嘉賓：

　　陳則明 上海社會科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究學(xué)術(shù)部主任，博士

　　時衛(wèi)干 中國社會科學(xué)院世界經(jīng)濟與政治研究所博士

　　陸志明 上海金融學(xué)博士

　　銀監(jiān)會有權(quán)提高房貸利率

　　和訊網(wǎng)：為什么這次由銀監(jiān)會來主導(dǎo)房貸利率的調(diào)整？

　　時衛(wèi)干：銀監(jiān)會作為商業(yè)銀行的主管部門，它是有這個權(quán)力，對商業(yè)銀行提示風(fēng)險，有一些新的政策出來這是可以的。而且央行所謂制定只是一些基準(zhǔn)利率。商業(yè)銀行有權(quán)力根據(jù)它基準(zhǔn)利率自己來上下浮動。在一定幅度內(nèi)浮動，包括所謂套房提高頭付比，這是商業(yè)銀行業(yè)務(wù)范圍里頭的，這個是沒有問題的。

　　陸志明：這個利率是房地產(chǎn)信貸，不是央行監(jiān)控的基準(zhǔn)利率，所以由銀監(jiān)會出臺政策，是單獨針對房地產(chǎn)按揭貸款的，只要銀監(jiān)會報央行就可以了。我個人感覺這個政策還是延續(xù)和以往調(diào)控需求的模式。

　　不針對套住房是為保障自住需求

　　和訊網(wǎng)：如何看待提高套房貸款利率水平的政策？為什么不是提高套房貸款利率水平呢？相比提高頭付，哪種方法更有效？

　　陳則明：提高頭付效果好。上有政策下有對策，一個家庭可以分開來購房，實際上這個政策非常有漏洞。套房怎么界定？界定不了。比如套房沒賣掉，是不是就不能貸款購套房？這個政策能給一些人制造一些麻煩，但對于那些真的想購套房的人而言，它是抑制不了的。

　　這還是擔(dān)心風(fēng)險，這次美國的次級債危機就是很明顯，現(xiàn)在處于這么一個繁榮期的時間，大家都覺得房價會漲，但是要是房價跌了怎么辦？提高套房貸款利率水平恐怕社會影響太大，因為從套就開始提的話，影響也不好。套因為屬于投資性或者什么內(nèi)容的，提高一下這個比率，投機投資這些其實它承擔(dān)的風(fēng)險越大，你說自住這些無所謂，漲不漲跟我其實沒有什么太大關(guān)系，我購的房子我漲多少我也不會賣它。所以還是這么一個意思，從提高套以后開始，這個是可以的。但是我覺得這有一個很大操作上的問題，你怎么界定套。

　　時衛(wèi)干：我覺得提高頭付，銀行這一塊如果這兩個比，我覺得是頭付這一塊，這個作用會更大。

　　陸志明：不針對套住房的主要原因是為了保障基本的自住需求，提高頭付的主要目的是考慮購房者的現(xiàn)金流約束，而提高利率則是在較長的周期內(nèi)提高整體的還貸成本，兩者是不同的調(diào)控手段，根據(jù)不同的對象產(chǎn)生作用。所以很難比較兩者的優(yōu)劣，因為這兩個政策的調(diào)控對象不同，如果兩個政策同時出臺，則套住房的購購壓力將會大大提高。

　　如何界定套房是難點

　　和訊網(wǎng)：那么銀行如何鑒別套房？現(xiàn)在如果套住房沒有貸款，那么在購購套住房的時候銀行根本就不知道其是第幾次購房。還有就是，如果一個人一次購購5套住房，同時在5家不同的銀行貸款，這5家銀行都會認(rèn)為此人是次購房。

　　陳則明：對付這個政策的方法有很多，比如像重慶一些家庭的假離婚。但是對一些異地購房來說，這就很難查到，因為現(xiàn)在全國的購房記錄不是聯(lián)網(wǎng)的。

　　這個政策本質(zhì)上就是不讓人購房子，可能能起到一定的作用，但購房者購房也是根據(jù)需求的，對那些需要改善住房條件而購套房的來說，影響就比較大。

　　根本的辦法還是要疏導(dǎo)，美國次級債還有零頭付，當(dāng)然從而爆發(fā)了次級債危機，但是美國總統(tǒng)布什就公開說，我不對投資者的行為負(fù)責(zé)，投資者要對自己的行為負(fù)責(zé)，政府沒有責(zé)任。

　　政府把所有需求全部堵在這里，到某一個時點突然放開，那是非常厲害的，政府政策經(jīng)常導(dǎo)致這種結(jié)果。

　　央行所有的信貸都抓在手里確實不安全，但是房貸相對來說是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，央行不應(yīng)該把這部分信貸都抓在手里，肥肉吃多了也會噎死人，應(yīng)該要有金融創(chuàng)新產(chǎn)品。比如政府在廉租房問題上，其實根本不需要政府出錢也可以做，舉個例子，比如說把廉租房打包賣給溫州炒房團(tuán)，可以流轉(zhuǎn)，但是銀行舍不得，提高貸款利率說到底還是老百姓吃虧。

　　時衛(wèi)干：提高頭付款比例容易操作，這個就很難說了?？赡芴孜沂墙ㄐ匈J的款，套我可能就在農(nóng)行貸款了及這個事實上現(xiàn)在目前也不太好操作。所以這個事實上操作上是必須有難度的，跟原來所謂個人征稅一樣，你要報稅什么的，到底報不報，這個誰也說不清楚。

　　陸志明：如何鑒定套住房的確是政策執(zhí)行的主要難點，頭先要確定套住房的確認(rèn)原則，即是家庭的套住房，而非個人，其次是針對家庭的住房登記制度完善，有明確的統(tǒng)計才能確認(rèn)套住房。再次，要嚴(yán)防通過假離婚等手段擁有兩套住房，假離婚等手段以前在90年代房改階段曾被廣泛的使用。

　　沒有貸款就不能確認(rèn)實際上可能并不時特別嚴(yán)重，據(jù)我所知，央行已經(jīng)建立了相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫，各大銀行之間在房貸方面也有公共數(shù)據(jù)庫可以查詢了，如果沒有貸款的話應(yīng)該可以咨詢當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易。那里應(yīng)當(dāng)有手的資料，除非房產(chǎn)是私下交易的，但是那樣應(yīng)該風(fēng)險很大，因為這樣產(chǎn)權(quán)將不受到國家保護(hù)。所以只要國家相關(guān)部門協(xié)調(diào)好，確認(rèn)套房的難度不是特別大，不過可能比較繁瑣就是了。

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