李某與開發(fā)商簽訂了《認購協(xié)議書》，交納了3萬元定金，約定一個月后簽訂正式商品房購賣合同。一個月后因房價上漲，開發(fā)商不愿與李某簽訂正式購賣合同，提出解除所簽訂的《認購協(xié)議書》，并要求李某拿回定金。李某不同意，要求繼續(xù)履行原協(xié)議。在李某與開發(fā)商協(xié)商過程中，開發(fā)商將該房以更高的價格賣給了其他人，并辦理了預(yù)售商品房合同登記備案手續(xù)。

　　由于李某認購的房屋已售予他人且辦理了合同登記備案手續(xù)，李某無奈之下，只能以開發(fā)商違約、要求賠償損失為由向法院提起訴訟。法院較終判決解除《認購協(xié)議書》，開發(fā)商雙倍返還李某定金，并支付利息。

　　政策法規(guī)解讀

　　《較高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條：出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向購受人收受定金作為訂立商品房購賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房購賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房購賣合同未能訂立，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還購受人。

　　第五條：商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》。

　　第八條：具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房購賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的購受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房購賣合同訂立后，出賣人未告知購受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房購賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第十六條規(guī)定的商品房購賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房購賣合同。

　　《商品房銷售管理辦法》第十六條：商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房購賣合同。

　　《中華人民共和國合同法》百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！?p>

　　交易提醒

　　從上述案例可知，開發(fā)商在與購方簽訂認購書后未有正當(dāng)理由不履行約定，購方應(yīng)如何保護自己權(quán)益呢？有關(guān)專家建議：

　　1．根據(jù)《較高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，出賣人通過認購等方式向購受人收受定金作為訂立商品房購賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房購賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。因此，購方遇到開發(fā)商簽訂認購書后無理解約的，可據(jù)此通過司法途徑追究開發(fā)商責(zé)任。

　　2．如購房者與開發(fā)商簽訂的認購書已具備《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的購賣合同的主要內(nèi)容的，而開發(fā)商已經(jīng)按照約定收取購房款的，則建議購房者在保護自身權(quán)益時，可向法院主張將認購書認定為商品房購賣合同，要求開發(fā)商履行合同；如開發(fā)商已將房屋另賣他人的，購房者可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以要求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

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