地理位置是關(guān)鍵

　　地段好壞決定房屋的未來。對于購購二手房純居住人群來說，可以盡量選擇那些離公交車站較近，周邊商業(yè)氛圍較完善的區(qū)域購房，這樣不但上下班較便利而且購菜、購物等也會十分方便。對于購購二手房長期投資人群而言，較好選擇在商圈成熟、地段較好、交通便利區(qū)域購房，因為隨著商圈的不斷成熟其二手房價值也會充分體現(xiàn)出來，同時如果房屋業(yè)主以租代售的話，其收益也將較為可觀。

　　房屋質(zhì)量看周詳

　　房屋質(zhì)量是購房時十分重要的一個考核因素。就目前二手房市場而言，上世紀90年代初的二手房普遍較多，由于這些二手房年代建成較久，使用時間較長，因此可能存在管線老化或走線不合理、墻體爆裂或脫皮明顯、天花板經(jīng)常滲水、防水防火性能較差等狀況，因此購房者在選購二手房時應(yīng)注意這些因素。

　　探訪鄰里是否和睦

　　鄰里之間是否和睦關(guān)系到購房者日后的居住生活狀態(tài)，好的鄰居會讓你生活愉快。通過衣著和生活規(guī)律判斷左鄰右舍的社會層次，了解他們在此居住是否順心。這樣，不但能夠提前與鄰里之間打好基礎(chǔ)以便日后好相處，同時亦能知曉購房者所購購房屋的整體居住氛圍與自身需求是否相符。

　　賣方身份的真實性

　　交易時，購方需查看賣方的房地產(chǎn)權(quán)證原件，或委托中介到房地產(chǎn)交易查詢。其中有幾項需要特別關(guān)注：產(chǎn)權(quán)人姓名、租賃備案情況、房屋面積、共有人信息、抵押狀態(tài)。另外，在雙方簽訂正式的《房地產(chǎn)購賣合同》時，必須驗證賣方的身份證原件，并查看全部共有人的身份證。如果共有人中有未滿16周歲且沒有身份證的，那就要查看該共有人的出生證原件。

　　賣方的還貸情況

　　若標的房產(chǎn)存在抵押，則賣方需要在交易過戶之前，將該房屋內(nèi)的抵押情況予以注銷。若賣方的抵押是在購進該套房屋時，由于抵押貸款而產(chǎn)生的，則他需要與銀行預(yù)約還貸，并在取得抵押注銷材料后，將全套材料進房地產(chǎn)交易進行注銷。此時，購方應(yīng)當注意貸款銀行確認賣方預(yù)約提前還貸所需的時間。一般來說，各大銀行的預(yù)約還貸時間從2周至1個月不等，即從預(yù)約還貸之日起，需要經(jīng)過上述時間，銀行才接受還貸。這個時間直接影響到何時可以到房地產(chǎn)交易進行過戶交易。

　　購房貸款的審批程序

　　大多購房者購房需要貸款。因此，向銀行申請貸款時，較好能夠熟悉申請銀行貸款的政策，從而使貸款的申請能夠順利被批準。一般來說，向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動產(chǎn)證明，或者是擔(dān)任法人代表的公司營業(yè)執(zhí)照及財務(wù)報表等材料，可以幫助購方貸到希望的數(shù)額。但要提請購房者注意的是，如果通過中介公司辦理貸款，同樣需要把好貸款關(guān)，不能輕信中介公司的貸款承諾。

　　過戶交易有新規(guī)

　　國家二手房稅收新政是自2005年6月開始實施的。新政規(guī)定，未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的不準過戶。購賣取得房產(chǎn)證或完稅時間不足兩年的住房，售房者將繳納房屋銷售額5.5％的營業(yè)稅，超過兩年不滿五年的按照購賣差額征個人所得稅，超過五年不收取營業(yè)稅和個人所得稅。新出臺的政策還將二手房劃分為普通住宅和非普通住宅兩種，其計稅方式不同。此外，還要注意房屋是否設(shè)立租賃以及是否備案。如果有租賃，則需要賣方在簽約當日，提供承租人放棄優(yōu)先購購權(quán)承諾書。如果有備案，則需要在購賣合同中，約定賣方和承租人辦理完結(jié)租賃備案注銷手續(xù)的時間。

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