[案情]

上訴人（原審被告）王某，男，系沈陽(yáng)x廠退休工人，住沈陽(yáng)市大東區(qū)X廠宿舍。

上訴人（原審第三人）李某，男，無(wú)職業(yè)，住沈陽(yáng)市大東區(qū)東北大馬路x號(hào)西間。

被上訴人（原審原告）張某，男，無(wú)職業(yè)，住沈陽(yáng)市大東區(qū)東北大馬路x巷x號(hào)x門。

一、案件基本事實(shí)

上訴人王某原承租公有住房平房?jī)砷g，使用面積26.6平方米。位于沈陽(yáng)市大東區(qū)東北大馬路東站x巷x門x號(hào)。被上訴人張某出生后兩個(gè)月就被王某收養(yǎng)。2001年11月王某及老伴從該房處搬走，張某將該房西間出租。2002年8月張某帶家人外出打工租房居住。同年10月王某與張某經(jīng)大東區(qū)法院判決解除了收養(yǎng)關(guān)系。同年11月27日王某與上訴人李某簽訂了直管公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，王某將該兩間直管公房承租使用權(quán)以56000元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給李某，并經(jīng)房產(chǎn)局辦理了承租使用權(quán)變更手續(xù)。張某得此消息后于同年12月搬回該房東屋居住，并向大東區(qū)法院提起訴訟，要求確認(rèn)王某與李某賣房協(xié)議無(wú)效。

另查明，王某于2002年9月29日，以張某不盡贍養(yǎng)義務(wù)為由，起訴要求解除收養(yǎng)關(guān)系。張某沒(méi)有答辯，同意解除。原審法院（2002）大民一初字第2052號(hào)判決解除收養(yǎng)關(guān)系。當(dāng)時(shí)并未提及房屋使用權(quán)問(wèn)題。判決后，辦案法官將房屋租賃證要回交予王某，當(dāng)時(shí)張某并不在此房居住，已將房屋出租。王某出售前房屋租賃證記載，承租人王某，家庭成員張某、單淑琴（王某之妻）。

[審判]

原審法院的認(rèn)定與判決

原審認(rèn)為，原告一直居住在爭(zhēng)執(zhí)房，雖經(jīng)法院解除了與被告王某的收養(yǎng)關(guān)系，但原告在爭(zhēng)執(zhí)房仍有居住權(quán)，被告王某與第三人李某轉(zhuǎn)讓爭(zhēng)執(zhí)房使用權(quán)的行為侵害了原告張某的合法居住權(quán)，故被告王某與第三人李某轉(zhuǎn)讓爭(zhēng)執(zhí)房使用權(quán)行為無(wú)效。

原審判決：一、被告王某與第三人李某簽訂的房屋購(gòu)賣協(xié)議屬無(wú)效應(yīng)終止；二、坐落于沈陽(yáng)市大東區(qū)東北大馬路東站x巷x門x號(hào)東間（共兩間東、西各一間）由原告張某居住使用；三、駁回原、被告及第三人其他訴訟請(qǐng)求。

上訴人的上訴請(qǐng)求

宣判后，王某不服提起上訴。主要理由是：解除收養(yǎng)關(guān)系雖未解決張某在爭(zhēng)執(zhí)房有無(wú)承租使用權(quán)，但是法官?gòu)膹埬程幰亓嗽摲康摹蹲赓U證》交給我，說(shuō)明我有權(quán)處分該房屋的承租使用權(quán)。第三人李某不服提起上訴。主要理由是：自己是善意取得該房承租使用權(quán)，故房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)有效。張某服從原審法院判決。

二審法院的認(rèn)定與判決

二審法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是原審被告王某與原審第三人李某簽訂的直管公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力問(wèn)題。原審原告張某向法院起訴主張撤銷王某與李某的購(gòu)賣關(guān)系，并未主張由其居住爭(zhēng)議房，原審法院超越原告起訴范圍判令爭(zhēng)議房其中一間由張某居住顯屬適用法律不當(dāng)。關(guān)于王某與李某房屋購(gòu)賣效力問(wèn)題，依據(jù)《較高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見（試行）》第89條的規(guī)定，共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。這一解釋體現(xiàn)了依法保護(hù)善意第三人合法權(quán)益的原則，對(duì)擅自處分行為提出了明確的處理意見，即：區(qū)分具體情況，對(duì)符合善意取得要件的，確認(rèn)其購(gòu)賣關(guān)系合法有效；對(duì)不符合善意取得要件的，確認(rèn)其購(gòu)賣關(guān)系無(wú)效。本案原審第三人李某基于其對(duì)大東區(qū)法院判決解除王某與張某之間養(yǎng)父子關(guān)系的事實(shí)以及房產(chǎn)部門能辦理房產(chǎn)證明的事實(shí)情況的信任，并支付了房屋的對(duì)價(jià)，盡到了謹(jǐn)慎注意的義務(wù)，應(yīng)認(rèn)定為善意取得成立。為保護(hù)善意取得第三人的合法權(quán)益，維護(hù)交易安全，故應(yīng)認(rèn)定王某與李某房屋購(gòu)賣關(guān)系合法有效。

二審法院依照《較高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見（試行）》第89條和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第153條第1款（3）項(xiàng)的規(guī)定，經(jīng)審判委員會(huì)討論決定，判決如下：一、撤銷大東區(qū)人民法院（2003）大民（1）房初字第10號(hào)民事判決；二、駁回原審原告張某的訴訟請(qǐng)求。

[評(píng)析]

本案系房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力確認(rèn)糾紛，爭(zhēng)議的主要焦點(diǎn)是：公房承租代表人未經(jīng)其他承租人同意，擅自將房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人的行為是否有效。我們認(rèn)為，對(duì)于此類問(wèn)題，應(yīng)依照相關(guān)法律規(guī)定，從維護(hù)交易安全，保護(hù)善意行為人出發(fā)，在正確認(rèn)定事實(shí)的基礎(chǔ)上，確認(rèn)民事行為的效力。一般情況下，非經(jīng)共同承租人追認(rèn)，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。但第三人是善意、有償?shù)膽?yīng)認(rèn)定為有效。處分人的處分行為如侵犯了共同承租人的利益，應(yīng)向共同承租人承擔(dān)民事責(zé)任。在王某與李某的房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同行為中，李某系善意、有償取得了房屋使用權(quán)，應(yīng)受法律保護(hù)。具體理由如下：

（一）較高法院解釋體現(xiàn)了依保護(hù)善意第三人合法權(quán)益的原則

《較高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見》第89條共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。這一解釋體現(xiàn)了依法保護(hù)善意第三人合法權(quán)益的原則，對(duì)擅自處分行為提出了明確的處理意見，即：區(qū)分具體情況，對(duì)符合善意取得要件的，確認(rèn)其購(gòu)賣關(guān)系有效；對(duì)不符合善意取得要件的，確認(rèn)其購(gòu)賣關(guān)系無(wú)效。如果購(gòu)受人在購(gòu)受該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)為善意無(wú)過(guò)失，則采取犧牲其他共有人的利益，而維護(hù)交易秩序和交易規(guī)則的立場(chǎng)，確認(rèn)購(gòu)賣關(guān)系為有效。否則確認(rèn)合同無(wú)效的話，按照《民法通則》、《合同法》的規(guī)定，則應(yīng)雙返，第三人的利益無(wú)法得到保護(hù)，因此，只有確認(rèn)合同有效，才能真正保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。

（二） 較高法院（2001）民一他字第34號(hào)復(fù)函進(jìn)一步明確此類合同為有效合同。

較近公布的較高法院2002年2月8日給福建省高院的（2001）民一他字第34號(hào)復(fù)函，就一起父親未經(jīng)未成年子女同意，而將共有房屋抵押給銀行，抵押合同是否有效問(wèn)題批復(fù)如下：銀行有理由相信張景宗（父親、抵押人）具有對(duì)該房屋的處分權(quán)，因而與其簽定了抵押合同，并辦理了抵押登記，這充分表明，銀行盡到了注意義務(wù)，是沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，因而是善意的。根據(jù)《較高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見》第89條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)維護(hù)銀行的合法權(quán)益，依法確認(rèn)抵押合同的效力。綜上，本案抵押合同合法有效。這一復(fù)函不僅對(duì)民法通則若干意見第89條作了進(jìn)一步的闡述，而且對(duì)善意第三人的注意義務(wù)提出了標(biāo)準(zhǔn)，即沒(méi)有過(guò)錯(cuò)即為善意。

（三）第三人基于對(duì)登記機(jī)關(guān)的信任可以構(gòu)成善意取得

近來(lái)，《人民法院報(bào)》先后發(fā)表了多篇關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的文章與案例，積極倡導(dǎo)建立和完善不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度。這已成為了我國(guó)立法的現(xiàn)實(shí)，前不久發(fā)表的《物權(quán)法》草案立法機(jī)關(guān)稿和專家稿，均有此內(nèi)容。現(xiàn)行的法律依據(jù)（如民法通則、婚姻法、合同法以及相關(guān)司法解釋）均沒(méi)有排除和限制不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得是指在登記權(quán)利與真實(shí)權(quán)利不一致的情況下，物權(quán)受讓人信賴登記并通過(guò)交易行為從物權(quán)讓與人處取得物權(quán)的制度。該制度是一種建立在登記的公信力基礎(chǔ)上的制度。不動(dòng)產(chǎn)登記是登記機(jī)關(guān)代表國(guó)家實(shí)施的確定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的行為，具有國(guó)家信譽(yù)的強(qiáng)大保證，登記機(jī)關(guān)負(fù)有對(duì)轉(zhuǎn)讓權(quán)利進(jìn)行審查的義務(wù)，物權(quán)受讓人基于其對(duì)登記的信賴進(jìn)行交易，即使轉(zhuǎn)讓的物權(quán)有瑕疵，也應(yīng)構(gòu)成善意。這種善意是一種推定的善意、客觀的善意，區(qū)別于動(dòng)產(chǎn)善意取得中的主觀善意，即只要物權(quán)受讓人相信登記機(jī)關(guān)所作的物權(quán)登記是一種真實(shí)的權(quán)利便構(gòu)成善意，除非相對(duì)人舉證證明其具有惡意行為。

（四） 被侵害的共有人的利益可以通過(guò)其他渠道得到救濟(jì)

被侵害的共有人因?yàn)榈谌瞬粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得而喪失了物權(quán)，還可以行使債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，請(qǐng)求給自己利益帶來(lái)?yè)p害之人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。例如，可依不當(dāng)?shù)美?qǐng)求物權(quán)讓與人返還財(cái)產(chǎn)，或依侵權(quán)行為請(qǐng)求物權(quán)讓與人賠償損失。另外，如果登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤存在過(guò)錯(cuò)，致其權(quán)利被侵害，也可請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任。

可見，判斷共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)行為是否有效，關(guān)鍵要看第三人是不是善意、有償取得，構(gòu)成善意有償取得應(yīng)當(dāng)具備兩個(gè)條件：一是購(gòu)受人須善意無(wú)過(guò)失且為有償取得；二是不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)登記。符合這兩個(gè)條件，該交易行為應(yīng)是有效的。

根據(jù)上述對(duì)法律適用問(wèn)題的理解，本院審判委員會(huì)今年四月通過(guò)了《審判房地產(chǎn)案件若干問(wèn)題的意見（一）》，該意見第十一條即為夫妻一方雖未經(jīng)另一方同意而擅自出賣共同所有的房屋，如果購(gòu)受人有理由相信出賣人的出賣行為系夫妻雙方共同意思表示的，即購(gòu)受人為善意有償取得時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該購(gòu)賣合同有效，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗購(gòu)受人。此后， 十二次 、十四次審判委員會(huì)又相繼討論決定了孫玉民與劉鳳蘭房屋轉(zhuǎn)讓合同糾紛、光大銀行盛京支行抵押合同糾紛等案件的判決結(jié)果，均認(rèn)定第三人善意、有償取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的行為，合法有效。

就本案來(lái)看，，李某取得房屋使用權(quán)屬于善意取得。爭(zhēng)議房屋權(quán)屬證明上明確記載房屋承租使用人為王某。李某購(gòu)房時(shí)并不知道該房屋還有爭(zhēng)議，且已支付了對(duì)價(jià)。并經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意，由房產(chǎn)登記部門辦理了更名過(guò)戶手續(xù)。因此。王某與李某的房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有效。，王某與李某的房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同并沒(méi)有違反法律、法規(guī)禁止性規(guī)定。《合同法》第五十二條規(guī)定違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定合同無(wú)效，所指的法律法規(guī)是指經(jīng)全國(guó)人大及其常委會(huì)通過(guò)的法律，以及國(guó)務(wù)院公布實(shí)施的行政法規(guī)。《沈陽(yáng)市城市公有住宅使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法》不在其列，即使違反，也不能作

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