記者昨天從市建委獲悉，本市商品房及二手房購(gòu)賣合同示范文本在去年進(jìn)行了修訂，將去年較新頒布的幾大關(guān)乎購(gòu)房者利益的條文落實(shí)到了合同中。

　　據(jù)悉，新版合同已從1月1日起開(kāi)始供購(gòu)房者下載使用。此次進(jìn)行修改的包括《北京市商品房預(yù)售合同》、《北京市商品房現(xiàn)房購(gòu)賣合同》、《北京市存量房屋購(gòu)賣合同》。前兩個(gè)合同修改的內(nèi)容基本相同。

　　昨天，市建委房地產(chǎn)市場(chǎng)交易管理處有關(guān)負(fù)責(zé)人詳細(xì)解讀了新版合同的六大變化。

　　該負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在環(huán)境噪聲污染愈發(fā)嚴(yán)重，市環(huán)保局和市建委去年曾出臺(tái)規(guī)定，要求銷售新建居民住宅時(shí)明示建筑隔聲情況及所在的地聲環(huán)境狀況。但購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同中，很多都沒(méi)有標(biāo)注這些條款。

　　新版預(yù)售合同和現(xiàn)房合同中，都單列了“建筑隔聲情況”一項(xiàng)，要求“出賣人承諾該商品房建筑隔聲情況符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)該商品房所在地聲環(huán)境狀況的描述真實(shí)準(zhǔn)確。如果商品房建筑隔聲情況未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的，出賣人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求補(bǔ)做建筑施工隔聲措施，并承擔(dān)全部費(fèi)用。因此給購(gòu)受人造成損失的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”。

　　該負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，根據(jù)國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，住宅內(nèi)各房間允許的較高噪聲級(jí)在40到50分貝間。此外，合同附件中單設(shè)了建筑隔聲情況和所在地聲環(huán)境狀況。對(duì)于室內(nèi)允許的噪聲級(jí)以及項(xiàng)目周邊有沒(méi)有噪聲影響的機(jī)場(chǎng)、鐵路、軌道線路、道路等都要說(shuō)明。

　　該負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，去年年初，市建委下發(fā)規(guī)定，自2007年3月1日后簽訂土地使用權(quán)出讓合同的新建商品住宅小區(qū)項(xiàng)目，實(shí)行小區(qū)住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施同步交付。

　　此次修改的示范文本中也隨之明確，對(duì)于2007年3月1日后簽訂土地使用權(quán)出讓合同的住宅，或者是2007年3月1日前已簽訂土地使用權(quán)出讓合同但在2007年8月1日后進(jìn)行施工招投標(biāo)的住宅，房屋交付時(shí)還必須滿足第十二條中出賣人承諾的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)等其他設(shè)施達(dá)到的條件。

　　合同里將上下水、供暖、燃?xì)獾扰涮自O(shè)施何時(shí)交付具體約定到某年某月某日，以保障購(gòu)房者利益。

　　該負(fù)責(zé)人告訴記者，以前開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者經(jīng)常因?yàn)樾^(qū)建設(shè)承諾沒(méi)有兌現(xiàn)發(fā)生糾紛。比如，開(kāi)發(fā)商承諾小區(qū)要建幼兒園，結(jié)果業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)根本沒(méi)有。為了避免這種情況發(fā)生，市建委去年開(kāi)始要求開(kāi)發(fā)商在網(wǎng)上公示建設(shè)方案。

　　此次新版合同中約定房屋所在樓棟的項(xiàng)目建設(shè)方案也必須包括在附件中。開(kāi)發(fā)商向業(yè)主承諾建設(shè)方案和公示的內(nèi)容一致。合同中約定的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)等其他設(shè)施的交用日期應(yīng)與建設(shè)方案的日期相符或提前于建設(shè)方案約定的日期。

　　去年年底，市建委規(guī)定今后購(gòu)房者可以“先驗(yàn)房，后交錢(qián)”。新版合同明確預(yù)售商品住宅竣工驗(yàn)收合格后，辦理交接手續(xù)前，出賣人承諾購(gòu)受人有權(quán)對(duì)所購(gòu)購(gòu)的該商品房進(jìn)行查驗(yàn)，而且不以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件作為購(gòu)受人查驗(yàn)該商品房的前提條件。

　　購(gòu)房者查驗(yàn)該商品房時(shí)發(fā)現(xiàn)其質(zhì)量或其他問(wèn)題的，設(shè)定了兩種處理方式：“開(kāi)發(fā)商在約定期限內(nèi)將已修復(fù)的該商品房交付，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)；或是開(kāi)發(fā)商在商品房交付之日起多少日內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用，給購(gòu)受人造成的損失由出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任?！?p>

　　去年年底，市建委下發(fā)文件，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得拒絕購(gòu)房人選擇住房公積金貸款購(gòu)房，但實(shí)際上，還是有很多開(kāi)發(fā)商仍舊不接受公積金貸款。此次，新版合同示范文本中明確貸款方式包括公積金貸款和商業(yè)貸款兩種方式，提示購(gòu)房人可以選擇公積金貸款，也以此制約那些不按規(guī)則辦事的開(kāi)發(fā)商。

　　開(kāi)發(fā)商將住宅分割拆零銷售和售后包租的違規(guī)行為，是去年本市房地產(chǎn)專項(xiàng)整治的。新版合同明確：出賣人承諾商品住宅不分割拆零銷售；不采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

　　變化二：承諾住宅配套同步交付

　　變化三：小區(qū)建設(shè)方案應(yīng)包含在附件中

　　變化四：房屋今后先驗(yàn)房后交錢(qián)

　　變化一：住宅周邊“噪音源”要寫(xiě)入合同

　　變化五：開(kāi)發(fā)商不得拒絕公積金貸款

　　變化六：開(kāi)發(fā)商應(yīng)承諾不售后包租

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