)際”看到,距離小區(qū)門崗較近的兩棟高層建筑,亮著燈的戶數(shù)寥若晨星。后面的聯(lián)排疊拼別墅更是一片漆黑,連路燈也沒(méi)開(kāi),走進(jìn)小區(qū)深處,只能看見(jiàn)值守的保安打著手電筒在到處巡查。一位來(lái)自蘭州的住戶告訴記者,每到這個(gè)季節(jié)入住的人極少,難得見(jiàn)到亮燈的住戶,走在小區(qū)內(nèi)都要用手機(jī)照明。
據(jù)“山水國(guó)際”物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,這個(gè)小區(qū)包括多層住宅、高層住宅、聯(lián)排疊拼別墅、獨(dú)體別墅在內(nèi)共1600余戶。業(yè)主大部分來(lái)自島外,在此購(gòu)房只為休閑度假,并非居家常住。
小區(qū)的一位保安對(duì)記者說(shuō),空置率高給安保工作帶來(lái)了較大困擾“很多業(yè)主冬天來(lái)住一兩個(gè)月,平時(shí)都空著,很容易招小偷,所以,我們必須24公里不停地在小區(qū)內(nèi)巡查。”
在三亞大東海和海坡兩個(gè)海景資源稀缺片區(qū)的住宅小區(qū),空置率問(wèn)題則更為嚴(yán)重。調(diào)查顯示,三亞越高端的房屋空置率越高,如“鳳凰水城”的洋房和別墅空置率均在95%以上,“半山半島”空置率也達(dá)90%以上。從北京來(lái)三亞度假的馬璐嘆息道,面朝大海卻無(wú)人享受美景,這么好的資源就這么浪費(fèi)了,真是太可惜了。
除了三亞,在海口、文昌、瓊海等海南沿海市縣,高空置率問(wèn)題也較為突出,很多高空置率的小區(qū)一到晚上就黑燈瞎火,被人們戲稱為“鬼屋”。
外向型和投資性成背后“推手”高空置率“后遺癥”逐漸凸顯
高空置率與海南房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)單一、外向型特征明顯的特點(diǎn)密切相關(guān)。目前,海南房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)以住宅地產(chǎn)占完全主導(dǎo),商品住宅竣工量占商品房的90%左右,而商品住宅中的80%以上又賣給了島外人。
海南省一位官員曾表示,海南房地產(chǎn)投資和消費(fèi)市場(chǎng)兩頭主要在島外,80%以上的投資來(lái)自島外,近80%的房子賣給島外人,新房成交量和成交價(jià)格主要反映的不是本島居民的購(gòu)購(gòu)力,與本島居民的實(shí)際購(gòu)購(gòu)力關(guān)系不大。
海南地方經(jīng)濟(jì)水平不高,本島居民的收入不高,消費(fèi)能力有限,以島外市場(chǎng)為主的資源導(dǎo)向型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的高房?jī)r(jià),更擠壓了海南常住型本島居民的住房需求。“很多開(kāi)發(fā)商在拿地的時(shí)候就把目標(biāo)購(gòu)房者定位為外地高端購(gòu)房者,本地人購(gòu)不起,外地人購(gòu)了不常住,海南住宅高空置率就成為一種必然。”一位開(kāi)發(fā)商告訴記者。{$page$}
資源環(huán)境優(yōu)勢(shì)是海南房地產(chǎn)的價(jià)值所在,近年來(lái),集中在濱海地帶或旅游度假區(qū)的資源導(dǎo)向型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占據(jù)著海南房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。但也不可避免帶來(lái)了環(huán)境承載壓力和房?jī)r(jià)上行等問(wèn)題。
三亞市房地產(chǎn)交易管理所市場(chǎng)部的調(diào)查文章表示,三亞高空置率的原因主要有剛性需求不足、本地居民對(duì)商品住房需求有限、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)不活躍。三亞85%以上的房子賣給了海南島外客戶“候鳥(niǎo)”族和投資性購(gòu)房人群,驚人的空置率說(shuō)明,三亞樓市具有投資性為主要需求的市場(chǎng)特性。
“海南‘居所’的特征和投資投機(jī)性購(gòu)房較多造成了目前高空置率的局面。”海南大學(xué)中國(guó)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論研究所所長(zhǎng)王毅武說(shuō),目前海南約有“候鳥(niǎo)”人群45萬(wàn)-50萬(wàn)人,占海南800萬(wàn)人口的6%左右,季節(jié)性、非常住的使用特征明顯。
海南以島外市場(chǎng)為主、季節(jié)性居住的特點(diǎn),帶來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的脆弱性以及物業(yè)控制和設(shè)施配套、物業(yè)管理的難題。海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總規(guī)劃師宋祎說(shuō),空置率居高不下不僅給小區(qū)的物業(yè)管理帶來(lái)難題,物業(yè)費(fèi)收取困難,也造成巨大的資源浪費(fèi)。
王毅武認(rèn)為,由于房屋空置率居高不下,且又沒(méi)有充分利用,從物業(yè)管理企業(yè)管理成本、公共服務(wù)設(shè)施的使用、空置房屋資源的使用等方面造成極大的浪費(fèi),業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)方面容易引發(fā)糾紛,還造成了投資投機(jī)性購(gòu)房者和本地居民的矛盾。
轉(zhuǎn)變結(jié)構(gòu)、培育三級(jí)市場(chǎng)考慮對(duì)空置房征收空置稅
《海南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與中長(zhǎng)期規(guī)劃》中表示,近期政策性住房和公共住房成為海南長(zhǎng)居型居住地產(chǎn)的主體,但隨著海南經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的逐步完善,應(yīng)積極引導(dǎo)面向本地居民的長(zhǎng)居型居住地產(chǎn)走向市場(chǎng)化。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,要降低海南房地產(chǎn)的高空置率,海南應(yīng)避免過(guò)度依賴純資源導(dǎo)向的外向型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式,理性開(kāi)發(fā)和定位,釋放海南本地剛性需求。
宋祎認(rèn)為,應(yīng)改變海南以居住地產(chǎn)為完全主導(dǎo)的單一房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu),以本島常住型居住地產(chǎn)為基本、經(jīng)營(yíng)性旅游地產(chǎn)為主導(dǎo)、度假旅居型地產(chǎn)為特色、商業(yè)及其他地產(chǎn)為補(bǔ)充,建立多元化、多層次的房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)體系與住房保障體系。同時(shí)發(fā)展分時(shí)度假等度假型居住地產(chǎn),增加度假地產(chǎn)的流動(dòng)性,促進(jìn)度假地產(chǎn)資源的交換使用和重復(fù)利用。
三亞市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)劉樹(shù)國(guó)說(shuō),商品住房空置率過(guò)高,不是房地產(chǎn)活躍的表現(xiàn),應(yīng)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn),減少商品住房類的投資建設(shè),企業(yè)應(yīng)積極轉(zhuǎn)向以旅游地產(chǎn)為主的開(kāi)發(fā)投資。
“盤(pán)活空置房則需要政府、房企、業(yè)主合力‘解困’”劉樹(shù)國(guó)說(shuō),應(yīng)由政府主導(dǎo),在稅收、規(guī)范管理等方面給予優(yōu)惠政策,以物業(yè)管理企業(yè)為主體,充分與空置房屋業(yè)主協(xié)商,以商住小區(qū)為單位,采取“高、中、低檔家庭旅館”、“產(chǎn)權(quán)式物業(yè)經(jīng)營(yíng)”等多種經(jīng)營(yíng)方式,實(shí)現(xiàn)空置房屋的充分利用。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為,海南應(yīng)抓緊制定培育和發(fā)展二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的政策,鼓勵(lì)島外購(gòu)房者將閑置的住房直接出租或者與物業(yè)公司簽訂協(xié)議,請(qǐng)物業(yè)公司代為出租。
海南合縱連橫地產(chǎn)營(yíng)銷顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理何希聞?wù)J為,海南國(guó)際旅游島建設(shè)需要大量的家庭旅館和租賃型的住房,而海南本身資源比較稀缺,政府應(yīng)加強(qiáng)政策上的扶持和引導(dǎo),減少租賃交易成本,鼓勵(lì)建立類似“房屋銀行”的專業(yè)中介公司對(duì)空置房代租代管。王毅武則認(rèn)為,房子的屬性是居住,而不是投資和投機(jī),應(yīng)恢復(fù)房子的基本屬性,可以考慮對(duì)空置房征收空置稅。
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作者介紹
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