在北京工作的孫小姐，3年前在父母的資助下使用公積金貸款購(gòu)下了名下的套住房，共貸款30萬元。經(jīng)過了5年的時(shí)間，目前還有5萬元貸款沒有還清。去年開始，由于孫小姐準(zhǔn)備結(jié)婚，又不希望與父母同住，于是她開始盤算再購(gòu)一套房子。

　　但孫小姐的購(gòu)房計(jì)劃卻由于上月末央行、銀監(jiān)會(huì)提高套住房貸款門檻的政策所困擾，如果再次貸款，不僅她的房子頭付和貸款利率都將大大提高，而且目前的政策界定模糊，許多原來很明確的貸款方式都變得復(fù)雜化，讓她有些摸不著頭腦。但隨著年齡的增長(zhǎng)，孫小姐也不希望把婚期向后拖延，但究竟是該先還清以前的房貸再貸款，還是該攢出更多的現(xiàn)金做頭付？先結(jié)婚還是先購(gòu)房？

　　細(xì)則含混

　　公積金貸款成為避風(fēng)港

　　根據(jù)央行、銀監(jiān)會(huì)9月27日晚間聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，商業(yè)銀行將購(gòu)購(gòu)套住房的貸款頭付提高到較低4成，利率上浮至基準(zhǔn)利率的1.1倍，即由原來的房貸利率6.6555%提高至8.613%。

　　此外，有媒體稱，國(guó)土資源部稱今后購(gòu)購(gòu)套住房將可能被征高額不動(dòng)產(chǎn)稅，一旦實(shí)施，也將成為提高頭付和利率之后，再次出臺(tái)的抑制二次購(gòu)房需求的政策。而這些政策共同指向的是炒房等投機(jī)行為，壓縮炒房的利潤(rùn)空間。但實(shí)際上，一部分普通的居住需求在這次政策調(diào)整中也陷入了彷徨。

　　雖然許多細(xì)則尚不明確，但目前各銀行基本上可以確定是公積金貸款將被排除在二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)之外，不會(huì)同步提高頭付和利率。也就是說，如果您名下的住房沒有使用過公積金貸款，那么今后您使用公積金方式再次購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)，仍然可以享受正常的公積金貸款待遇，頭付為3成，5年以上利率為5.22%。

　　反客為主

　　中小銀行開始接手二套房貸款

　　在央行公布二手房新政相關(guān)的《通知》后，各家銀行對(duì)套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)從各執(zhí)一詞走向了眾口一致緘默。記者在問及北京地區(qū)各家銀行新聞部門負(fù)責(zé)人時(shí)，多表示目前不知道具體情況如何。雖然目前建行、交行以及光大等銀行分別公開了對(duì)套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，但記者從部分房地產(chǎn)交易中介公司了解到，房貸新政從頒布走向執(zhí)行之路困難重重，目前大銀行對(duì)于二套房貸款的辦理幾乎停滯，而一些小銀行則按照自行的標(biāo)準(zhǔn)辦理該項(xiàng)業(yè)務(wù)。記者了解到，至今尚無一家銀行的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)正式通過銀監(jiān)會(huì)審批，各銀行根據(jù)具體情況，自行決定二套房貸的界定標(biāo)準(zhǔn)。

　　在央行、銀監(jiān)會(huì)加大對(duì)套房購(gòu)購(gòu)門檻而銀行又難以整齊劃一執(zhí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的情況下，個(gè)人購(gòu)房者在購(gòu)購(gòu)套住房的同時(shí)也感受到了房貸新政的影響，特別是購(gòu)購(gòu)二手房的套住房，目前即使通過小銀行貸款，貸款額度幾乎也只能到成交價(jià)的4成左右。

　　一位不愿透露姓名的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，如果購(gòu)房者名下已有住房，在購(gòu)購(gòu)二手房時(shí)頭先需要評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告，而這個(gè)報(bào)告認(rèn)定的房?jī)r(jià)一般為正常房?jī)r(jià)的7成左右，如果是個(gè)人名下的套房，則購(gòu)房人需要按照評(píng)估價(jià)格頭付4成，因此實(shí)際貸款的額度也就在房?jī)r(jià)的4成左右，而且必須通過一些房貸政策相對(duì)靈活的小銀行才能夠順利完成貸款手續(xù)。

　　難上加難

　　固定利率房貸又應(yīng)如何計(jì)算

　　今年以來，連續(xù)五次的加息讓很多購(gòu)房人加入到固定利率貸款的行列中。據(jù)了解，目前5年期以上的商業(yè)貸款利率已經(jīng)從年初的較低優(yōu)惠利率5.814%提高到了7.83%，如果是二套住房，還要按照1.1倍執(zhí)行，將達(dá)到8.613%。如果現(xiàn)在購(gòu)購(gòu)套房，現(xiàn)行利率比年初提高了近3個(gè)百分點(diǎn)。

　　而固定利率雖然高于目前的優(yōu)惠利率，但要比“套房”的新房貸政策下施行的新利率優(yōu)惠。因此，在高利率面前，許多貸款人更希望可以選擇固定利率的方式進(jìn)行貸款。但根據(jù)目前記者所了解到的情況，今后購(gòu)購(gòu)套房的房主選擇固定利率貸款的可能性將非常小。

　　銀行人士表示，為了配合新房貸政策的落實(shí)，光大、招行、中行等多家銀行固定利率在辦理套房貸申請(qǐng)中已經(jīng)被叫停。工行一些外省分行則表示，貸款人選擇固定利率貸款購(gòu)置套住房的，貸款利率不得低于總行較新發(fā)布的同期同檔次固定利率的1.3倍。

　　因此，購(gòu)購(gòu)套房的房主，要么被銀行排除在固貸業(yè)務(wù)之外，要么就要“享受”更高的利率門檻，購(gòu)購(gòu)套房使用固定利率已經(jīng)難上加難。

　　與固定利率貸款同樣面臨高利率門檻的還有個(gè)人名下的多套住房。據(jù)悉，購(gòu)房人從第三套房開始，每增加一套住房，其貸款頭付款比例應(yīng)在套房的基礎(chǔ)上增加2個(gè)百分點(diǎn)，例如第三套住房貸款的頭付款比例不得低于42%。同時(shí)利率也會(huì)相應(yīng)調(diào)整，每增加一套住房，其較低利率水平分別為基準(zhǔn)利率的1.12倍(第三套房)、1.14倍(第四套房)、1.16倍(第五套房)。

　　記者獲悉，一年多來，各家銀行的固定利率隨著基準(zhǔn)利率的上調(diào)而提升，期限主要分為3年、5年、5至10年。今年“十一”后，雖有銀行推出15年、20年期的固定利率，但由于利率已達(dá)到9.4%，選擇的購(gòu)房人并不多。套房貸款新政 尚存三大疑問

　　央行、銀監(jiān)會(huì)提高套住房貸款門檻，收緊房貸新政公布已經(jīng)將近一個(gè)月的時(shí)間，但由于房貸新政在具體操作細(xì)節(jié)與技術(shù)上還有諸多空白，目前各家銀行對(duì)于套住房的定義界定出現(xiàn)了不少差異，大多數(shù)銀行甚至不能明確具體的執(zhí)行細(xì)則，特別是新政執(zhí)行的關(guān)鍵在于個(gè)人購(gòu)購(gòu)套住房該如何界定。在具體細(xì)節(jié)方面，目前還有三大懸疑待解。

　　疑問一：整齊劃一還是各自為政？

　　在業(yè)內(nèi)人士與相當(dāng)一些專家看來，央行此輪房貸緊縮政策出臺(tái)的背景是打擊炒房以遏制房?jī)r(jià)的非理性上漲因素，但新政在個(gè)人購(gòu)購(gòu)套住房如何界定上目前尚未有定論。今后，監(jiān)管部門統(tǒng)一制定細(xì)則還是各家銀行根據(jù)自己的情況制定細(xì)則的問題也成為目前所有銀行和消費(fèi)者關(guān)心的焦點(diǎn)問題。

　　在新政出臺(tái)后，央行副行長(zhǎng)蘇寧曾出面表示，二套房的界定在技術(shù)上并不難，目前央行征信系統(tǒng)完全可以查到貸款人是否貸款購(gòu)過房，成功認(rèn)定“頭套自住房”和“套(含)以上住房”。

　　但在執(zhí)行過程中，各家銀行對(duì)二手房的認(rèn)定依據(jù)和基礎(chǔ)上出現(xiàn)了很大的分歧，也引起了相關(guān)監(jiān)管部門的重視，銀監(jiān)會(huì)曾召集五大國(guó)有銀行房貸部門負(fù)責(zé)人就相關(guān)問題進(jìn)行探討。但目前為止，監(jiān)管部門并沒有從正面給予肯定的答復(fù)。也有消息稱，監(jiān)管部門可能暫時(shí)不會(huì)下發(fā)實(shí)施細(xì)則，但各銀行需將自己認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)報(bào)銀監(jiān)會(huì)備案。

　　疑問二：房貸還清后是否重復(fù)計(jì)算?

　　根據(jù)目前市場(chǎng)上各銀行分支機(jī)構(gòu)公布的細(xì)則，已經(jīng)還清貸款的住房或者是全款付清的住房是否屬于“套房”已經(jīng)出現(xiàn)了分歧。

　　據(jù)悉，目前華夏銀行總行的二套房貸界定以個(gè)人為單位，二套房貸按基準(zhǔn)利率1.1倍執(zhí)行。對(duì)于二手房的認(rèn)定，以央行個(gè)人征信系統(tǒng)的查詢結(jié)果為標(biāo)準(zhǔn)，此前貸款已經(jīng)結(jié)清的，仍可給予頭套房貸的優(yōu)惠待遇。對(duì)于有公積金貸款尚未結(jié)清，再貸款購(gòu)房的，也將被視為“二套房貸”。

　　此前，央行在新政出臺(tái)時(shí)曾表示，對(duì)于曾經(jīng)通過銀行貸款購(gòu)房的借款人，如果其還清了此前的房貸，再次通過銀行貸款購(gòu)房時(shí)仍然可以視做套住房。

　　而光大銀行則對(duì)頭套住房的規(guī)定上比較嚴(yán)格，認(rèn)為頭套自住房是指借款人次利用貸款所購(gòu)購(gòu)的用于自住的住房。據(jù)此理解，即使此前的房貸已經(jīng)還清，在該行再貸款購(gòu)房仍被視為套房。對(duì)于套住房貸款，光大銀行規(guī)定頭付不少于40%，利率不低于同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　疑問三：計(jì)算單位是家庭還是個(gè)人？

　　中行蘇州分行負(fù)責(zé)房貸業(yè)務(wù)的有關(guān)人士告訴記者，對(duì)于套房的認(rèn)定中行是以“家庭”為單位，也就是說夫妻二人如果其中一人通過銀行貸款購(gòu)房，另外一方也通過貸款購(gòu)房時(shí)將被視做套住房。此前，建行行長(zhǎng)郭樹清也公開表態(tài)，建行將以家庭為單位界定套住房。

　　但與大銀行以家庭為單位界定套住房的做法不同，目前，浦東發(fā)展銀行、深圳發(fā)展銀行等小銀行相對(duì)趨向于以個(gè)人為單位界定是否屬于“套房”，即如果個(gè)人名下沒有任何房產(chǎn)，即使家庭擁有多套房產(chǎn)，仍然可以享受到套房待遇。

　　由此看來，夫妻雙方用各自名字購(gòu)購(gòu)住房，以及同一家庭內(nèi)的子女和父母分別以不同名義購(gòu)購(gòu)的套住房，是否視同為同一人的住房貸款，目前存在很大的分歧。如不視同，套住房提高頭付的意義就不大；如視同，對(duì)那些因人口增長(zhǎng)而確實(shí)需要增加住房的家庭又不公平。權(quán)威解讀

　　央行征信主任戴根有

　　以家庭為單位短期內(nèi)缺少法律依據(jù)

　　套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)界定看似簡(jiǎn)單，但實(shí)際上在具體操作層面許多概念難以清晰認(rèn)定。針對(duì)為何不能夠統(tǒng)一套住房標(biāo)準(zhǔn)的問題，央行征信主任戴根有在接受媒體采訪時(shí)指出，如果是同一個(gè)自然人，其名下的所有住房情況和個(gè)人信貸情況都可以通過央行征信系統(tǒng)反映出來。但是對(duì)整個(gè)家庭成員的購(gòu)房情況，目前還不能完全反映在系統(tǒng)中。

　　他指出，目前央行所建立的征信系統(tǒng)只能要求所有商業(yè)銀行提供個(gè)人信貸信息，包括信用卡和各種消費(fèi)貸款的業(yè)務(wù)信息。由于缺乏相應(yīng)的法律授權(quán)，暫時(shí)還無法與隸屬房管部門的房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)、隸屬公安部門的戶籍登記機(jī)構(gòu)和隸屬民政部門的婚姻登記機(jī)構(gòu)共享信息，因此客觀上影響了個(gè)人征信資料的完整全面。因此，如果法律授權(quán)到位，央行征信系統(tǒng)完全可以在半年之內(nèi)完善數(shù)據(jù)庫，提供給各大商業(yè)銀行使用，從而大大降低住房信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　據(jù)記者了解，自2003年央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》、頭次提出“套房”的概念以來，有關(guān)“套房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)就一直存在爭(zhēng)議，由于涉及到跨部門協(xié)調(diào)，相關(guān)資料的匯集工作一直懸而未決。因此，在目前情形下，認(rèn)定“套房”短期內(nèi)還需要各大銀行自己掌握，由于各商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)也存在著不同的認(rèn)識(shí)，短期內(nèi)執(zhí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)存在一定難度，政策方面也將給商業(yè)銀行留下一定的彈性空間。

　　個(gè)案解析

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