●新房VS二手房之優(yōu)劣勢(shì)

　?、俚乩砦恢猫D―二手房勝

　　新 房：分布在四環(huán)、五環(huán)之外，遠(yuǎn)郊區(qū)縣等相對(duì)偏遠(yuǎn)地區(qū)。

　　二手房：城八區(qū)內(nèi)熱點(diǎn)地區(qū)隨處可見(jiàn)二手房的“身影”。

　　推薦指數(shù)：★★★★★

　?、诮煌ōh(huán)境－－不分伯仲

　　新 房：已建的城鐵十三號(hào)線、八通線與在建的四號(hào)線、五號(hào)線、九號(hào)線、十號(hào)線相結(jié)合，將會(huì)緩解遠(yuǎn)郊區(qū)縣的交通問(wèn)題。

　　二手房：城市核心區(qū)有如蜘蛛網(wǎng)似的密織的交通網(wǎng)絡(luò)與**相呼應(yīng)，交通環(huán)境自然優(yōu)越。

　　推薦指數(shù)：新 房：★★★★☆

　　二手房：★★★★☆

　?、劢ㄖ庥^――新房勝

　　新 房：外觀新穎、現(xiàn)代感較強(qiáng)，視覺(jué)沖擊力較好。

　　二手房：樓體外觀建造較為傳統(tǒng)，單一，風(fēng)吹日曬久了不免有發(fā)黃、裂縫之處。

　　推薦指數(shù)：★★★★★

　?、苁覂?nèi)格局――新房勝

　　新 房：大開(kāi)間居室、敞開(kāi)式廚房、寬大的客廳等較為符合現(xiàn)代人的居住理念。

　　二手房：房間不夠敞亮、廳里面積過(guò)于窄小甚至有的老房子沒(méi)有客廳等。

　　推薦指數(shù)：★★★★★

　?、菝娣e總價(jià)――二手房勝

　　新 房：新樓盤(pán)普遍戶(hù)型面積較大，單價(jià)較高，如此算下來(lái)總價(jià)自然不菲。

　　二手房：戶(hù)型面積雖小但是其總價(jià)卻相對(duì)較低，這也是吸引購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)的重要因素。

　　推薦指數(shù)：★★★★★

　?、尬飿I(yè)服務(wù)――新房勝

　　新 房：新樓盤(pán)大都主打服務(wù)牌，物業(yè)配套設(shè)施相對(duì)較成熟，如小區(qū)綠化環(huán)境、保安巡邏、停車(chē)位的管理、大堂電梯間的服務(wù)等方面都較為完善。

　　二手房：80、90年代修建的二手房由于其建成年代較早，因此并不具備完善、成熟的物業(yè)服務(wù)。

　　推薦指數(shù)：★★★★★

　?、呱倘Ψ諊D―二手房勝

　　新 房：新建樓盤(pán)地段的偏遠(yuǎn)性決定了其入住率較低，相應(yīng)市政配套，商業(yè)設(shè)施、氛圍等自然不夠成熟，有待進(jìn)一步開(kāi)發(fā)與完善。

　　二手房：二手房憑借其占據(jù)城市區(qū)的有利地勢(shì)，整體商業(yè)氛圍、購(gòu)物環(huán)境、生活氣息等自是十分濃郁。

　　推薦指數(shù)：★★★★★

　　⑧――各有千秋

　　新 房：隨著軌道交通的建設(shè)開(kāi)發(fā)以及北京“兩軸－兩帶－多”整體規(guī)劃進(jìn)程的進(jìn)一步加快，遠(yuǎn)郊區(qū)縣樓盤(pán)將會(huì)逐漸吸引人們的眼球，成為即將升起的新興投資區(qū)域，較為可觀。

　　二手房：位于城八區(qū)的優(yōu)勢(shì)使其占盡天時(shí)、地利，隨著城八區(qū)土地的升值，其潛力將會(huì)得以進(jìn)一步提煉。

　　推薦指數(shù)：★★★★★

　?、豳?gòu)房風(fēng)險(xiǎn)――二手房勝

　　新 房：新房存在期房風(fēng)險(xiǎn)，一旦交房，購(gòu)房者會(huì)發(fā)現(xiàn)許多細(xì)節(jié)與開(kāi)發(fā)商較初承諾的不相符合，如出現(xiàn)面積縮水、延期交房、偷工減料、建筑質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、綠地減少等問(wèn)題，不免讓人覺(jué)得花了冤枉錢(qián)。

　　二手房：二手房現(xiàn)房現(xiàn)賣(mài)，所見(jiàn)即所得，房屋品質(zhì)好壞一目了然，降低了購(gòu)房者的許多購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

　　推薦指數(shù)：★★★★★

　?、饨灰篆h(huán)境――二手房勝

　　新 房：是“B to C”業(yè)務(wù)，即開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房者。普通購(gòu)房百姓相對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言是處于弱勢(shì)的，在這種強(qiáng)弱分明的不平等價(jià)格博弈中，購(gòu)房者很難占上風(fēng)。于是會(huì)出現(xiàn)業(yè)主維權(quán)、開(kāi)發(fā)商逾期不交房等事件發(fā)生，交易環(huán)境較為復(fù)雜。

　　二手房：是“C to C”業(yè)務(wù)，即業(yè)主對(duì)購(gòu)房者。二者是平等的個(gè)體，其成交價(jià)格又是由購(gòu)賣(mài)雙方通過(guò)平等的討價(jià)還價(jià)方式達(dá)成的，是小業(yè)主對(duì)小客戶(hù)市場(chǎng)博弈的結(jié)果。因此，交易環(huán)境相對(duì)較為單純。

　　推薦指數(shù)：★★★★★

　　●新房VS二手房之稅費(fèi)、貸款方式

　?。ㄒ唬┒愘M(fèi)：

　　繼個(gè)人購(gòu)購(gòu)住房轉(zhuǎn)讓時(shí)需交納營(yíng)業(yè)稅之后，“個(gè)稅”也欲重新征繳的“傳聞”使得購(gòu)賣(mài)雙方不知道現(xiàn)在購(gòu)房、賣(mài)房到底要交多少稅？為了讓您做到心中有數(shù)，“我愛(ài)我家”專(zhuān)家詳細(xì)說(shuō)明如下：

　　一、一手房：（國(guó)家收取的稅費(fèi)如下）

　　契稅：成交價(jià)的1.5%

　　公共維修基金：成交價(jià)的2%

　　印花稅：成交價(jià)的0.05%

　　除此之外，還包括貸款、律師、辦證等相關(guān)費(fèi)用

　　二、二手房

　?。?）交納給國(guó)家的稅費(fèi)如下：

　　1、商品房

　　賣(mài)方：印花稅：：成交價(jià)的0.05%

　　營(yíng)業(yè)稅及附加稅：（個(gè)人購(gòu)購(gòu)住房不滿(mǎn)五年）：成交價(jià)的5.5% （個(gè)人購(gòu)購(gòu)住房超過(guò)五年的非普通住宅）：售房收減去購(gòu)房?jī)r(jià)格差額的5.5% （含附加稅）

　　個(gè)人所得稅：(銷(xiāo)售額-購(gòu)購(gòu)價(jià)款-合理費(fèi)用)×20%

　　購(gòu)方：印花稅：：成交價(jià)的0.05%

　　契稅：成交價(jià)的1.5%（建筑面積超過(guò)140平米的按3%交納）

　　2、已購(gòu)公房

　　賣(mài)方：印花稅：成交價(jià)的0.05%

　　營(yíng)業(yè)稅及附加稅（個(gè)人購(gòu)購(gòu)住房不滿(mǎn)五年）：成交價(jià)的5.5%

　　個(gè)人所得稅：(銷(xiāo)售額-購(gòu)購(gòu)價(jià)款-合理費(fèi)用)×20%

　　購(gòu)方：土地出讓金：（成本價(jià)購(gòu)購(gòu)）1560*建面*1%（2005）

　　契稅：成交價(jià)的1.5%（建筑面積超過(guò)140平米的按3%交納）

　　印花稅：成交價(jià)的0.05%

　　（2）貸款購(gòu)房的客戶(hù)。

　　除上述需向國(guó)家交納的費(fèi)用外，還分別包括：

　　a商貸客戶(hù)：評(píng)估費(fèi)：評(píng)估額*0.3%

　　律師費(fèi)：300

　　保險(xiǎn)費(fèi)：貸款金額*相應(yīng)的年限費(fèi)率

　　b公積金貸款客戶(hù)：

　　評(píng)估費(fèi) 評(píng)估額*0.3%(下限300元，上限1500元)

　　擔(dān)保服務(wù)費(fèi)：根據(jù)貸款年限及金額的不同，每萬(wàn)元有不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（見(jiàn)相應(yīng)表格）

　　無(wú)律師和保險(xiǎn)費(fèi)

　?。?）委托中介公司的服務(wù)傭金費(fèi)用。

　　賣(mài)方：成交價(jià)2%的居間服務(wù)費(fèi)，500元的權(quán)證代 辦費(fèi)和1000元的中保費(fèi)。

　　購(gòu)方：成交價(jià)1%的居間服務(wù)費(fèi)，500元的權(quán)證 費(fèi)和1000元的中保費(fèi)。

　?。ㄡ槍?duì)貸款客戶(hù)）貸款服務(wù)費(fèi)：1800元

　　總括起來(lái)即：

　　1、購(gòu)購(gòu)一手房：①1.5%契稅、②2%公共維修基金、③貸款、律師、辦證等相關(guān)費(fèi)用約為0.5%

　　相關(guān)費(fèi)用合計(jì)：1.5%+2%+0.5%≈4%

　　2、購(gòu)購(gòu)二手房：①1.5%契稅、②5.5%營(yíng)業(yè)稅、③一般中介公司平均代理費(fèi)2.5%、④貸款、過(guò)戶(hù)、律師、辦證等相關(guān)費(fèi)用約為0.5%、⑤個(gè)稅：若原房?jī)r(jià)為5000元左右/平方米，現(xiàn)價(jià)為8000元左右/平方米，出售時(shí)差價(jià)3000元征收20%個(gè)稅，即600元征收個(gè)稅。相當(dāng)征收總房?jī)r(jià)款的約8%。

　　相關(guān)費(fèi)用合計(jì)：1.5%+5.5%+2.5%+0.5%+8%≈18%

　　也就是說(shuō)，購(gòu)購(gòu)?fù)豢們r(jià)的房屋，若是一手房則只需額外支付房款約4%的稅費(fèi)，而購(gòu)購(gòu)二手房則需額外支付房款約18%的稅費(fèi)。以購(gòu)購(gòu)50萬(wàn)元房屋為例：若購(gòu)購(gòu)50萬(wàn)的新房，購(gòu)房者需額外支付2萬(wàn)元作為稅費(fèi)支出；但若購(gòu)購(gòu)50萬(wàn)的二手房，則購(gòu)房者需額外支付9萬(wàn)元作為稅費(fèi)支出。

　　如此看來(lái)，如果國(guó)家對(duì)營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅實(shí)行“一體化”的“先稅后證”，那么，相比之下，顯然二手房的稅費(fèi)要多些。而業(yè)主為了保障自身出售利益，很有可能將這部分稅費(fèi)加入總房款中“轉(zhuǎn)嫁”給客戶(hù)，導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)走高，增加購(gòu)房者購(gòu)房壓力。不過(guò)從地段、交通、價(jià)格、配套、商業(yè)氛圍等多方因素綜合考慮，二手房的性?xún)r(jià)比還是要高于新房的，從這方面考慮，選擇購(gòu)購(gòu)二手房還是比較不錯(cuò)的選擇。

　?。ǘ┵J款方式：

　　對(duì)于大多數(shù)工薪購(gòu)房群體而言，不論是購(gòu)新房還是購(gòu)二手房，通常情況下都會(huì)采取貸款的方式。針對(duì)貸款而言，“我愛(ài)我家”專(zhuān)家指出，購(gòu)購(gòu)二手房與一手房在貸款方面有以下三方面的本質(zhì)性區(qū)別：

　　1、新房貸款無(wú)需評(píng)估，二手房貸款時(shí)需要通過(guò)銀行指定的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估來(lái)確定其客觀的市場(chǎng)價(jià)值。

　　2、新房的貸款額度及年限是以房屋的成交價(jià)格來(lái)定。而二手房則是根據(jù)銀行指定的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)所評(píng)定的評(píng)估價(jià)格來(lái)確認(rèn)客戶(hù)的貸款額度及成數(shù)。

　　3、新房貸款不可以由購(gòu)房者自由選擇銀行，必須由開(kāi)發(fā)商來(lái)指定。二手房可以通過(guò)房屋中介公司辦理，而中介公司與多家銀行保持著較好的合作關(guān)系，相對(duì)來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者選擇余地更大。

　　從貸款方式來(lái)說(shuō)，新房、二手房各有優(yōu)勢(shì)，不過(guò)從銀行的選擇角度來(lái)說(shuō)，二手房通過(guò)中介公司辦理的，在選擇銀行方面余地更大些。而新房則需要在開(kāi)發(fā)商指定的銀行辦理相關(guān)貸款手續(xù)，局限性較大。

　　●案例剖析

　　個(gè)案1：

　　30歲的張先生曾是一所大學(xué)的高材生，畢業(yè)后留在北京已工作八年有余，幾年下來(lái)省吃?xún)€用的積攢了8萬(wàn)元的存款。目前，張先生在一家報(bào)社工作，月收入5000元，作為公司的業(yè)務(wù)骨干，工作上得心應(yīng)手。生活上，也有一個(gè)與自己相知、相愛(ài)交往了7年的女朋友，女友是老師，月收入2000元。今年，兩人決定結(jié)婚安頓下來(lái)。如果結(jié)婚購(gòu)房，家里人表示支持愿意給予10萬(wàn)元作為支持?？墒?，購(gòu)新房還是購(gòu)二手房卻讓二人，不知如何選擇？

　　專(zhuān)家指導(dǎo)：

　　一提到居家過(guò)日子，許多人就會(huì)想到購(gòu)房；而一提到購(gòu)房，人們往往又想到購(gòu)新房。其實(shí)這都是有失偏頗的。就目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，新樓盤(pán)一般面積較大，總價(jià)較高，如果是積蓄殷實(shí)的話，拋去日常開(kāi)銷(xiāo)倒是還可以維持正常生活?？墒?，對(duì)于像張先生和女友這樣積蓄有限，依靠工資生活的購(gòu)房者而言，購(gòu)購(gòu)一套總價(jià)不菲的新樓盤(pán)著實(shí)有些“困難”。而除了新樓盤(pán)可供購(gòu)房者選擇之外，二手房憑借其性?xún)r(jià)比較高的優(yōu)勢(shì)也日漸成為購(gòu)房消費(fèi)的新主流商品。與新樓盤(pán)相比，二手房具備地段優(yōu)越、交通便利、社區(qū)成熟、配套齊全、不存在期房風(fēng)險(xiǎn)等優(yōu)點(diǎn)。較重要的是，價(jià)格大都要比同一地段的一手樓盤(pán)合理，即便貸款購(gòu)房每月還款也會(huì)少許多。而且，按照國(guó)際通行的看法，月收入的1/3是房貸按揭的一條警戒線，越過(guò)此警戒線，將出現(xiàn)較大的還貸風(fēng)險(xiǎn)，并可能影響生

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