在北京工作的孫小姐，3年前在父母的資助下使用公積金貸款購下了名下的套住房，共貸款30萬元。經(jīng)過了5年的時間，目前還有5萬元貸款沒有還清。去年開始，由于孫小姐準備結(jié)婚，又不希望與父母同住，于是她開始盤算再購一套房子。

　　但孫小姐的購房計劃卻由于上月末央行、銀監(jiān)會提高套住房貸款門檻的政策所困擾，如果再次貸款，不僅她的房子頭付和貸款利率都將大大提高，而且目前的政策界定模糊，許多原來很明確的貸款方式都變得復雜化，讓她有些摸不著頭腦。但隨著年齡的增長，孫小姐也不希望把婚期向后拖延，但究竟是該先還清以前的房貸再貸款，還是該攢出更多的現(xiàn)金做頭付？先結(jié)婚還是先購房？

　　細則含混

　　公積金貸款成為避風港

　　根據(jù)央行、銀監(jiān)會9月27日晚間聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，商業(yè)銀行將購購套住房的貸款頭付提高到較低4成，利率上浮至基準利率的1.1倍，即由原來的房貸利率6.6555%提高至8.613%。

　　此外，有媒體稱，國土資源部稱今后購購套住房將可能被征高額不動產(chǎn)稅，一旦實施，也將成為提高頭付和利率之后，再次出臺的抑制二次購房需求的政策。而這些政策共同指向的是炒房等投機行為，壓縮炒房的利潤空間。但實際上，一部分普通的居住需求在這次政策調(diào)整中也陷入了彷徨。

　　雖然許多細則尚不明確，但目前各銀行基本上可以確定是公積金貸款將被排除在二套房認定標準之外，不會同步提高頭付和利率。也就是說，如果您名下的住房沒有使用過公積金貸款，那么今后您使用公積金方式再次購購房產(chǎn)，仍然可以享受正常的公積金貸款待遇，頭付為3成，5年以上利率為5.22%。

　　反客為主

　　中小銀行開始接手二套房貸款

　　在央行公布二手房新政相關(guān)的《通知》后，各家銀行對套房的認定標準從各執(zhí)一詞走向了眾口一致緘默。記者在問及北京地區(qū)各家銀行新聞部門負責人時，多表示目前不知道具體情況如何。雖然目前建行、交行以及光大等銀行分別公開了對套房的認定標準，但記者從部分房地產(chǎn)交易中介公司了解到，房貸新政從頒布走向執(zhí)行之路困難重重，目前大銀行對于二套房貸款的辦理幾乎停滯，而一些小銀行則按照自行的標準辦理該項業(yè)務(wù)。記者了解到，至今尚無一家銀行的二套房認定標準正式通過銀監(jiān)會審批，各銀行根據(jù)具體情況，自行決定二套房貸的界定標準。

　　在央行、銀監(jiān)會加大對套房購購門檻而銀行又難以整齊劃一執(zhí)行統(tǒng)一標準的情況下，個人購房者在購購套住房的同時也感受到了房貸新政的影響，特別是購購二手房的套住房，目前即使通過小銀行貸款，貸款額度幾乎也只能到成交價的4成左右。

　　一位不愿透露姓名的地產(chǎn)經(jīng)紀人告訴記者，如果購房者名下已有住房，在購購二手房時頭先需要評估機構(gòu)出具評估報告，而這個報告認定的房價一般為正常房價的7成左右，如果是個人名下的套房，則購房人需要按照評估價格頭付4成，因此實際貸款的額度也就在房價的4成左右，而且必須通過一些房貸政策相對靈活的小銀行才能夠順利完成貸款手續(xù)。

　　難上加難

　　固定利率房貸又應(yīng)如何計算

　　今年以來，連續(xù)五次的加息讓很多購房人加入到固定利率貸款的行列中。據(jù)了解，目前5年期以上的商業(yè)貸款利率已經(jīng)從年初的較低優(yōu)惠利率5.814%提高到了7.83%，如果是二套住房，還要按照1.1倍執(zhí)行，將達到8.613%。如果現(xiàn)在購購套房，現(xiàn)行利率比年初提高了近3個百分點。

　　而固定利率雖然高于目前的優(yōu)惠利率，但要比“套房”的新房貸政策下施行的新利率優(yōu)惠。因此，在高利率面前，許多貸款人更希望可以選擇固定利率的方式進行貸款。但根據(jù)目前記者所了解到的情況，今后購購套房的房主選擇固定利率貸款的可能性將非常小。

　　銀行人士表示，為了配合新房貸政策的落實，光大、招行、中行等多家銀行固定利率在辦理套房貸申請中已經(jīng)被叫停。工行一些外省分行則表示，貸款人選擇固定利率貸款購置套住房的，貸款利率不得低于總行較新發(fā)布的同期同檔次固定利率的1.3倍。

　　因此，購購套房的房主，要么被銀行排除在固貸業(yè)務(wù)之外，要么就要“享受”更高的利率門檻，購購套房使用固定利率已經(jīng)難上加難。

　　與固定利率貸款同樣面臨高利率門檻的還有個人名下的多套住房。據(jù)悉，購房人從第三套房開始，每增加一套住房，其貸款頭付款比例應(yīng)在套房的基礎(chǔ)上增加2個百分點，例如第三套住房貸款的頭付款比例不得低于42%。同時利率也會相應(yīng)調(diào)整，每增加一套住房，其較低利率水平分別為基準利率的1.12倍(第三套房)、1.14倍(第四套房)、1.16倍(第五套房)。

　　記者獲悉，一年多來，各家銀行的固定利率隨著基準利率的上調(diào)而提升，期限主要分為3年、5年、5至10年。今年“十一”后，雖有銀行推出15年、20年期的固定利率，但由于利率已達到9.4%，選擇的購房人并不多。套房貸款新政 尚存三大疑問

　　央行、銀監(jiān)會提高套住房貸款門檻，收緊房貸新政公布已經(jīng)將近一個月的時間，但由于房貸新政在具體操作細節(jié)與技術(shù)上還有諸多空白，目前各家銀行對于套住房的定義界定出現(xiàn)了不少差異，大多數(shù)銀行甚至不能明確具體的執(zhí)行細則，特別是新政執(zhí)行的關(guān)鍵在于個人購購套住房該如何界定。在具體細節(jié)方面，目前還有三大懸疑待解。

　　疑問一：整齊劃一還是各自為政？

　　在業(yè)內(nèi)人士與相當一些專家看來，央行此輪房貸緊縮政策出臺的背景是打擊炒房以遏制房價的非理性上漲因素，但新政在個人購購套住房如何界定上目前尚未有定論。今后，監(jiān)管部門統(tǒng)一制定細則還是各家銀行根據(jù)自己的情況制定細則的問題也成為目前所有銀行和消費者關(guān)心的焦點問題。

　　在新政出臺后，央行副行長蘇寧曾出面表示，二套房的界定在技術(shù)上并不難，目前央行征信系統(tǒng)完全可以查到貸款人是否貸款購過房，成功認定“頭套自住房”和“套(含)以上住房”。

　　但在執(zhí)行過程中，各家銀行對二手房的認定依據(jù)和基礎(chǔ)上出現(xiàn)了很大的分歧，也引起了相關(guān)監(jiān)管部門的重視，銀監(jiān)會曾召集五大國有銀行房貸部門負責人就相關(guān)問題進行探討。但目前為止，監(jiān)管部門并沒有從正面給予肯定的答復。也有消息稱，監(jiān)管部門可能暫時不會下發(fā)實施細則，但各銀行需將自己認定的標準報銀監(jiān)會備案。

　　疑問二：房貸還清后是否重復計算?

　　根據(jù)目前市場上各銀行分支機構(gòu)公布的細則，已經(jīng)還清貸款的住房或者是全款付清的住房是否屬于“套房”已經(jīng)出現(xiàn)了分歧。

　　據(jù)悉，目前華夏銀行總行的二套房貸界定以個人為單位，二套房貸按基準利率1.1倍執(zhí)行。對于二手房的認定，以央行個人征信系統(tǒng)的查詢結(jié)果為標準，此前貸款已經(jīng)結(jié)清的，仍可給予頭套房貸的優(yōu)惠待遇。對于有公積金貸款尚未結(jié)清，再貸款購房的，也將被視為“二套房貸”。

　　此前，央行在新政出臺時曾表示，對于曾經(jīng)通過銀行貸款購房的借款人，如果其還清了此前的房貸，再次通過銀行貸款購房時仍然可以視做套住房。

　　而光大銀行則對頭套住房的規(guī)定上比較嚴格，認為頭套自住房是指借款人次利用貸款所購購的用于自住的住房。據(jù)此理解，即使此前的房貸已經(jīng)還清，在該行再貸款購房仍被視為套房。對于套住房貸款，光大銀行規(guī)定頭付不少于40%，利率不低于同期同檔次貸款基準利率的1.1倍。

　　疑問三：計算單位是家庭還是個人？

　　中行蘇州分行負責房貸業(yè)務(wù)的有關(guān)人士告訴記者，對于套房的認定中行是以“家庭”為單位，也就是說夫妻二人如果其中一人通過銀行貸款購房，另外一方也通過貸款購房時將被視做套住房。此前，建行行長郭樹清也公開表態(tài)，建行將以家庭為單位界定套住房。

　　但與大銀行以家庭為單位界定套住房的做法不同，目前，浦東發(fā)展銀行、深圳發(fā)展銀行等小銀行相對趨向于以個人為單位界定是否屬于“套房”，即如果個人名下沒有任何房產(chǎn)，即使家庭擁有多套房產(chǎn)，仍然可以享受到套房待遇。

　　由此看來，夫妻雙方用各自名字購購住房，以及同一家庭內(nèi)的子女和父母分別以不同名義購購的套住房，是否視同為同一人的住房貸款，目前存在很大的分歧。如不視同，套住房提高頭付的意義就不大；如視同，對那些因人口增長而確實需要增加住房的家庭又不公平。權(quán)威解讀

　　央行征信主任戴根有

　　以家庭為單位短期內(nèi)缺少法律依據(jù)

　　套房認定標準界定看似簡單，但實際上在具體操作層面許多概念難以清晰認定。針對為何不能夠統(tǒng)一套住房標準的問題，央行征信主任戴根有在接受媒體采訪時指出，如果是同一個自然人，其名下的所有住房情況和個人信貸情況都可以通過央行征信系統(tǒng)反映出來。但是對整個家庭成員的購房情況，目前還不能完全反映在系統(tǒng)中。

　　他指出，目前央行所建立的征信系統(tǒng)只能要求所有商業(yè)銀行提供個人信貸信息，包括信用卡和各種消費貸款的業(yè)務(wù)信息。由于缺乏相應(yīng)的法律授權(quán)，暫時還無法與隸屬房管部門的房屋權(quán)屬登記機構(gòu)、隸屬公安部門的戶籍登記機構(gòu)和隸屬民政部門的婚姻登記機構(gòu)共享信息，因此客觀上影響了個人征信資料的完整全面。因此，如果法律授權(quán)到位，央行征信系統(tǒng)完全可以在半年之內(nèi)完善數(shù)據(jù)庫，提供給各大商業(yè)銀行使用，從而大大降低住房信貸風險。

　　據(jù)記者了解，自2003年央行發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》、頭次提出“套房”的概念以來，有關(guān)“套房”的認定標準就一直存在爭議，由于涉及到跨部門協(xié)調(diào)，相關(guān)資料的匯集工作一直懸而未決。因此，在目前情形下，認定“套房”短期內(nèi)還需要各大銀行自己掌握，由于各商業(yè)銀行對個人住房貸款的風險也存在著不同的認識，短期內(nèi)執(zhí)行統(tǒng)一標準存在一定難度，政策方面也將給商業(yè)銀行留下一定的彈性空間。

　　個案解析

　　由于

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