近幾年，由于受宏觀政策面和資金面的影響，?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)處于低迷期。在大家都把目光聚焦到房?jī)r(jià)和成交量上的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)已悄然發(fā)生了一些變化，其中一種變化已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生了深刻影響，那就是近幾年全國(guó)的房屋租金已經(jīng)出現(xiàn)了長(zhǎng)時(shí)間的、大幅度的上漲。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房屋租金已經(jīng)連續(xù)45個(gè)月上漲，這種情況是以前沒(méi)有發(fā)生過(guò)的。

　　比起全國(guó)的行情，?？诜课葑饨鸬纳蠞q勢(shì)頭有過(guò)之而無(wú)不及。比如?？谑蕾Q(mào)，一套兩房一廳帶家電和電梯的房子，三年前1500元左右的價(jià)格，現(xiàn)在3000元以下是無(wú)法租到了，三年租金翻番。海口房租大幅上漲這種現(xiàn)象其背后的原因是什么，以及租金上漲給?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)哪些影響，都是業(yè)界人士和老百姓關(guān)心的話題。

　　一、房租上漲的原因分析

　　房租上漲是由?？诜课葑赓U市場(chǎng)的供求關(guān)系所決定的。現(xiàn)在?？谧夥恳蛔逯饕ㄍ鈦?lái)務(wù)工人員、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、畢業(yè)后在?？诠ぷ鞯那嗄耆恕u外企業(yè)外派的管理人員、到海南度冬、養(yǎng)老、治病的候鳥(niǎo)族，還有就是拆遷戶、為了孩子上名校而在學(xué)校附近租房住的本地居民，以及有能力購(gòu)房、但寄希望房產(chǎn)稅開(kāi)征房?jī)r(jià)會(huì)下降，推遲了購(gòu)房計(jì)劃，暫時(shí)選擇租房住的觀望一族。這些年由于城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快、海南國(guó)際旅游島建設(shè)的推進(jìn)，以及日益珍貴的、得天獨(dú)厚的海南生態(tài)環(huán)境，這些租房族每年呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。而出租房屋的主要是在?？谟虚e置房屋的?？诒镜鼐用瘛①?gòu)房但暫時(shí)不來(lái)長(zhǎng)住的外地居民以及靠購(gòu)房出租盈利的投資客，還有少部分政府的公租房，這些是?？诜课葑赓U市場(chǎng)的主要供應(yīng)者。

　　由于受房產(chǎn)稅開(kāi)征消息的影響，部分有多套房屋的居民已選擇將手頭多余的房屋變賣(mài)了，閑置房源有所減少。而外地購(gòu)房者這些年確實(shí)增長(zhǎng)較多，但這些購(gòu)房者一般不愿意將自己的房子出租，這與?？诖蠖鄶?shù)樓盤(pán)都以毛坯交樓有較大關(guān)系;至于投資客，由于前些年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快，租金又相對(duì)較低，購(gòu)房出租盈利的投資客并不多?？梢钥闯?，一方面是需求快速增長(zhǎng)，另一方面是供給增長(zhǎng)緩慢，因此，房屋租賃市場(chǎng)供求矛盾日益出，是一房難求、房租上漲的根本原因。

　　二、房租上漲將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展

　　眾所周知，房租高低是衡量房?jī)r(jià)是否合理的重要因素。國(guó)際上公認(rèn)合理的房?jī)r(jià)租金比是在150~300之間。目前海口新房的房?jī)r(jià)租金比基本都在300以下，有些市的二手房甚至低于200。就是說(shuō)，一套不到100萬(wàn)元(含裝修家電)的房子，月租金可以達(dá)到3000元以上，靜態(tài)計(jì)算的率在4%左右，遠(yuǎn)高于北上廣深等一線城市。這樣的回報(bào)率已經(jīng)高于一年期的定期存款利率，目前海口樓市已具備了投資價(jià)值。同時(shí)，也說(shuō)明目前?？诘姆?jī)r(jià)是合理的、市場(chǎng)是健康的，近年來(lái)，房租持續(xù)上漲、房?jī)r(jià)有所回落，將引導(dǎo)越來(lái)越多的暫時(shí)租房住的、仍然持幣觀望的購(gòu)房者入市，必將推動(dòng)消化庫(kù)存，促進(jìn)?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　三、海口租金將呈繼續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)

　　?？谧饨饘⒊世^續(xù)上漲理由：一是房?jī)r(jià)的上漲將推動(dòng)房租的上漲。國(guó)際上普遍認(rèn)為，房?jī)r(jià)租金比低于300是健康的，沒(méi)有泡沫的?？紤]到海南作為全國(guó)人民的健康旅居地，海口又是房的頭選居住地，房?jī)r(jià)還有很大的上漲空間，房?jī)r(jià)租金比在400以下是可以接受的;

　　二是房屋租賃市場(chǎng)上供應(yīng)增長(zhǎng)低于需求的增長(zhǎng)這一趨勢(shì)近年內(nèi)難于改變。尤其是受房產(chǎn)稅開(kāi)征的影響，有能力購(gòu)購(gòu)多套房子的居民出手將更加謹(jǐn)慎，用于出租的閑置房源的供應(yīng)將逐年減少，而投資客由于擔(dān)心政策變化，以及現(xiàn)在投資渠道比較多，也不會(huì)貿(mào)然在房地產(chǎn)市場(chǎng)上大舉出手。政府的公租房建設(shè)由于受到財(cái)力限制，近年不可能解決外來(lái)務(wù)工人員的住房需求。而需求方面呢，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程、國(guó)際旅游島建設(shè)、第三產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，?？诘娜丝趯⒊掷m(xù)快速增長(zhǎng)，從而帶動(dòng)租房需求的快速增長(zhǎng)，促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)的繁榮。

　　而且，由于年輕一代文化觀念和住房消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，許多年輕人已接受了“有房住”而不是“有房產(chǎn)”，選擇租房而不是購(gòu)房，這將進(jìn)一步加劇了未來(lái)房屋租賃市場(chǎng)的供求矛盾;三是新增稅費(fèi)可能推高房租。一旦開(kāi)征房產(chǎn)稅，房屋出租者也會(huì)將增加的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給租房者，從而推高租金。

　　四、購(gòu)房比租房更合算

　　道理很簡(jiǎn)單，按目前的房?jī)r(jià)并并以靜態(tài)計(jì)算，不到25年的租金收入就可以收回購(gòu)房成本，如果考慮到未來(lái)收入水平的提高、貨幣貶值，以及房?jī)r(jià)的上漲等動(dòng)態(tài)因素，租房成本將大幅提高，購(gòu)房是保持家庭資產(chǎn)保值增值的較好方式，也是安居樂(lè)業(yè)、增強(qiáng)家的感覺(jué)心理需求。目前，由于整體庫(kù)存比較大，許多房企均采取了以價(jià)換量的營(yíng)銷(xiāo)策略，現(xiàn)在購(gòu)房一般可以爭(zhēng)取到較大的折扣優(yōu)惠。

　　而且，目前政府也在頭付、稅收和按揭貸款利率優(yōu)惠等方面支持剛需和改需入市，因此說(shuō)目前是入市的較好時(shí)間窗口。由于當(dāng)前政府采取了刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的政策，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨著近年來(lái)少有的寬松的宏觀政策面，量?jī)r(jià)齊升將是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律。建議無(wú)房一族應(yīng)抓住當(dāng)前入市良機(jī)，果斷出手，早日結(jié)束居人籬下的生活。

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