自1月7日市國土房屋管理局公布本市《商品房購賣合同》較新版本已有月余，購房人是否已經(jīng)真正了解了新購房合同將在哪些方面保護(hù)自己的利益？

目前上市的預(yù)售項(xiàng)目可執(zhí)行新合同

北京市國土資源與房屋管理局1月7日公布了本市《商品房購賣合同》較新版本。新合同在套內(nèi)面積、入住條件、物業(yè)管理三方面做出調(diào)整。

這是本市自2000年來第三次修訂《商品房購賣合同》。較新示范合同文本主要根據(jù)從去年12月1日開始實(shí)施的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》的相關(guān)條例進(jìn)行修改。修改主要圍繞三方面展開。2003年12月1日起(含12月1日)拿到預(yù)售許可證的商品房，也就是預(yù)售證在376號(hào)(包括376號(hào))以后的項(xiàng)目，都要按《辦法》規(guī)定的方式進(jìn)行銷售。

三大變化：套內(nèi)面積、入住條件、物業(yè)管理

整體上來說，新合同在三方面做出了調(diào)整，即預(yù)售商品住宅項(xiàng)目按套內(nèi)建筑面積銷售、商品房入住必須有面積實(shí)測報(bào)告、購賣雙方可自訂物業(yè)管理公約。

根據(jù)《辦法》，預(yù)售商品住宅項(xiàng)目必須按套內(nèi)建筑面積賣房。而寫字樓、辦公用房、商鋪等仍可以在套內(nèi)建筑面積、建筑面積或者按套銷售這三種銷售方式中任選其一。經(jīng)濟(jì)適用房也按照套內(nèi)建筑面積銷售。于是，合同文本第四條和第五條有關(guān)計(jì)價(jià)方式與價(jià)款的條款面積確認(rèn)及面積差異處理方式的條款，都標(biāo)示了按兩種面積銷售的相應(yīng)規(guī)定。

《辦法》更加明確了商品房的入住條件：，必須取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；，必須取得商品房面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告書；第三，預(yù)售合同中約定的其他交付條件。在新合同文本中，前兩條由自選項(xiàng)變成了必選項(xiàng)。

有關(guān)面積的條款有以下7個(gè)變化：一、計(jì)價(jià)方式與價(jià)款都將過去的按建筑面積計(jì)價(jià)改為按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)；二、面積確認(rèn)及面積差異處理也相應(yīng)地由過去的按建筑面積確認(rèn)變?yōu)榘刺變?nèi)建筑面積確認(rèn)；三、面積誤差的處理也是如此，套內(nèi)建筑面積誤差在3%以內(nèi)的，開發(fā)商對購房人多退少補(bǔ)；套內(nèi)建筑面積誤差超過3%的，購房人可以退房，或按合同約定的處理辦法處理；四、明確交付期限和入住條件，即必須拿到建設(shè)工程質(zhì)量驗(yàn)收備案表和實(shí)測面積，必須符合購房人和開發(fā)商約定的其他條件；五、增加前期物業(yè)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容；六、增加本物業(yè)業(yè)主臨時(shí)公約條款；七、增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容作為合同附件，而以往因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)內(nèi)容不明晰引發(fā)的入住之后的糾紛非常常見。

此外，新合同還明確，2003年12月1日以后的預(yù)售商品住宅，雖然按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，但物業(yè)服務(wù)收費(fèi)暫按建筑面積計(jì)算。

提醒：購房人可用補(bǔ)充條款彌補(bǔ)漏洞

專業(yè)人士指出，新合同示范文本對于購房者較關(guān)心的房屋質(zhì)量與配套等問題，規(guī)定得還不夠詳盡。購房者可以利用補(bǔ)充條款彌補(bǔ)可能會(huì)出現(xiàn)的漏洞。

比如，在補(bǔ)充條款中，可以對公攤面積的比例底線有個(gè)約定，改為按套內(nèi)面積售房后，開發(fā)商缺乏改善公共面積的動(dòng)力，而社區(qū)公共建設(shè)的減少必然會(huì)影響社區(qū)環(huán)境和居住舒適度，事先的約定可以將自己的損失減少到較小。

還可以明確權(quán)益分配問題。開發(fā)商在交房時(shí)對供水、供電、燃?xì)狻⑴潘?、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施交付使用條件及時(shí)間應(yīng)該有個(gè)具體約定。對于小區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施的爭議歷來都是引發(fā)糾紛的導(dǎo)火索，所以對這些方面的權(quán)益分配應(yīng)該在合同中明確約定。頭席記者張曉莉

專家說房

不要被“標(biāo)準(zhǔn)合同”唬住

合同是當(dāng)事人對雙方意愿的表達(dá)。政府出臺(tái)《商品房購賣合同示范文本》，印制統(tǒng)一合同，并非是要搞格式合同，限制當(dāng)事人的自主決定，而是希望能對大部分從來沒有簽訂過合同的人不知如何下手提供幫助和保護(hù)。示范文本對購房人來講并非是不利的“格式化”合同，對購房人不利的是房地產(chǎn)商做過手腳后(填好空和寫好補(bǔ)充協(xié)議)的合同。

房地產(chǎn)商在與購房人簽合同時(shí)，往往會(huì)把自己填好空的合同及自己寫的“補(bǔ)充協(xié)議”一起交給購房人，并告訴購房人：他們用的是政府標(biāo)準(zhǔn)合同，不能修改，作為購房人千萬不要被唬住。印有“北京市國土資源和房屋管理局制”字樣的合同是政府統(tǒng)一編號(hào)、印制，但僅是在本市取得商品房(包括經(jīng)濟(jì)適用房)預(yù)售許可證的項(xiàng)目中推薦使用，而非強(qiáng)迫使用。

合同文本中有很多空格和空白行，購房人簽合同時(shí)一定要注意對合同括號(hào)中的內(nèi)容進(jìn)行選擇，在空格或空行部位填寫需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，如不做約定或以補(bǔ)充協(xié)議形式另行約定時(shí)，應(yīng)劃掉空格或空行部位，避免留下后患。合同中涉及選擇的，自行約定的內(nèi)容優(yōu)先于示范文本中的固定條款。

購房人如果看到合同中的空白處已經(jīng)填寫好，那是房地產(chǎn)商自己填寫的，房地產(chǎn)商提供的印制好的補(bǔ)充協(xié)議也是房地產(chǎn)商自己寫的，這些僅代表房地產(chǎn)商一方的意愿，購房人可以接受，也可以不接受。

房地產(chǎn)商和購房人都有權(quán)對示范文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減，房地產(chǎn)商可以在《合同》中對填空做出選擇，可以寫補(bǔ)充協(xié)議，購房人也同樣有權(quán)利要求對填空重新選擇，要求采用自己寫的補(bǔ)充協(xié)議或雙方協(xié)商一致的補(bǔ)充協(xié)議。

相關(guān)鏈接

《商品房購賣合同》補(bǔ)充修訂內(nèi)容摘編

第五條面積確認(rèn)及面積差異處理方式修改為：

2、根據(jù)本合同第四條按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的約定，雙方同意按以下原則處理：

(1)套內(nèi)建筑面積誤差比完全值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；(2)套內(nèi)建筑面積誤差比完全值超出3%時(shí)，購受人有權(quán)退房。

購受人退房的，出賣人在購受人提出退房之日起30天內(nèi)將購受人已付款退還給購受人，并按利率付給利息。

購受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記套內(nèi)建筑面積大于合同約定套內(nèi)建筑面積時(shí)，套內(nèi)建筑面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由購受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸購受人。產(chǎn)權(quán)登記套內(nèi)建筑面積小于合同約定套內(nèi)建筑面積時(shí)，套內(nèi)建筑面積誤差比完全值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由出賣人返還購受人；完全值超出3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還購受人。

因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

3、根據(jù)本合同第四條按建筑面積計(jì)價(jià)的約定，雙方同意按以下原則處理：

?1?建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比完全值均在3%以內(nèi)(含3%)的，根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記建筑面積結(jié)算房價(jià)款；?2?建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比完全值其中有一項(xiàng)超出3%時(shí)，購受人有權(quán)退房。

購受人退房的，出賣人在購受人提出退房之日起30天內(nèi)將購受人已付款退還給購受人，并按利率付給利息。

購受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記建筑面積大于合同約定建筑面積時(shí)，建筑面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由購受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸購受人。產(chǎn)權(quán)登記建筑面積小于合同約定建筑面積時(shí)，建筑面積誤差比完全值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由出賣人返還購受人；完全值超出3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還購受人。　　　　　(作者：劉宏誠)