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初次購房:我們必須得知道的知識(shí)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 544 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
商品房購賣合同說明:

  1、本合同文本為示范文本,也可作為簽約使用文本。簽約之前,購受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容,對(duì)合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的,可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢。

  2、本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋。

  3、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則,本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行,供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。合同簽訂生效后,未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

  4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項(xiàng)為優(yōu)先。

  5、對(duì)合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容,雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。【】中選擇內(nèi)容,以劃√方式選定;對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或購賣雙方不作約定時(shí),應(yīng)在空格部位打×,以示刪除。

  6、在簽訂合同前,出賣人應(yīng)當(dāng)向購受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣人提供的有關(guān)證書、證明文件。

  7、本合同條款由中華人民共和國建設(shè)部和國家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。

  商業(yè)房貸與住房公積金貸款

  [商業(yè)房貸]

  商業(yè)房貸是指在購購普通商品住房時(shí),您可以用您所購住房抵押,或以您自己或者第三人所有的其他財(cái)產(chǎn)作為抵押物(質(zhì)物),或者由第三人用貸款提供連帶保證責(zé)任,向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款。

  [住房公積金貸款]

  住房公積金貸款是指由當(dāng)?shù)刈》抗e金管理及所屬管理部,運(yùn)用住房公積金,委托銀行向購購、建造、翻建、大修自住房的住房公積金繳存人和繳存單位的離退休職工發(fā)放的貸款,并由借款人或第三人提供符合北京住房公積金管理要求的擔(dān)保。

  [辦理商業(yè)貸款所需要的材料]

  1、借款申請(qǐng)表;

  2、您的戶口本、身份證、或其他有效居留證件;

  3、購房合同或意向書等有關(guān)證明文件;

  4、您所在單位住房資金管理機(jī)構(gòu)同意貸款的信函;

  5、購購新建商品房客戶,請(qǐng)?zhí)峁┦鄯繂挝坏摹渡唐贩夸N售許可證》復(fù)印件;購購公房,請(qǐng)?zhí)峁┥霞?jí)房改管理機(jī)構(gòu)對(duì)“售房方案”批復(fù)文件的復(fù)印件;

  6、采用抵押或質(zhì)押方式擔(dān)保的,擔(dān)保人同意擔(dān)保的書面證明及保證人的資信證明;

  7、采用保證方式擔(dān)保的,保證人同意擔(dān)保的書面證明及保證人的資信證明;

  8、已交10%以上購房預(yù)付款的收據(jù)原件及復(fù)印件;

  9、銀行要求提供的其他材料。

  (注意:各家銀行可能會(huì)因?yàn)樽陨碓?,所要求客戶出示的材料可能?huì)有微小的不同)。

  [貸款擔(dān)保]

  您申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款時(shí),必須提供房產(chǎn)抵押、權(quán)利質(zhì)押、連帶責(zé)任保證擔(dān)保等擔(dān)保方式。

  1、房產(chǎn)抵押擔(dān)保方式指不轉(zhuǎn)移您對(duì)房產(chǎn)的占有,而將房產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。

  2、權(quán)利質(zhì)押擔(dān)保方式指您或出質(zhì)人以合法有效的財(cái)產(chǎn)權(quán)利,如國庫券等符合規(guī)定的有價(jià)證券作擔(dān)保。

  3、連帶責(zé)任保證擔(dān)保方式指由第三方具有保證資格的法人提供的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

  保證人必須是具有保證資格的法人(國家機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體不得作為保證人)。

  [貸款發(fā)放]

  貸款的發(fā)放采用轉(zhuǎn)賬方式,即借款合同生效后,中國銀行按照借款合同的約定,將資金以轉(zhuǎn)賬方式劃入售房單位賬戶內(nèi)。

  [貸款償還]

  償還貸款采取月均還款法,即您可以在貸款期限內(nèi)每月以相等的金額足額償還貸款本息,您可用您本人,也可用配偶賬戶內(nèi)的住房公積金償還貸款本息。如果您提前還款,應(yīng)當(dāng)在預(yù)定還款日前一個(gè)月書面通知中國銀行;利息按照借款合同規(guī)定的利率和實(shí)際貸款期限計(jì)算。

  收房驗(yàn)房為你支招

  較佳收房驗(yàn)房流程:

  核驗(yàn)業(yè)主材料---業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗(yàn)收備案表》、《房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發(fā)商加以說明

  交納剩余房款---業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》---業(yè)主做綜合驗(yàn)收---業(yè)主就驗(yàn)收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案---開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達(dá)成書面協(xié)議---根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題,無法在15日內(nèi)解決的,雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議---業(yè)主簽署《入住交接單》

  【提示】:開發(fā)商在交房時(shí)向業(yè)主提供的《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復(fù)印件。

  [驗(yàn)房注意事項(xiàng)]

  絕大部分讀者是次購房子,到了交房日,很是興奮,往往會(huì)不知所錯(cuò),碰到的問題:怎么驗(yàn)收房;交房手續(xù)是什么;交房要付多少錢;碰到房子問題怎么辦;什么是房子質(zhì)量問題等等。建議收房日期:一般房產(chǎn)商通知我們小業(yè)主交房時(shí)間會(huì)比較早,建議大家不要在、天去收房,因?yàn)樵谀莾商?,同時(shí)來收房的人會(huì)很多,而陪同驗(yàn)收房子的人不會(huì)有太多時(shí)間仔細(xì)的陪同你去看房子,較好是第三天或第四天比較好,需要帶的工具:

  1)1只塑料洗臉盆――用于驗(yàn)收下水管道

  2)1只小榔頭――用于驗(yàn)收房子墻體與地面是否空鼓

  3)1只塞尺――用于測(cè)裂縫的寬度

  4)1只5米卷尺――用于測(cè)量房子的凈高

  5)1只萬用表――用于測(cè)試各個(gè)強(qiáng)電插座及弱電類是否暢通

  6)1只計(jì)算器――用于計(jì)算數(shù)據(jù)

  7)1只水筆――用于簽字

  8)1把掃帚――用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生

  9)1只小凳子和一些報(bào)紙、塑料帶、包裝繩――用于時(shí)間長(zhǎng),可休息一下及預(yù)先封閉下水管道。

  正常驗(yàn)收房子時(shí)間一般得持續(xù)2-3個(gè)鐘頭,建議早晨8:30去或下午2:30去。

  過程:

  1)去物業(yè)部門查看資料部分,分別有以下幾份資料需要查驗(yàn):

  A、房屋的《住宅質(zhì)量保證書》――可帶走

  B、《住宅使用說明書》――可帶走

  C、《竣工驗(yàn)收備案表》

  D、面積實(shí)測(cè)表

  E、管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))――可帶走

  如果房產(chǎn)商準(zhǔn)備充分的話,一般10時(shí)辰即可查看完資料。

  2)核實(shí)面積、合同及價(jià)錢多退少補(bǔ)問題。

  確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致,結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同,房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測(cè)量,與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同,看之間的誤差為多少,一般為3%,3%之內(nèi)不考慮,超出部分進(jìn)行處理,建議定合同為2%誤差,但是不超過5%比較好)以雙方簽定合同為準(zhǔn)。一般這個(gè)時(shí)間因人而變,時(shí)間為30-40時(shí)辰驗(yàn)收房子

  看完那些資料后,基本就可以去驗(yàn)收房子了,提示:暫且先不要交付一些物業(yè)費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用,此時(shí)物業(yè)會(huì)催促你來交付,可同他們交流,驗(yàn)收好后,再交付費(fèi)用。從物業(yè)處拿鑰匙,分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表(若有遠(yuǎn)程抄表另計(jì))等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。(記得拿那些工具哦)

  1)詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量,包括門窗、陽臺(tái)等部位有無開裂現(xiàn)象;(陽臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大)

  【提示】:由于新房子空關(guān)時(shí)間較長(zhǎng),在門窗軌道里會(huì)有一些灰塵和建筑垃圾,所以切不可很沖動(dòng),用蠻力推拉門窗,一感覺有阻塞感的時(shí)候,仔細(xì)查看一下,用掃帚清除后就可以看了。

  2)檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫

  【提示】:特別是查看一些墻體是否有水跡,特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方,如有的話,務(wù)必盡快查明原因。

  3)仔細(xì)檢查地面,仔細(xì)檢查地面有無空殼開裂情況。

  【提示】:如有空鼓,一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù),否則在裝修中會(huì)很容易打穿樓板,妨礙鄰里關(guān)系。以上2-3項(xiàng)可用工具小榔頭和塞尺。

  4)水電煤暢通情況和能否正常使用。打開龍頭查漏堵,盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn),一來看看水壓,二來試試排水速度。一般新房子會(huì)配一個(gè)簡(jiǎn)易龍頭給業(yè)主。用萬用表測(cè)量各個(gè)強(qiáng)弱電是否暢通。

  【提示】:關(guān)閉分閘,檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分支線路。

  5)驗(yàn)收下水情況,先用面盆盛水,再向各個(gè)下水處灌水,分別是臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生間及陽臺(tái)地漏等,基本是每個(gè)下水口應(yīng)灌入兩盆水左右,應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。

  【提示】:做好這些后,確認(rèn)沒問題,要盡快將這些突出下水(如臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水)拿一塑料袋罩著水口,再加以捆實(shí),而像地漏等下水需要塞實(shí)(記得留一可拉扯掉的位置)。

  6)驗(yàn)收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水,淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24公里后查看其家?guī)l(wèi)的天花板。

  【提示】:在全部用完水后,應(yīng)再打開水表,看清楚水表數(shù)字,記錄下來,同時(shí)要記錄電表數(shù)字。

  7)核對(duì)購賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏,品牌、數(shù)量是否相符;

  【提示】:通常在這方面,應(yīng)該沒什么大問題,但是確實(shí)要仔細(xì)核實(shí)。

  8)測(cè)量一下樓宇的層高,用5米卷尺即可,采樣數(shù)據(jù)來源地點(diǎn)與具體數(shù)據(jù),較好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長(zhǎng)度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個(gè)自己的小本子上,同時(shí)把一些驗(yàn)收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。

  較后好了,檢查完這些工作,如果沒問題的話,那就交錢去吧;若有問題,需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期,看解決結(jié)果是否影響收房,若影響,需要進(jìn)行交涉了。(責(zé)編:驚文)

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