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購二手房需先自行評估 四大步驟幫您排憂解難!

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 555 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
小金來北京十多年了,一直住在醫(yī)院宿舍。去年,單位提出要取消集體宿舍之后,購房子成為小金工作之余的主要任務(wù)。很快,小金就在南面購了套二手房,價格優(yōu)惠是吸引她的主要原因。但是,搬家不到一個月,小金又搬回了宿舍。原來,房子位置比較偏僻,小金每天去單位要花一個多公里。令小金更為頭疼的是,房子招租時發(fā)現(xiàn),該地段兩居室的租金僅1000元/月左右。

  有了次失敗的購房經(jīng)歷,小金希望能找一套適合自己的、將來租間較好的房子。在給筆者的郵件中,小金詢問自己該如何進(jìn)行二手房評估。為此,筆者采訪了我愛我家、鏈家、21世紀(jì)不動產(chǎn)、信等多家經(jīng)紀(jì)公司的分析人士,聯(lián)手教小金自行評定房產(chǎn),判斷房子的真實身價。

  步了解區(qū)域的較新規(guī)劃

  專家認(rèn)為,小金在考慮房子增值空間時,先要考察區(qū)域未來的規(guī)劃。交通改造與商業(yè)配套建設(shè)對區(qū)域住宅市場的影響較為突出。例如,馬家堡區(qū)域在建**4號線及規(guī)劃的十幾萬平方米商業(yè)用地,將區(qū)域人氣帶動到近幾年來的一個峰值;“亦莊新城”規(guī)劃幾乎讓亦莊周邊區(qū)域房產(chǎn)市場起死回生;東鐵匠營將建雙限價房的消息傳出后,區(qū)域關(guān)注度驟然提高。因此,區(qū)域規(guī)劃及區(qū)域房產(chǎn)較新動向都是影響區(qū)域二手房價值的因素,需要購房者細(xì)心關(guān)注。

  步關(guān)注近期的土地拍賣

  選定大致的區(qū)域空間后,專家建議小金留心該區(qū)域內(nèi)較近的土地成交信息。在房地產(chǎn)市場中,“房”與“地”是直接關(guān)聯(lián)的,土地拍賣價格的多少,將直接決定房屋未來價值走向。土地拍賣中有一個重要指標(biāo):樓面地價(單位建筑面積地價),它直接反映將來房價升值空間。

  2006年北京正江房地產(chǎn)開發(fā)公司京城一拍,較終以3.41億元競得豐臺區(qū)成壽寺路甲1號印鐵制罐廠住宅小區(qū)用地,該地塊規(guī)劃建筑面積并不大,僅為10.71萬平方米,但出讓土地價格高達(dá)3376元/平方米。按照這個拍賣價格計算,加入建筑、稅收等成本,該項目至少要賣8000元/平方米,比當(dāng)時該地區(qū)二手房價格高出近2000元。地塊成交后不到一年,目前成壽寺地區(qū)商品房價格均價8500至1萬元/平方米,二手房均價達(dá)到7500至8000元/平方米,房價上漲的速度飛快。

  第三步對比新入市商品房的價格

  新盤是影響周邊二手房價的一大重要因素。專家建議小金在打探二手房價之前,頭先對區(qū)域內(nèi)新房價格有個初步的了解,這樣在購購二手房時,有比較明確的預(yù)期參考。西南三環(huán)是值得小金關(guān)注的區(qū)域,這個地塊周邊新盤放量較大,如萬年花城、順馳藍(lán)調(diào)等項目陸續(xù)放量,加上不少老盤推出后期產(chǎn)品,價格上有繼續(xù)攀升的勢頭。目前西南三環(huán)周邊一手項目均價已經(jīng)達(dá)到1萬至1.5萬元/平方米。在一手房市場的帶動下,今年該區(qū)域二手房價普遍上漲,從2007年3月之后,每月每平米上漲200元左右,目前已達(dá)到8500至1萬元/平方米。

  第四步房齡選擇5至10年之間

  專家認(rèn)為,從房齡角度講,5至10年的房屋價值較高,因為整個小區(qū)配套設(shè)施、綠化及居住氛圍逐漸成熟。而10年之后,房屋價值就會大為降低。國家規(guī)定住宅用地的土地使用年限則為70年,隨著房齡的不斷增長,其土地使用年限也隨之縮短,同時房齡太長的房子面臨拆遷的風(fēng)險就越大,為此切莫購購房齡過長的房子。(編輯:深圳002)

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