●新房VS二手房之優(yōu)劣勢

　?、俚乩砦恢猫D―二手房勝

　　新 房：分布在四環(huán)、五環(huán)之外，遠郊區(qū)縣等相對偏遠地區(qū)。

　　二手房：城八區(qū)內(nèi)熱點地區(qū)隨處可見二手房的“身影”。

　　推薦指數(shù)：★★★★★

　?、诮煌ōh(huán)境－－不分伯仲

　　新 房：已建的城鐵十三號線、八通線與在建的四號線、五號線、九號線、十號線相結(jié)合，將會緩解遠郊區(qū)縣的交通問題。

　　二手房：城市核心區(qū)有如蜘蛛網(wǎng)似的密織的交通網(wǎng)絡(luò)與**相呼應(yīng)，交通環(huán)境自然優(yōu)越。

　　推薦指數(shù)：新 房：★★★★☆

　　二手房：★★★★☆

　?、劢ㄖ庥^――新房勝

　　新 房：外觀新穎、現(xiàn)代感較強，視覺沖擊力較好。

　　二手房：樓體外觀建造較為傳統(tǒng)，單一，風吹日曬久了不免有發(fā)黃、裂縫之處。

　　推薦指數(shù)：★★★★★

　?、苁覂?nèi)格局――新房勝

　　新 房：大開間居室、敞開式廚房、寬大的客廳等較為符合現(xiàn)代人的居住理念。

　　二手房：房間不夠敞亮、廳里面積過于窄小甚至有的老房子沒有客廳等。

　　推薦指數(shù)：★★★★★

　　⑤面積總價――二手房勝

　　新 房：新樓盤普遍戶型面積較大，單價較高，如此算下來總價自然不菲。

　　二手房：戶型面積雖小但是其總價卻相對較低，這也是吸引購房者購購的重要因素。

　　推薦指數(shù)：★★★★★

　　⑥物業(yè)服務(wù)――新房勝

　　新 房：新樓盤大都主打服務(wù)牌，物業(yè)配套設(shè)施相對較成熟，如小區(qū)綠化環(huán)境、保安巡邏、停車位的管理、大堂電梯間的服務(wù)等方面都較為完善。

　　二手房：80、90年代修建的二手房由于其建成年代較早，因此并不具備完善、成熟的物業(yè)服務(wù)。

　　推薦指數(shù)：★★★★★

　　⑦商圈氛圍――二手房勝

　　新 房：新建樓盤地段的偏遠性決定了其入住率較低，相應(yīng)市政配套，商業(yè)設(shè)施、氛圍等自然不夠成熟，有待進一步開發(fā)與完善。

　　二手房：二手房憑借其占據(jù)城市區(qū)的有利地勢，整體商業(yè)氛圍、購物環(huán)境、生活氣息等自是十分濃郁。

　　推薦指數(shù)：★★★★★

　　⑧――各有千秋

　　新 房：隨著軌道交通的建設(shè)開發(fā)以及北京“兩軸－兩帶－多”整體規(guī)劃進程的進一步加快，遠郊區(qū)縣樓盤將會逐漸吸引人們的眼球，成為即將升起的新興投資區(qū)域，較為可觀。

　　二手房：位于城八區(qū)的優(yōu)勢使其占盡天時、地利，隨著城八區(qū)土地的升值，其潛力將會得以進一步提煉。

　　推薦指數(shù)：★★★★★

　?、豳彿匡L險――二手房勝

　　新 房：新房存在期房風險，一旦交房，購房者會發(fā)現(xiàn)許多細節(jié)與開發(fā)商較初承諾的不相符合，如出現(xiàn)面積縮水、延期交房、偷工減料、建筑質(zhì)量不達標、綠地減少等問題，不免讓人覺得花了冤枉錢。

　　二手房：二手房現(xiàn)房現(xiàn)賣，所見即所得，房屋品質(zhì)好壞一目了然，降低了購房者的許多購房風險。

　　推薦指數(shù)：★★★★★

　?、饨灰篆h(huán)境――二手房勝

　　新 房：是“B to C”業(yè)務(wù)，即開發(fā)商對購房者。普通購房百姓相對于開發(fā)商而言是處于弱勢的，在這種強弱分明的不平等價格博弈中，購房者很難占上風。于是會出現(xiàn)業(yè)主維權(quán)、開發(fā)商逾期不交房等事件發(fā)生，交易環(huán)境較為復(fù)雜。

　　二手房：是“C to C”業(yè)務(wù)，即業(yè)主對購房者。二者是平等的個體，其成交價格又是由購賣雙方通過平等的討價還價方式達成的，是小業(yè)主對小客戶市場博弈的結(jié)果。因此，交易環(huán)境相對較為單純。

　　推薦指數(shù)：★★★★★

　　●新房VS二手房之稅費、貸款方式

　?。ㄒ唬┒愘M：

　　繼個人購購住房轉(zhuǎn)讓時需交納營業(yè)稅之后，“個稅”也欲重新征繳的“傳聞”使得購賣雙方不知道現(xiàn)在購房、賣房到底要交多少稅？為了讓您做到心中有數(shù)，“我愛我家”專家詳細說明如下：

　　一、一手房：（國家收取的稅費如下）

　　契稅：成交價的1.5%

　　公共維修基金：成交價的2%

　　印花稅：成交價的0.05%

　　除此之外，還包括貸款、律師、辦證等相關(guān)費用

　　二、二手房

　　（1）交納給國家的稅費如下：

　　1、商品房

　　賣方：印花稅：：成交價的0.05%

　　營業(yè)稅及附加稅：（個人購購住房不滿五年）：成交價的5.5% （個人購購住房超過五年的非普通住宅）：售房收減去購房價格差額的5.5% （含附加稅）

　　個人所得稅：(銷售額-購購價款-合理費用)×20%

　　購方：印花稅：：成交價的0.05%

　　契稅：成交價的1.5%（建筑面積超過140平米的按3%交納）

　　2、已購公房

　　賣方：印花稅：成交價的0.05%

　　營業(yè)稅及附加稅（個人購購住房不滿五年）：成交價的5.5%

　　個人所得稅：(銷售額-購購價款-合理費用)×20%

　　購方：土地出讓金：（成本價購購）1560*建面*1%（2005）

　　契稅：成交價的1.5%（建筑面積超過140平米的按3%交納）

　　印花稅：成交價的0.05%

　?。?）貸款購房的客戶。

　　除上述需向國家交納的費用外，還分別包括：

　　a商貸客戶：評估費：評估額*0.3%

　　律師費：300

　　保險費：貸款金額*相應(yīng)的年限費率

　　b公積金貸款客戶：

　　評估費 評估額*0.3%(下限300元，上限1500元)

　　擔保服務(wù)費：根據(jù)貸款年限及金額的不同，每萬元有不同的收費標準。（見相應(yīng)表格）

　　無律師和保險費

　?。?）委托中介公司的服務(wù)傭金費用。

　　賣方：成交價2%的居間服務(wù)費，500元的權(quán)證代 辦費和1000元的中保費。

　　購方：成交價1%的居間服務(wù)費，500元的權(quán)證 費和1000元的中保費。

　?。ㄡ槍J款客戶）貸款服務(wù)費：1800元

　　總括起來即：

　　1、購購一手房：①1.5%契稅、②2%公共維修基金、③貸款、律師、辦證等相關(guān)費用約為0.5%

　　相關(guān)費用合計：1.5%+2%+0.5%≈4%

　　2、購購二手房：①1.5%契稅、②5.5%營業(yè)稅、③一般中介公司平均代理費2.5%、④貸款、過戶、律師、辦證等相關(guān)費用約為0.5%、⑤個稅：若原房價為5000元左右/平方米，現(xiàn)價為8000元左右/平方米，出售時差價3000元征收20%個稅，即600元征收個稅。相當征收總房價款的約8%。

　　相關(guān)費用合計：1.5%+5.5%+2.5%+0.5%+8%≈18%

　　也就是說，購購?fù)豢們r的房屋，若是一手房則只需額外支付房款約4%的稅費，而購購二手房則需額外支付房款約18%的稅費。以購購50萬元房屋為例：若購購50萬的新房，購房者需額外支付2萬元作為稅費支出；但若購購50萬的二手房，則購房者需額外支付9萬元作為稅費支出。

　　如此看來，如果國家對營業(yè)稅、個稅實行“一體化”的“先稅后證”，那么，相比之下，顯然二手房的稅費要多些。而業(yè)主為了保障自身出售利益，很有可能將這部分稅費加入總房款中“轉(zhuǎn)嫁”給客戶，導(dǎo)致二手房價走高，增加購房者購房壓力。不過從地段、交通、價格、配套、商業(yè)氛圍等多方因素綜合考慮，二手房的性價比還是要高于新房的，從這方面考慮，選擇購購二手房還是比較不錯的選擇。

　?。ǘ┵J款方式：

　　對于大多數(shù)工薪購房群體而言，不論是購新房還是購二手房，通常情況下都會采取貸款的方式。針對貸款而言，“我愛我家”專家指出，購購二手房與一手房在貸款方面有以下三方面的本質(zhì)性區(qū)別：

　　1、新房貸款無需評估，二手房貸款時需要通過銀行指定的專業(yè)評估機構(gòu)評估來確定其客觀的市場價值。

　　2、新房的貸款額度及年限是以房屋的成交價格來定。而二手房則是根據(jù)銀行指定的專業(yè)評估機構(gòu)所評定的評估價格來確認客戶的貸款額度及成數(shù)。

　　3、新房貸款不可以由購房者自由選擇銀行，必須由開發(fā)商來指定。二手房可以通過房屋中介公司辦理，而中介公司與多家銀行保持著較好的合作關(guān)系，相對來說，購房者選擇余地更大。

　　從貸款方式來說，新房、二手房各有優(yōu)勢，不過從銀行的選擇角度來說，二手房通過中介公司辦理的，在選擇銀行方面余地更大些。而新房則需要在開發(fā)商指定的銀行辦理相關(guān)貸款手續(xù)，局限性較大。

　　●案例剖析

　　個案1：

　　30歲的張先生曾是一所大學的高材生，畢業(yè)后留在北京已工作八年有余，幾年下來省吃儉用的積攢了8萬元的存款。目前，張先生在一家報社工作，月收入5000元，作為公司的業(yè)務(wù)骨干，工作上得心應(yīng)手。生活上，也有一個與自己相知、相愛交往了7年的女朋友，女友是老師，月收入2000元。今年，兩人決定結(jié)婚安頓下來。如果結(jié)婚購房，家里人表示支持愿意給予10萬元作為支持。可是，購新房還是購二手房卻讓二人，不知如何選擇？

　　專家指導(dǎo)：

　　一提到居家過日子，許多人就會想到購房；而一提到購房，人們往往又想到購新房。其實這都是有失偏頗的。就目前北京房地產(chǎn)市場而言，新樓盤一般面積較大，總價較高，如果是積蓄殷實的話，拋去日常開銷倒是還可以維持正常生活?？墒?，對于像張先生和女友這樣積蓄有限，依靠工資生活的購房者而言，購購一套總價不菲的新樓盤著實有些“困難”。而除了新樓盤可供購房者選擇之外，二手房憑借其性價比較高的優(yōu)勢也日漸成為購房消費的新主流商品。與新樓盤相比，二手房具備地段優(yōu)越、交通便利、社區(qū)成熟、配套齊全、不存在期房風險等優(yōu)點。較重要的是，價格大都要比同一地段的一手樓盤合理，即便貸款購房每月還款也會少許多。而且，按照國際通行的看法，月收入的1/3是房貸按揭的一條警戒線，越過此警戒線，將出現(xiàn)較大的還貸風險，并可能影響生

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