去年一連六次的加息效應(yīng)終于在2008年爆發(fā)。今年1月1日起,房貸執(zhí)行了新利率,這讓無(wú)數(shù)房貸者感到每月還款壓力越來(lái)越大,加之股市走勢(shì)不明朗、基市低迷等因素影響,相當(dāng)部分借款人選擇了全部或部分清倉(cāng),把錢用來(lái)提前還貸。

　　案例:29歲的盧先生是廣州某上市公司的普通職員,月收入8000元左右；太太27歲,在某事業(yè)單位從事文秘工作,月收入2500元左右。2006年3月,盧先生和太太一起供了一套100平方米左右的房子,總房款55萬(wàn)元,頭付20萬(wàn)元,其余35萬(wàn)元全部為15年期商業(yè)貸款,今年1月1日以前,盧先生每月還款額約為3000元,1月1日之后,由于房貸執(zhí)行新利率,盧先生每月要多還近200元。

　　較近,股市不景氣,CPI指數(shù)又居高不下,把閑錢存在銀行遠(yuǎn)遠(yuǎn)抵銷不了物價(jià)上漲的幅度,理財(cái)不僅風(fēng)險(xiǎn)大,而且預(yù)期收益也不夠理想。在這種情況下,盧先生想到了提前還貸,他和太太兩年多來(lái)的公積金共有8萬(wàn)元左右,股票和基金累計(jì)5萬(wàn)元,銀行活期存款4萬(wàn)元,再加上父母支援3萬(wàn)元,盧先生可以一次性提前還款20萬(wàn)元。

　　事實(shí)上,隨著央行去年六次加息的累計(jì)效應(yīng)爆發(fā),不少"房奴"都有著和盧先生同樣的想法。以申請(qǐng)貸款額度一萬(wàn)元為例,假設(shè)客戶采用等額本息還款法,在貸款期限內(nèi)沒有出現(xiàn)其他變動(dòng)情況,計(jì)算如下:

　　貸款類別 貸款每月多 累計(jì)多

　　期限(年)還款(元)還款(元)

　　公積金貸款 10 0.88 105.60

　　20 1.00 240

　　30 1.10 396

　　商業(yè)貸款

　　(按照利率下限計(jì)算)

　　10 1.17 140.40

　　20 1.50 360

　　30 1.52 547.20

　　只要用實(shí)際貸款額度乘以上面不同年期的多還款數(shù)額,就可大體推算出每月和累計(jì)多還款的數(shù)額。比如:公積金貸款20萬(wàn)元、期限20年,每月就要多還款1×20=20(元),累計(jì)要多還款240×20=4800(元)。同樣,商業(yè)貸款20萬(wàn)元、期限20年,每月就要多還款1.50×20=30(元),累計(jì)要多還款360×20=7200(元)。

　　一、提前還貸有竅門

　　民生銀行深圳分行理財(cái)規(guī)劃師安邦勇指出,提前還貸也有小竅門,掌握這些小竅門,在同樣條件下能節(jié)省更多的利息。

　　先還商業(yè)貸款更"劃算"

　　由于公積金貸款的利率比商業(yè)貸款享有一定的優(yōu)惠,所以目前很多購(gòu)房者都盡量選擇了公積金貸款和商業(yè)貸款組合的貸款形式。對(duì)此,安邦勇建議,如果市民的住房貸款是由商業(yè)貸款和公積金貸款構(gòu)成的組合貸款,那么先還其中的商業(yè)貸款則會(huì)"優(yōu)惠"多一些。但現(xiàn)在大部分銀行都要求先還公積金貸款,后還商業(yè)貸款。

　　縮短貸款期限更省錢

　　提前還貸的主要目的就是減少利息,尤其是在貸款的較先幾年當(dāng)中,因?yàn)楸窘鸹鶖?shù)大,利息相應(yīng)也高。安邦勇建議,在貸款的前幾年中,應(yīng)爭(zhēng)取能多還款,使總貸款中的本金基數(shù)下降。

　　安邦勇認(rèn)為,提前還貸后選擇哪種還款方式要考慮自己預(yù)期的情況,如果貸款者有穩(wěn)定收入,每月收入均衡,比如公務(wù)員類型的,可以選擇每月減少還款金額,還款年限不變；反之收入不太穩(wěn)定,幾年內(nèi)可能遇到資金周轉(zhuǎn)等問(wèn)題,可選擇每月還款金額不變,但縮短期限方式來(lái)還款。單純從節(jié)省利息的角度,選擇縮短貸款期限是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。因此,盧先生夫婦可以從自己的實(shí)際情況出發(fā),選擇以何種方式提前還貸。

　　二、應(yīng)避免非理性提前還貸

　　對(duì)于提前還貸現(xiàn)象,安邦勇表示,購(gòu)房者應(yīng)避免非理性的提前還貸。他認(rèn)為,住房按揭貸款、個(gè)貸及車貸對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)既是一項(xiàng)負(fù)債,更是一項(xiàng)長(zhǎng)期性投資,是個(gè)人理財(cái)工具之一,應(yīng)該納入到個(gè)人的一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的、理性的綜合理財(cái)計(jì)劃中,理性地看待利率的變動(dòng),沒有必要為了提前歸還銀行貸款,而降低自己和家庭的生活質(zhì)量,影響到個(gè)人和家庭理財(cái)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　安邦勇認(rèn)為,在貸款利率提高的情況下,若投資渠道欠缺,投資者可以選擇提前還貸,但提前還款的金額比例需要根據(jù)實(shí)際情況而定。一般來(lái)說(shuō),保留必要的生活備用金是必需的。像盧先生那樣,不僅把自己的閑散資金全部用于提前還貸,甚至動(dòng)用父母的儲(chǔ)蓄并不可取。其次,用來(lái)還貸的應(yīng)是不可以用來(lái)投資的資金,例如公積金。至于股票和基金,屬于長(zhǎng)期投資工具,若遇到行情調(diào)整時(shí)機(jī),采取全部清盤用于還貸的做法并不可取,因?yàn)槟壳肮墒姓幱诘臀徽{(diào)整時(shí)期。

　　安邦勇認(rèn)為,在房貸利率高企的形勢(shì)下,由于投資面臨不確定性,當(dāng)貸款成本高于預(yù)期投資收益時(shí),大部分人頭先的計(jì)劃是提前還貸。但是從長(zhǎng)期投資角度考慮,投資者若選擇提前還款的同時(shí),也意味著將失去投資機(jī)會(huì)。

　　三、閑散資金巧理財(cái)彌補(bǔ)"利息損失"

　　如果不進(jìn)行提前還貸,能否找到一種投資方式,既可以降低貸款成本,也可以保持可能的投資機(jī)會(huì)?安邦勇表示,投資者可以通過(guò)選擇合適的貸款理財(cái)工具來(lái)實(shí)現(xiàn)目標(biāo),一方面提高投資收益率,一方面降低貸款還款成本,并且保持多樣化的資產(chǎn)組合。針對(duì)盧先生的具體案例,他給出了完整的理財(cái)規(guī)劃方案

　　盧先生公積金有8萬(wàn)元左右,投資性資產(chǎn)5萬(wàn)元,銀行活期存款4萬(wàn)元,父母支援3萬(wàn)元。目前,可以確定用來(lái)提前還款的是8萬(wàn)元公積金。其他資金可以用來(lái)進(jìn)行理財(cái)投入。

　　在提前還款后,盧先生的貸款余額減少至23萬(wàn)元,月供也會(huì)適當(dāng)降低。

　　理財(cái)目標(biāo):降低貸款支出；提高理財(cái)收益；積累養(yǎng)老準(zhǔn)備金；保留分散的資產(chǎn)組合,把握投資機(jī)會(huì)。

　　貸款理財(cái) 降低按揭支出

　　盧先生夫婦月收入1萬(wàn)元左右,同時(shí)閑余資金7萬(wàn)元。若選擇提前還貸,一方面會(huì)降低生活支出,導(dǎo)致生活質(zhì)量下降,另一方面,也降低了投資準(zhǔn)備金,當(dāng)好的市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)出現(xiàn)時(shí),由于缺少流動(dòng)資金,將失去投資機(jī)會(huì)。因此,盧先生可以選擇將閑余資金用于貸款理財(cái),一邊將資金作為生活準(zhǔn)備金,一邊可以降低貸款的成本。目前,部分銀行推出貸款理財(cái)產(chǎn)品,貸款人若將活期存款存放貸款賬戶,當(dāng)存款超過(guò)一定金額時(shí),即可減少貸款利息支出。例如民生銀行推出的貸生利產(chǎn)品,當(dāng)投資者在理財(cái)賬戶中的活期存款高于5萬(wàn)元時(shí),即可享受部分貸款利息的減免,而同時(shí)該部分存款還可以享受到高于活期的利率。貸款利息支出減少和理財(cái)收益增加兩不誤。若選擇貸款理財(cái),投資者的資金是以活期的形式存放,因此全部的資金都可以隨時(shí)動(dòng)用,也就增加了投資者的生活保障金,一舉多得。

　　盧先生夫婦月收入較高,可以將每月的節(jié)余投入貸款理財(cái)賬戶,一方面積累了投資準(zhǔn)備金,一方面加速了貸款支出的減少。

　　新股理財(cái) 提高短期

　　當(dāng)全部資金投入貸款理財(cái)賬戶后,盧先生還可以選擇短期理財(cái),提高貸款理財(cái)賬戶的收益。因?yàn)橘J款理財(cái)賬戶的資金可以隨時(shí)動(dòng)用,只要理財(cái)?shù)氖找娓哂诠?jié)省的貸款支出,就可以選擇。在當(dāng)前環(huán)境下,收益能高過(guò)貸款支出的投資渠道很少。部分新股的收益率可能高于同期的貸款支出,盧先生可以選擇在大盤股發(fā)行時(shí),將資金投入銀行的新股理財(cái),獲得高于貸款成本的收益。當(dāng)然,并不是所有的新股收益都高過(guò)貸款利率,新股投資也有破發(fā)的可能,在做投資時(shí)需要謹(jǐn)慎的分析。

　　保持分散的投資組合

　　從長(zhǎng)期的投資角度講,分散的投資組合可以降低風(fēng)險(xiǎn),獲得比較高的,因此,盧先生不應(yīng)該將所有金融投資資產(chǎn)清盤用于提前還貸。在目前的行情下,股市面臨大小非解禁、貨幣政策緊縮等因素,出現(xiàn)較大的波動(dòng),直接投資股票存在較大風(fēng)險(xiǎn)。因此,盧先生可以降低股票投資比重,將債券型和指數(shù)型基金作為主要投資渠道。這樣一來(lái),在貨幣政策緊縮的情況下,貨幣市場(chǎng)得以保持較高的收益,債券型基金可以為投資者創(chuàng)造較高的回報(bào)。同時(shí),盧先生采取定期定投的方式,投資指數(shù)型基金,一方面規(guī)避了個(gè)股風(fēng)險(xiǎn)和短期股市波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn),另一方面可以獲得長(zhǎng)期市場(chǎng)回報(bào)。目前來(lái)看,以滬深300指數(shù)和新華富時(shí)50指數(shù)作為投資范圍的指數(shù)型基金是合適的選擇。 (責(zé)任編輯：JN040)

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