一、看未來價格走向，計算土地拍賣成交價

　　近幾年來，北京市商品住宅價格節(jié)節(jié)攀升，房價問題已成為競相討論的熱點問題。在房地產(chǎn)市場中，“房”與“地”是直接關(guān)聯(lián)的，土地拍賣價格的多少，直接決定了房屋未來價值走向。

　　二、看區(qū)域房產(chǎn)升值，研究周邊新房價格

　　新盤的商業(yè)配套是拉動樓盤品質(zhì)的一大重要標(biāo)志，同時也是影響周邊二手房價的一大重要因素。如2007年初西南三環(huán)周邊新盤放量較大，一手項目均價已達(dá)到10000至15000元/平方米。在一手房市場的帶動下，進(jìn)入3月份，西南三環(huán)區(qū)域二手房價格普遍上漲，基本以200元/平方米/月的速度遞增?？梢?，新房價格提升必然帶動周邊二手房價格走勢，因此評定同區(qū)域新房價格是有必要的。

　　三、注意規(guī)避“拆遷”風(fēng)險，房齡決定二手房價格

　　目前住宅用地的土地使用年限為70年，可見隨著房齡的不斷增長，其土地使用年限將隨之縮短，因而從估價角度來講，房屋綜合年折舊率在1%至2%之間，意味著房屋價值將隨著房齡的增長越來越低。而房齡越舊的房子拆遷的風(fēng)險就越大，規(guī)避風(fēng)險的較好辦法是切莫購購房齡過長的物業(yè)。從房齡角度講，5至10年的房屋價值較高，因為整個小區(qū)配套設(shè)施、綠化及居住氛圍逐漸成熟；10年之后，房屋價值就會大為降低。

　　四、評估房產(chǎn)本身品質(zhì)，判斷其保值底線

　　除上述因素外，房產(chǎn)價值主要取決于您所購住房的本身品質(zhì)，包括地理位置、交通環(huán)境、配套設(shè)施、房屋樓層、戶型等多項條件。這些是確保房產(chǎn)保值以及未來增值的必要條件，也是購房人入住后居家生活方面舒適與否的關(guān)鍵因素。判斷房產(chǎn)本身品質(zhì)，房型、面積、格局配比，公園、學(xué)校、超市、體育場館、集貿(mào)市場等生活配套齊全與否，直接決定著該地段房產(chǎn)的附加價值及。

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