合理回報(bào)率在6%左右

　　大多投資者愿意將資金投入到房地產(chǎn)市場，無非因?yàn)槭强吹椒课莸哪曜饨鹗杖氤^了社會平均資本收益比。據(jù)了解，目前我國10年期國債票面利率是4.44%，7年期國債的票面利率大約在3.4%左右，長期國債利率是社會資本平均收益的較好參照物，因此普遍認(rèn)為4%是目前社會資本平均收益率。

　　從這個(gè)角度看，只要一套房屋的年租金收益超過4%，該套房屋就具備初步的投資價(jià)值。但因?yàn)橥顿Y者要考慮按揭風(fēng)險(xiǎn)、出租稅、房屋空置期等因素，因此>對投資者來說真正合理的購購點(diǎn)應(yīng)是租金收益約在6%左右。換言之，房價(jià)相對于月租金收入比例約在150-200倍之間，是一個(gè)衡量的臨界點(diǎn)。然而，對于部分投資者來說，購房是為短期獲利回報(bào)，因此只看房價(jià)增速，上述臨界點(diǎn)很少考慮到。

　　自住者亦須考慮房價(jià)租金比

　　實(shí)際上，這個(gè)臨界點(diǎn)不但對于投資者有參考意義，對于自住購家來說同樣具有實(shí)際影響。這是因?yàn)橘彿孔宰”旧砭哂袧撛诘耐顿Y性。市民選擇購房就是通過一次性購房“投資”，來避免日后租金支出，但是目前大多數(shù)置業(yè)者都是按揭購房，因此購房自住的“率”不應(yīng)低于商業(yè)房貸利率，但也不能超過太多，否則出租獲利過大，大家都將房子出租，租盤資源多會使得租金回落。根據(jù)房貸利率計(jì)算，我國目前合理的房價(jià)租金比也應(yīng)為150～200之間。

　　可據(jù)此判斷房價(jià)有無泡沫

　　房價(jià)租金比除了用作衡量房屋的外，不少專家也指出，該數(shù)字可以作為衡量房價(jià)泡沫的簡易標(biāo)尺。因?yàn)槔碚撋戏績r(jià)應(yīng)該等于未來租金的折現(xiàn)，假設(shè)房屋租賃市場發(fā)達(dá)，并且當(dāng)前的房屋租賃市場也沒有受到突發(fā)性短期因素的重大影響，那么用房價(jià)租金比來間接衡量房價(jià)是否虛高和存在市場泡沫，就是可行的。據(jù)了解，1997年香港房地產(chǎn)泡沫爆破前，每月房貸成本跟每月租金的比例約為2.2：1，而去年上海房價(jià)到達(dá)峰值時(shí)該比例達(dá)2:1的水平。(每月房貸成本與房價(jià)直接關(guān)聯(lián)，因此該數(shù)字與房價(jià)租金比能說明同樣問題)

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