合理回報(bào)率在6%左右

　　大多投資者愿意將資金投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)非因?yàn)槭强吹椒课莸哪曜饨鹗杖氤^(guò)了社會(huì)平均資本收益比。據(jù)了解，目前我國(guó)10年期國(guó)債票面利率是4.44%，7年期國(guó)債的票面利率大約在3.4%左右，長(zhǎng)期國(guó)債利率是社會(huì)資本平均收益的較好參照物，因此普遍認(rèn)為4%是目前社會(huì)資本平均收益率。

　　從這個(gè)角度看，只要一套房屋的年租金收益超過(guò)4%，該套房屋就具備初步的投資價(jià)值。但因?yàn)橥顿Y者要考慮按揭風(fēng)險(xiǎn)、出租稅、房屋空置期等因素，因此>對(duì)投資者來(lái)說(shuō)真正合理的購(gòu)購(gòu)點(diǎn)應(yīng)是租金收益約在6%左右。換言之，房?jī)r(jià)相對(duì)于月租金收入比例約在150-200倍之間，是一個(gè)衡量的臨界點(diǎn)。然而，對(duì)于部分投資者來(lái)說(shuō)，購(gòu)房是為短期獲利回報(bào)，因此只看房?jī)r(jià)增速，上述臨界點(diǎn)很少考慮到。

　　自住者亦須考慮房?jī)r(jià)租金比

　　實(shí)際上，這個(gè)臨界點(diǎn)不但對(duì)于投資者有參考意義，對(duì)于自住購(gòu)家來(lái)說(shuō)同樣具有實(shí)際影響。這是因?yàn)橘?gòu)房自住本身具有潛在的投資性。市民選擇購(gòu)房就是通過(guò)一次性購(gòu)房“投資”，來(lái)避免日后租金支出，但是目前大多數(shù)置業(yè)者都是按揭購(gòu)房，因此購(gòu)房自住的“率”不應(yīng)低于商業(yè)房貸利率，但也不能超過(guò)太多，否則出租獲利過(guò)大，大家都將房子出租，租盤(pán)資源多會(huì)使得租金回落。根據(jù)房貸利率計(jì)算，我國(guó)目前合理的房?jī)r(jià)租金比也應(yīng)為150～200之間。

　　可據(jù)此判斷房?jī)r(jià)有無(wú)泡沫

　　房?jī)r(jià)租金比除了用作衡量房屋的外，不少專家也指出，該數(shù)字可以作為衡量房?jī)r(jià)泡沫的簡(jiǎn)易標(biāo)尺。因?yàn)槔碚撋戏績(jī)r(jià)應(yīng)該等于未來(lái)租金的折現(xiàn)，假設(shè)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá)，并且當(dāng)前的房屋租賃市場(chǎng)也沒(méi)有受到突發(fā)性短期因素的重大影響，那么用房?jī)r(jià)租金比來(lái)間接衡量房?jī)r(jià)是否虛高和存在市場(chǎng)泡沫，就是可行的。據(jù)了解，1997年香港房地產(chǎn)泡沫爆破前，每月房貸成本跟每月租金的比例約為2.2：1，而去年上海房?jī)r(jià)到達(dá)峰值時(shí)該比例達(dá)2:1的水平。(每月房貸成本與房?jī)r(jià)直接關(guān)聯(lián)，因此該數(shù)字與房?jī)r(jià)租金比能說(shuō)明同樣問(wèn)題)

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