話說小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)名詞的創(chuàng)造和迅速串紅還得從通州的“畫家村”開始說起。由于各種原因，自1994年起，全國各地的畫家入駐通州宋莊，逐漸形成全國的畫家聚集地。為了自己的藝術(shù)人生，很多畫家以遠(yuǎn)低于商品房市場價(jià)的價(jià)格與當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民達(dá)成購房協(xié)議，在宋莊購房安家，定居下來。一切都似乎那么美好，但由于房價(jià)飛漲等多方面原因，陸續(xù)發(fā)生賣房農(nóng)民因反悔賣房起訴畫家的案件，直到2007年7月，畫家李玉蘭個(gè)接到了一審敗訴判決書。法院判決購房合同無效，要求原房主按照評估價(jià)給李玉蘭9.3萬元補(bǔ)償款，李玉蘭于判決生效90日內(nèi)騰房。李玉蘭不服，遂提起上訴。2007年12月，二審法院終審頭次認(rèn)定“畫家村”農(nóng)村房屋購賣合同無效，但判決中指出合同無效主要責(zé)任在于農(nóng)民反悔，李玉蘭可就賠償問題另行主張。

　　所謂小產(chǎn)權(quán)房，其實(shí)并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們由特定房屋購賣等社會(huì)現(xiàn)象而創(chuàng)造出的一種約定俗成的稱謂。從字面理解，小產(chǎn)權(quán)房即部分產(chǎn)權(quán)房，乃相對于擁有房屋、住宅的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)全部產(chǎn)權(quán)的大產(chǎn)權(quán)房而言。目前，較通俗意義上的小產(chǎn)權(quán)房是指建筑在集體土地上的“農(nóng)民房”、“農(nóng)民安置房”等房屋，既包括農(nóng)民私人或集體經(jīng)濟(jì)組織的自用房，也指在集體土地上建造的“商品房”。

　　近來國土資源部多次指出，小產(chǎn)權(quán)房實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，集體土地不得用于商品住宅開發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購購宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房，并要求各地堅(jiān)決制止、依法嚴(yán)肅查處，但是小產(chǎn)權(quán)房與商品房巨大的價(jià)格落差，造就了其廣闊的市場需求，小產(chǎn)權(quán)房違法開發(fā)建設(shè)亂象屢禁不止，愈演愈烈也就不足為奇了。

　　由于小產(chǎn)權(quán)房牽涉到方方面面的利益，其產(chǎn)生有特定的歷史、政策、法律和社會(huì)的原因，任何簡單的一刀切的處理方式都有可能會(huì)激化社會(huì)矛盾，引發(fā)人民群眾對司法機(jī)關(guān)的對立情緒，從而影響整個(gè)司法文明的進(jìn)步。

　　我國《物權(quán)法》百五十一條規(guī)定，集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。百五十三條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！吨腥A人民共和國土地管理法》第第四十三條規(guī)定“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”因而，在現(xiàn)行體制下，除非根本不能反映土地稀缺性的集體內(nèi)部交易，農(nóng)村集體土地希望進(jìn)入市場進(jìn)行交易就必須通過國家征收。由此，“商業(yè)小產(chǎn)權(quán)房”一律無效。對于“農(nóng)民房”、“農(nóng)民安置房”的購賣合同，原則上認(rèn)定無效，但可以存在有效的例外情形，如經(jīng)過本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意的本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的購賣；為取得遷入地戶口的出嫁女、入贅男的購賣；租種土地的外村村民在一定條件下購購的。

　　小產(chǎn)權(quán)房購賣合同的效力認(rèn)定固然重要，在認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房購賣合同無效后的損失賠償問題也不容忽視。對此，有人認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房購賣合同被認(rèn)定為無效吃虧的是購受者，而且很多消費(fèi)者購購的時(shí)候，他不可能對國家的法律有這么多的了解，因此糊里糊涂就購了，覺得便宜就購了，因此，對這些人的合法利益，法律要給予更多的保護(hù)，購受人只能承擔(dān)次要責(zé)任。相比之下，出賣人為了獲利不惜違反誠實(shí)信用原則，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。法院應(yīng)以房屋升值部分的價(jià)格作為損失判決出賣人按“三、七分”賠償購受人的信賴?yán)鎿p失。

　　筆者認(rèn)為這樣的做法欠妥。頭先，信賴?yán)媸墙⒃谟行Ш贤幕A(chǔ)上；其次，雙方對無效合同均有過錯(cuò)；再次，雙方各取所需，過錯(cuò)難分大小。因此，可以按五五分的比例由出賣人和購受人共同承擔(dān)認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房購賣合同無效后的損失。

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