清溪鎮(zhèn)的黃先生來電反映:他較近在鎮(zhèn)里購了一套商品房,當時貪其便宜,簽完合同一次性付款后才得知這個項目本身存在一些問題,手續(xù)不是很齊全,現(xiàn)在很擔心。黃先生問購購這類手續(xù)不全的商品房會有什么風險?

　　答復:購房者不經(jīng)意或由于其他原因購購了手續(xù)不完備的房屋,都將或多或少地要承擔一定的風險。可能造成的不良后果有:

　　1.產(chǎn)權(quán)可能會有保證,但取得權(quán)屬證件的時間沒有保證。

　　2.為取得產(chǎn)權(quán),購房者要額外支付費用,如補交土地出讓金、罰款等。

　　3.房屋可以使用,但無法取得產(chǎn)權(quán)。

　　4.房屋被政府沒收或拆除。

　　房屋銷售中涉及諸多法律、法規(guī),法律關(guān)系也比較復雜,商品房屬特殊商品投資大,因此建議購房者購購信譽好、規(guī)模大的企業(yè)開發(fā)的商品房；在購房前,向律師或?qū)I(yè)人員進行咨詢,或委托律師辦理有關(guān)手續(xù)。只有這樣,才能保證在購房中自己的權(quán)益少受或不受損害。

　　開發(fā)商有權(quán)附花園閣樓地下室嗎?

　　讀者金小姐來電詢問:較近東莞很多樓盤為增加產(chǎn)品賣點紛紛打出購房花園、閣樓、地下室的口號,以附屬面積方式來提高房價或進行促銷吸引購房者眼球。究竟開發(fā)商是否有權(quán)附花園、閣樓、地下室?

　　答復:開發(fā)商同意“”花園、閣樓、天臺的目的很清楚,就是為了吸引購房者購購底層、頂層的物業(yè)。如果開發(fā)商沒有把“花園、閣樓”的條款寫入銷售合同,那么這一承諾在你入住之后可能就成了無法兌現(xiàn)的“空中樓閣”。大部分開發(fā)商的花園、閣樓是無法在產(chǎn)權(quán)登記部門取得權(quán)屬證明的,為了避免日后出現(xiàn)爭議,開發(fā)商一般不愿意把類似條款寫入銷售合同。另外,有些說明的部分花園、天臺屬于公用場所,在這種情況下,開發(fā)商根本無權(quán)處置、這些場所的面積,其“花園、閣樓”的承諾無非是促銷幌子,根本無法兌現(xiàn)。所以,如果要這一類面積有所保障,就必須將面積等具體內(nèi)容寫入合同,作為法律依據(jù)。

　　如何預防購房面積縮水?

　　東城的薛先生來電表示:購房面積縮水的問題目前在東莞市場上并不少見。3年前,他在東城購了一套大戶型住宅就出現(xiàn)了嚴重的“房屋縮水”,為此還與開發(fā)商打了一場官司,較近他想在南城購房,但又擔心出現(xiàn)類似問題,詢問如何預防購房面積縮水?

　　答復:要避免面積縮水,工作必須做在前面。當購房者確定要購購的項目后,先要向開發(fā)商索要共有建筑面積分攤部位和商品房預售面積測繪技術(shù)報告書。按照規(guī)定,會所、儲蓄所、娛樂活動室等經(jīng)營性用房,居委會、派出所使用的房屋,不能作為共用建筑進行分攤。

　　當購房者確認以上內(nèi)容無誤后,還要將這些內(nèi)容在商品房預售合同中如實載明,如:“開發(fā)商不得擅自變更共有建筑分攤部位。如果開發(fā)商預售商品房后,變更共有建筑分攤部位的,應當在約定的時間內(nèi)書面通知購房人,購房人有權(quán)得到相應賠償”。

　　其次是簽訂購房合同時,還要在合同內(nèi)約定套內(nèi)建筑面積的誤差,按照有關(guān)規(guī)定,建筑面積、套內(nèi)建筑面積均在3%以內(nèi)(含3%)的,根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記建筑面積據(jù)實結(jié)算房價款；兩個面積誤差比完全值有一項超出3%時,購房人有權(quán)退房。

　　購房人收房時,要向開發(fā)商索要《商品房面積測繪技術(shù)報告書》,同時可以要求對共有建筑分攤部分進行核查。如果購房者對商品房測繪面積有異議,可以到測繪單位查詢所購商品房面積的測繪情況,咨詢勘查測繪專業(yè)人員。

　　到大型綜合社區(qū)購公寓有何利弊?

　　讀者邱小姐來電表示:她較近很想購一套公寓,現(xiàn)在有兩個選擇,一是購純粹的公寓項目,二是到大型綜合社區(qū)購公寓,她目前比較傾向于購后者,但不知到大型綜合社區(qū)購公寓有何利弊?

　　答復:由公寓、洋房、別墅組團而成的混合型社區(qū)與純公寓社區(qū)相比,環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)標準高,有利的方面就是混合型社區(qū)集別墅、公寓為一體,公寓業(yè)主可共享小區(qū)的大環(huán)境和配套。另外,由于混合型社區(qū)內(nèi)環(huán)境好,其中的公寓房更能吸引求租、求購者的眼球。

　　不利的因素有:混合型社區(qū)景觀位置多建別墅、洋房,社區(qū)外圍布局公寓。這會導致社區(qū)外圍的公寓不僅看不到社區(qū)內(nèi)景,而且要與馬路為鄰居,噪音污染不可避免。另外混合型大型社區(qū)少有項目在市區(qū),有的甚至在郊區(qū)新城(新城博客,新城新聞,新城說吧),這使得在市區(qū)工作的人購混合型社區(qū)的公寓,生活成本將加大。（編輯：lj）

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