品牌社區(qū)、品牌大盤是頭選

　　———內(nèi)中環(huán)和部分中外環(huán)附近的品牌社區(qū)、大盤是淘房的優(yōu)先考慮對(duì)象

　　滄海橫流，方顯英雄本色。

　　上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了多年的發(fā)展，可以說(shuō)形成了一批規(guī)模大、配套全、環(huán)境好、人氣旺的品牌社區(qū)和品牌大盤。包括古北、聯(lián)洋、金橋、大華、三林、萬(wàn)里、古美、金匯、莘閔、花木、大寧、永和等等。因此歲末淘房應(yīng)該把這些地區(qū)作為頭選對(duì)象。這些社區(qū)和大盤，相對(duì)發(fā)展周期較長(zhǎng)，內(nèi)部產(chǎn)品豐富，從早期的普通商品房到中高端公寓，再到新推的公寓甚至部分別墅類產(chǎn)品，其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為完整，面積、價(jià)格層次分明，可選擇范圍廣。

　　因此，我們看來(lái)，在內(nèi)中環(huán)和部分中外環(huán)附近的品牌社區(qū)、大盤是淘房的優(yōu)先考慮對(duì)象。畢竟如果都集中到內(nèi)環(huán)內(nèi)，一來(lái)價(jià)格高昂，二來(lái)房源相對(duì)較少，巧婦難為無(wú)房之淘。

　　而部分偏遠(yuǎn)地區(qū)相關(guān)配套還沒(méi)有跟上，即使有較多房源可選，近期內(nèi)也不適合廣大工薪自住之用。

　　再者，房地產(chǎn)行業(yè)也有一個(gè)優(yōu)勝劣汰的過(guò)程，選擇那些大型的有資金實(shí)力、管理規(guī)模、戰(zhàn)略發(fā)展的品牌企業(yè)，購(gòu)房者也可省心許多。

　　尾盤、優(yōu)惠如何看

　　———尾盤也有好的，并非像時(shí)裝換季、電腦升級(jí)那樣簡(jiǎn)單

　　說(shuō)到購(gòu)房，通常會(huì)遇到兩個(gè)詞：尾盤、優(yōu)惠。前者表明一部分房源所處的狀態(tài)，后者則是一種銷售的手段。

　　和其他普通消費(fèi)品不同。尾盤未必都是不好的“雞頭雞腳”。由于房地產(chǎn)本身價(jià)值大、周期長(zhǎng)、不確定因素多，而且較重要的是其不可移動(dòng)性和非均質(zhì)性，俗話說(shuō)：“沒(méi)有完全相同的兩套房子”，一些房子在前面開(kāi)盤和盤中階段沒(méi)有銷售出去，往往既有產(chǎn)品因素，也有發(fā)展商本身的推盤計(jì)劃，因此并非都像時(shí)裝換季、電腦升級(jí)那樣簡(jiǎn)單。

　　通常情況，如果把在既定時(shí)間內(nèi)銷售的房源總量定為100%的話，尾盤往往在8%—10%之間。在一批尾盤房源中，往往會(huì)有25%—30%之間的房源還是較為理想的，而且相對(duì)性價(jià)比也較高。這樣一來(lái)，意味著還有占總的既定房源的2%—3%之間的好房留在后面。前期階段發(fā)展商也許會(huì)將其作為一部分保留處理。但到尾盤時(shí)刻，往往也會(huì)靈活機(jī)動(dòng)地及時(shí)銷售。此時(shí)，我們就需要多觀察市場(chǎng)，多了解實(shí)際情況，及時(shí)把握機(jī)會(huì)。找到那個(gè)杰出的2%。就像那個(gè)杰出的“Mr.Right”……

　　當(dāng)然，除了這2%之外，其他的5%—8%之間的房源并不是一無(wú)是處。此時(shí)，就要根據(jù)你自己的需求、實(shí)力、發(fā)展等多種因素分析考察，選擇合適自己的產(chǎn)品。

　　優(yōu)惠人人都喜歡。市面上目前的優(yōu)惠政策細(xì)分起來(lái)，無(wú)非是幾種：頭先是價(jià)格上的直接優(yōu)惠，簡(jiǎn)單扼要，一目了然。再有就是通過(guò)增加附加值、面積或其他條件（如車位、地下室）等方式來(lái)體現(xiàn)。對(duì)于這類優(yōu)惠的情況，也許有人會(huì)較多地從表面的數(shù)字上進(jìn)行比較，這個(gè)當(dāng)然是必須的，不計(jì)數(shù)無(wú)以知得失。但我們更建議大家多用類比的眼光來(lái)看待。

　　關(guān)注政策性稀缺產(chǎn)品

　　———淘房，就要淘附加值更高的產(chǎn)品

　　何謂政策性稀缺產(chǎn)品？由于政策性的因素導(dǎo)致的人為減少的產(chǎn)品。例如大家都知道“90平方米”的政策。這一政策的推行，對(duì)于加強(qiáng)調(diào)控，調(diào)整產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的作用是顯而易見(jiàn)的。與此同時(shí)，對(duì)于相當(dāng)一部分樓盤來(lái)說(shuō)，原來(lái)的部分中小三房產(chǎn)品（110—120平方米）勢(shì)必會(huì)受到影響，至少在相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期內(nèi)，這類產(chǎn)品的規(guī)劃建設(shè)將會(huì)明顯減少。

　　其次，由于國(guó)家政策對(duì)于別墅用地的控制和停批，使別墅產(chǎn)品的稀缺性進(jìn)一步顯現(xiàn)。上海從中內(nèi)環(huán)、中外環(huán)到外環(huán)附近的“城市別墅”的稀缺性將表現(xiàn)得更加明顯。

　　既然要淘房，就要淘附加值更高的產(chǎn)品，否則只能說(shuō)是應(yīng)急而已。歲末淘房，既要關(guān)注虎頭，也要留心鳳尾，因?yàn)橐磺薪杂锌赡?，關(guān)鍵一句“既要量力而行，同時(shí)也要以發(fā)展的。

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