近期，愛爾蘭債務(wù)危機(jī)成為財(cái)經(jīng)界繼希臘債務(wù)危機(jī)后的另外一場危機(jī)。究其這場危機(jī)背后的罪魁禍頭就是房地產(chǎn)。 　　愛爾蘭房地產(chǎn)行業(yè)從1996年開始就進(jìn)入了為期10年的瘋狂上漲期，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫極度膨脹，一直到2008年房價(jià)猛跌36%，較終開始了這一場轟轟烈烈的債務(wù)危機(jī)。大量貸款變成了壞賬，銀行收不回錢，政府只能通過補(bǔ)貼來消化這些壞債，政府的負(fù)擔(dān)逐漸加重，一直到現(xiàn)在中午無法承受，開始想歐洲其他國家伸手求援。 　　同樣經(jīng)歷如此起伏的還有日本、美國、香港等地。這些地方所引發(fā)的債務(wù)危機(jī)中，房地產(chǎn)均為重要誘因。 　　解析愛爾蘭債務(wù)危機(jī)的的各個(gè)環(huán)節(jié)，會(huì)發(fā)現(xiàn)每個(gè)過程與中國房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀是如此的相似。 　　1、 房地產(chǎn)占GDP比重過大，對經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)巨大。 　　愛爾蘭： 1999至2007年,愛爾蘭GDP總量增加了60%,人均GDP增加了37%。在OECD國家中,排在美國之前,僅次于日本。愛爾蘭成了名副其實(shí)的歐洲富國之一。 愛爾蘭經(jīng)濟(jì)快速增長得益于地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。1996年,房地產(chǎn)業(yè)在GDP中的占比是5%；2006年,是10%。公共住房領(lǐng)域的投資增長是愛爾蘭投資增幅的領(lǐng)域。1995至2000年,用于住房的投資為33億歐元,2000至2006年,這項(xiàng)投資達(dá)到105億歐元,增幅218%。愛爾蘭居民將新到手的財(cái)富再投資于房地產(chǎn)。開發(fā)商將碼頭變成辦公樓,將牧場變成居民住宅區(qū)。2006年,開發(fā)商建造了93419座住宅樓,是十年前的3倍。 　　中國：我國GDP的增長一直處于全世界其他國家的前列。2007年房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重達(dá)到4.75%，2008年房地產(chǎn)業(yè)增加值占我國國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP比重超過5％。 　　從上面的數(shù)據(jù)對比中可以看出在中國房地產(chǎn)在GDP中的占比例相對于愛爾蘭來說較低，與爆發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的美國2008年相比也較低一些（美國08年占12.5%）。但是這個(gè)不能說明中國不存在危機(jī)的可能。在中國部分地方縣市，房地產(chǎn)已經(jīng)完全成為支柱產(chǎn)業(yè)。009年海南瓊海房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)GDP增長10.7%。上海2009年GDP增長率為8.2%，而房地產(chǎn)增加值的增長對GDP增長率的貢獻(xiàn)為39.4%。 [免責(zé)聲明：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實(shí)，對本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請網(wǎng)友僅作參考，并請自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。] 2、 房價(jià)暴漲 　　愛爾蘭：從1995年到2007年,新房價(jià)格增長3.5倍,二手房價(jià)格增長3倍,房價(jià)與家庭年收入之比由4增長到10。 　　中國：2004年全國商品房成交均價(jià)漲幅近18%，2007年為15%多，2005年為14%多。2009年全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比2008年增長16.1%。其中，商品住宅完成投資25619億元，增長14.2%。2008年全國統(tǒng)計(jì)，中等收入戶的房價(jià)收入比為8.23，已經(jīng)不具備購購房屋的能力。 　　從兩組數(shù)據(jù)中可以看到中國的房地產(chǎn)市場和愛爾蘭一樣經(jīng)歷了飛速發(fā)展。房價(jià)收入比不斷地提高，均超過警戒線（房價(jià)與居民收入比在3到6之間合適，不宜超過7）。 　　3、 國家獲利頗豐 　　愛爾蘭：通過征收巨額增值稅和印花稅，是政府從高速增長點(diǎn)房地產(chǎn)行業(yè)中獲得豐厚利潤。據(jù)推算，愛爾蘭的值稅和印花稅占房價(jià)的28%。 　　中國：高額土地出讓金和其他稅費(fèi)占到房地產(chǎn)開發(fā)成本的接近一半（REICO報(bào)告：從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總支出角度分析，開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)稅收占19.06%，土地成本占30.36%，兩項(xiàng)合計(jì)總支出中流向政府的比例占到49.42%。） 　　從上面兩個(gè)數(shù)據(jù)中可以看出兩個(gè)國家的政府為了增加收入，已經(jīng)成為推高房價(jià)的主謀之一。 　　4、 房價(jià)脫離基本支撐面 　　愛爾蘭：2008年,愛爾蘭房價(jià)已超過所有OECD國房價(jià),高居榜頭。當(dāng)年,國際貨幣基金組織的調(diào)查警示,愛爾蘭房價(jià)漲幅已脫離了基本面支撐,房價(jià)位居全球16個(gè)脫離基本面支撐的高房價(jià)國家之頭。房價(jià)與基本面之間出現(xiàn)了30%的房價(jià)缺口。中國的房價(jià)上漲同樣遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于GDP的上漲速度，嚴(yán)重脫離基本面支撐。 　　脫離經(jīng)濟(jì)基本面的房價(jià)說明房地產(chǎn)市場已經(jīng)處于非常危險(xiǎn)地邊緣。 　　5、 大部分銀行業(yè)貸款流向了開發(fā)商和個(gè)人房貸 　　愛爾蘭：2008年銀行對開發(fā)商的貸款就達(dá)2000年全年貸款的140%；2008年,個(gè)人房貸是2000年全年貸款的175%。充足的流動(dòng)性刺激房價(jià)飆升,房價(jià)的上升又鼓勵(lì)銀行業(yè)放更多的貸款給開發(fā)商和個(gè)人。 　　中國：中國央行發(fā)布《2009年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，報(bào)告顯示2009年全年，主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)和城市信用社人民幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計(jì)新增5764億元；年末余額同比增長30.7%，增速比上年末加快20.4個(gè)百分點(diǎn)。 　　兩組數(shù)據(jù)說明中國房地產(chǎn)貸款還未達(dá)到愛爾蘭那樣的瘋狂程度，但是兩個(gè)國家都面臨大量流動(dòng)性的問題。大量資金紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場，持續(xù)推高房價(jià)。 [免責(zé)聲明：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實(shí)，對本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請網(wǎng)友僅作參考，并請自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。] 6、 空置率居高不下 　　愛爾蘭：房價(jià)過高,愛爾蘭許多年輕人和工薪只得去國外購房,剛性需求開始下降,從而推升了房屋空置率。據(jù)都柏林大學(xué)的調(diào)查,截至2010年2月底,愛爾蘭房屋空置數(shù)量達(dá)34.5萬套,空置率高達(dá)17%,遠(yuǎn)高于正?？罩寐?%至10%的范圍。 市盈率過高。愛爾蘭住宅市場的市盈率高達(dá)38倍,而其他資本投資的市盈率不足14倍。 　　中國：雖然中國一直對近幾年的房屋空置率秘而不宣，但是通過各種渠道的了解到中國的一線城市達(dá)到40%。 　　中國的空置率指標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過愛爾蘭，更是超過了正常范圍。這一點(diǎn)值得擔(dān)憂。 　　7、 瘋狂的房地產(chǎn)投資，購房者和開發(fā)商負(fù)債率較高。 　　在愛爾蘭，由于房價(jià)持續(xù)上漲，再加上寬松的財(cái)政政策使開發(fā)商、建筑商、購房者都很容易從銀行貸到款。陷入全民投資的浪潮，很多人將從房地產(chǎn)行業(yè)賺到的錢又投資金房地產(chǎn)行業(yè)。很多人同時(shí)按揭多套房子，這個(gè)與前些陣子上演的《華爾街 不死》里面的男主角媽媽是一樣，拼命地貸款炒房，較后房價(jià)暴跌，銀行的催款單滿天飛。銀行資產(chǎn)大規(guī)?？s水，銀行損失慘重。2010年，整個(gè)銀行業(yè)的損失高達(dá)約350億歐元,占愛爾蘭年度GDP的20%,銀行資產(chǎn)縮水70%，導(dǎo)致了許多銀行處于破產(chǎn)邊緣。 　　在中國由于居民的投資渠道單一，很多人還是選擇了投資房地產(chǎn)。全民炒房的浪潮已經(jīng)席卷全國。溫州炒房團(tuán)、山西炒房團(tuán)橫掃大江南北。監(jiān)管機(jī)構(gòu)對60家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的調(diào)研，有18家平均資產(chǎn)負(fù)債率超過70%；此外，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)多頭授信風(fēng)險(xiǎn)成為風(fēng)險(xiǎn)排查中較為突出的問題，涉及集團(tuán)內(nèi)互?，F(xiàn)象有所上升，互保貸款金額高達(dá)1417億元。 　　很多人說國家不會(huì)讓房產(chǎn)價(jià)格大跌的，因?yàn)榇蟮?，頭先垮掉的是銀行。這個(gè)確實(shí)沒有錯(cuò)，愛爾蘭的房價(jià)大跌之后，銀行紛紛面臨倒閉的危險(xiǎn)。較后政府不得不出來拯救銀行。較終導(dǎo)致政府債務(wù)負(fù)擔(dān)加重，出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。如果中國的房價(jià)大跌，政府也不得不拿出錢來就銀行，在全球政府缺錢的情況下，誰來借錢給我們政府渡過難關(guān)？ 　　隱含危機(jī)：國內(nèi)就業(yè)壓力大，城鎮(zhèn)新增剛需弱。 　　在我國2006年-2010年間，年均增加200萬以上勞動(dòng)供給。大量的農(nóng)民工涌入城市，每年大約有100萬大學(xué)畢業(yè)生。這些都讓我國的就業(yè)壓力。富有憑借資金炒高樓價(jià)，較后接手的剛需大多數(shù)收入較低，對于高房價(jià)支撐壓力較大。如果出現(xiàn)房價(jià)大跌，大多數(shù)接手的剛需人群很容易成為個(gè)人倒閉者。 　　隱含危機(jī)：政府債務(wù)負(fù)擔(dān)依然較重。 　　我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對GDP的拉動(dòng)較大。大量的地方融資平臺出現(xiàn)，很多政府債臺高磊。2010年6月23日下午，國家審計(jì)署審計(jì)長劉家義向全國人大十一屆常委會(huì)第十五次會(huì)議作了《關(guān)于2009年度預(yù)算執(zhí)行和其他財(cái)政收支的審計(jì)工作報(bào)告》。報(bào)告顯示：省、市本級和西部地區(qū)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較為集中，有7個(gè)省、10個(gè)市和14個(gè)縣本級的債務(wù)余額與當(dāng)年可用財(cái)力的比率超過100%，較高的達(dá)364.77%。從償債資金來源看，2009年這些地區(qū)通過舉借新債償還債務(wù)本息2745.46億元，占其全部還本付息額的47.97%，財(cái)政資金償債能力不足。政府不但要擔(dān)負(fù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費(fèi)用，而且要進(jìn)一步加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)。近期暴露出很多縣市建設(shè)資金不足問題，已經(jīng)說明地方政府的財(cái)政壓力非常大。 　　如果房價(jià)大跌，大量開發(fā)商將放棄繼續(xù)購購?fù)恋?，隨之而來的是土地財(cái)政體系的崩潰。地方政府喪失償債能力，也導(dǎo)致大量的銀行壞帳。地方政府的壞賬和開發(fā)商、購房者的壞賬累積，對銀行的沖擊將是毀滅性的。 [免責(zé)聲明：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實(shí)，對本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請網(wǎng)友僅作參考，并請自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。] 隱含危機(jī)：居民收入增長緩慢，貧富差距進(jìn)一步拉大。 　　房價(jià)太高，而且持續(xù)上漲，超過了城鎮(zhèn)居民收入增長形成的購購能力，遷移入城的農(nóng)民，更無能力在城市中購購住宅。2008年全國統(tǒng)計(jì)，中等收入戶的房價(jià)收入比為8.23，已經(jīng)不具備購購房屋的能力。包括中等收入居民在內(nèi)，中低收入的居民占全體居民的60%，加上每年需要向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的農(nóng)民人口，85%的家庭沒有購購住宅的能力。再加上國家持續(xù)建設(shè)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房。大量的剛性需求者住進(jìn)“公屋”，使需求進(jìn)一步降低。 　　如果長期這樣下去，會(huì)像愛爾蘭一樣失去剛性需求，較終“擊鼓傳花”的游戲無人接花，較終讓投資者損失慘重。房價(jià)也會(huì)隨之大跌，到時(shí)候整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)會(huì)出現(xiàn)崩潰。 　　或許有人會(huì)拿香港舉例，說明公屋保障下商品房價(jià)依舊上漲。應(yīng)該說香港樓市具有一定的特殊性。頭先香港樓市已經(jīng)基本是“豪宅化”，且香港的商品房具有很強(qiáng)的金融屬性，由于香港寬松政策，大量的資金進(jìn)入香港支撐香港的樓市。例如受香港投資移民政策支持，大量的內(nèi)地富豪到香港置業(yè)，拉動(dòng)香港房價(jià)上漲（較近香港對投資移民政策做出調(diào)整，導(dǎo)致近期香港樓市慘淡）。如果說香港樓市有中國富豪支持，那么中國的樓市未來會(huì)有那么多的富豪支持嗎？ 　　中國樓市的控

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