購房是大事，因為這對于大多數人來說，可能要花費人生一大筆積蓄。而購了房子之后，“養(yǎng)房”的費用一直不大被人們所關注，可能人們認為跟房價比起來，養(yǎng)房的費用不過是“濕濕碎”而已。但如今，這“濕濕碎”的負擔似乎也隨著整體物價水平的上漲而變得有點沉重了。

　　較近，一單被稱為“廣州天價物管費”的糾紛事件再次令廣大業(yè)主重新審視自己小區(qū)的管理費是否合理。天河怡苑小區(qū)的業(yè)主狀告樓盤物管公司收取8.1元/m2/月的“天價”物管費，目前這起糾紛經初審判定“該物管費由小區(qū)業(yè)委會與物管公司簽訂合同約定，屬于合理收費?！痹瓉恚飿I(yè)管理費竟可以高達8.1元/m2/月，每月光是物管費就動輒上千元！

　　很多市民對此議論紛紛，都表示購樓前除了關心樓價外，一定要問清楚物業(yè)管理費等“養(yǎng)樓”費用。在CPI高漲的背景下，物價上漲、供樓利息上漲，就連養(yǎng)樓的成本如物業(yè)管理費、物業(yè)維修資金等都在上漲，若忽視了養(yǎng)樓成本，真會陷入購得起住不起的尷尬境地呢。

　　目前，物業(yè)維修資金已經鐵定漲價了。廣州市國土資源和房屋管理局與廣州市財政局聯合轉發(fā)的《省建設廳省財政廳關于貫徹建設部財政部〈住宅專項維修資金管理辦法〉有關問題的通知》。按照該《通知》，從今年8月1日開始，廣州將執(zhí)行住宅交存頭期住宅專項維修資金新標準，按照高層(有電梯)每平方米建筑面積105元、多層(無電梯)住宅(含別墅)每平方米建筑面積77元的標準繳納。而此前該專項維修資金一直是按照40元/m2的標準繳存的。

　　在物業(yè)管理費方面，廣州目前仍執(zhí)行2004年制定的物業(yè)管理收費標準。較近，廣州市物價局有關負責人透露，物價部門正在進行調研，考慮調整小區(qū)物業(yè)管理收費標準，將不排除提高已4年未變的收費標準。也就是說，目前“政府指導價”1.96元/m2/月的較高限價，很有可能被突破。

　　“政府指導價”可能提高標準

　　現狀：超過較高限價的比比皆是

　　廣州現在仍執(zhí)行2004年制定的物業(yè)管理收費標準，按照物價部門的規(guī)定，沒有業(yè)委會的小區(qū)物管費目前執(zhí)行“政府指導價”。其中一類物管企業(yè)電梯房基準價為1.70元/m2/月，二類企業(yè)為1.25元/m2/月，三類企業(yè)為0.91元/m2/月，允許上下浮動15%，也就是說，電梯洋房的較高限價為1.96元/m2/月。

　　然而現實情況卻是，樓盤管理費超過1.96元/m2/月的比比皆是，為何會出現這種情況呢？這與物業(yè)管理公司的資質有一定關系，資質高提供服務好的物管公司收費自然就高。按規(guī)定，因物業(yè)服務水平超出規(guī)定的一級服務內容而需要超過較高限價收費的，必須報物價部門審批后方可執(zhí)行。不過，從整體上來講，目前廣州的物業(yè)管理費確實相比其他城市偏低，尤其一些高端樓盤的物業(yè)管理費，跟其他地區(qū)相比有較大差距。

　　未來：漲價似乎已是勢在必行

　　目前廣州物業(yè)管理糾紛確實比較多，市民對物管的投訴占物價局總體投訴的20%以上。有關人士分析，物業(yè)收費糾紛頻發(fā)，與物價部門制定的物業(yè)收費指導價不合理有關，簡單化的指導價容易與市場脫節(jié)。較近，廣州市物價局局長羅家祥透露，物業(yè)管理費糾紛多的其中一個主要原因，是隨著經濟發(fā)展，物價上漲，現在執(zhí)行的物業(yè)管理收費標準對現實情況已不太適用。目前物價部門正在進行調研，考慮調整小區(qū)物業(yè)管理收費標準，將不排除提高已4年未變的收費標準。

　　物業(yè)管理費

　　物管費怎樣收才合理？

　　提高“政府指導價”也惹來多方爭議。有觀點認為即使物業(yè)管理費的“政府指導價”提高，也是一種限價行為，本身就不合理，違背了市場規(guī)律；另一方觀點則認為，如果沒有“政府指導價”，物業(yè)管理公司漫天要價的狀況可能會更嚴重。對此，有業(yè)內人士提出，對于物業(yè)管理費的收取額度，應采用“政府指導價”與市場價相結合的方法。

　　頭先，由于物業(yè)管理行業(yè)還處于成長和發(fā)展階段，物業(yè)管理市場發(fā)育還不盡完善，成立業(yè)主委員會的小區(qū)不多，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)平等協商的機制還沒有充分建立。在樓盤收樓后、未成立業(yè)主委員會之前，為防止物業(yè)管理公司漫天要價，一定要嚴格執(zhí)行“政府指導價”，即限價。

　　在成立業(yè)委會之后，基于“優(yōu)質優(yōu)價”基礎的物業(yè)管理費的收取額度就應該放開。如果把議價權交給已成立的業(yè)主委員會，實際上是充分尊重了業(yè)主的選擇權，讓業(yè)主自己選擇相應的服務，并付出相應的報酬，也是符合市場規(guī)律的行為。如果物業(yè)管理公司提供的服務非常杰出，那么收取稍高的物業(yè)管理費業(yè)主也是愿意承擔的。

　　購100m2高層住宅多掏6500元

　　專項維修資金

　　從8月開始，廣州市民購房所繳納的頭期物業(yè)專項維修資金將大幅提高了。日前，廣州市國土資源和房屋管理局與廣州市財政局聯合轉發(fā)的《省建設廳省財政廳關于貫徹建設部財政部〈住宅專項維修資金管理辦法〉有關問題的通知》。按照該《通知》，從8月1日開始，廣州將執(zhí)行住宅交存頭期住宅專項維修資金新標準，按照高層(有電梯)每平方米建筑面積105元、多層(無電梯)住宅(含別墅)每平方米建筑面積77元的標準繳納。據悉，此前該專項維修資金一直是按照40元/m2的標準繳存的。

　　據了解，《通知》實施的背景是今年2月國家實施新的《住宅專項維修資金管理辦法》，《辦法》規(guī)定2008年2月1日起取得商品房預售許可證的商品住宅，每平方米建筑面積交存頭期住宅專項維修資金的標準為住宅建筑安裝工程每平方米造價的6%。

　　在此之前，廣州執(zhí)行的標準是住宅建筑面積40元/m2，非住宅建筑面積50元/m2。這意味著，新規(guī)定出臺后，每平方米住宅的交存至少多出37元。如果購購一套100平方米的多層住宅，購房者至少要多掏3700元，而購購一套100平方米的高層住宅，購房者則要多掏6500元。

　　三大釋疑

　　執(zhí)行時間 以預售證時間為準

　　雖然新標準收費提高了不少，但并不是所有在8月1日后購購的新房都須按新標準來執(zhí)行?！锻ㄖ芬?guī)定，只是今年2月1日以后取得預售證的樓盤才按新標準收費，而在2月1日前取得預售證的樓盤，即使市民在8月以后購房，也只是按原標準交費。

　　《通知》指出，在同一商品房預售許可證范圍內，頭套商品住宅交付使用之日止尚未出售的物業(yè)，住宅專項維修資金交存主體為開發(fā)建設單位，開發(fā)建設單位應當交存頭期住宅專項維修資金。

　　《通知》還強調，業(yè)主應當在商品住宅交付使用前，交存頭期住宅專項維修資金。未按規(guī)定交存頭期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設單位不得將房屋交付業(yè)主。已交付業(yè)主使用，尚未交存頭期住宅專項維修資金的商品住宅項目，業(yè)主應當補存頭期住宅專項維修資金；已成立業(yè)主委員會的商品住宅項目，業(yè)主委員會應當組織業(yè)主補存頭期住宅專項維修資金。

　　由誰支付 與舊條例的原則一致

　　《通知》出臺后，很多人表示，此前有些樓盤的專項維修資金是由開發(fā)商交的，有些則是由業(yè)主交的，在新規(guī)定下應如何執(zhí)行呢？

　　根據《通知》，同時符合以下三種情形的物業(yè)，住宅專項維修資金由開發(fā)商交：在1998年10月1日《廣東省物業(yè)管理條例》實施后取得商品房預售許可證的；在2003年8月31日國務院《物業(yè)管理條例》實施前簽訂商品房購賣合同的；開發(fā)建設單位與購房者未約定住宅專項維修資金由購房者交納的。

　　符合以下兩種情形之一的物業(yè)，住宅專項維修資金由業(yè)主交：在1998年9月30日《廣東省物業(yè)管理條例》實施前取得商品房預售許可證的；在2003年9月1日國務院《物業(yè)管理條例》實施后簽訂商品房購賣合同的。

　　該交給誰 不能由開發(fā)商代收了

　　此前，有不少專項維修資金是由開發(fā)商代收的，在《通知》發(fā)出后，開發(fā)商代收專項維修資金將被視為違規(guī)的行為。

　　按照《住宅專項維修資金管理辦法》第十二條、十三條規(guī)定：商品住宅的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將頭期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。未按本辦法規(guī)定交付頭期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設單位或公有住房售房單位不得將房屋交付購房人。業(yè)內人士解釋說，這兩條規(guī)定說明了在交房之前，必須交納專項維修資金。但是專項維修資金不能由開發(fā)建設單位代收。

　　購房者如果碰到開發(fā)商強制代收的情況怎么辦？有兩種途徑可以解決： 一是可以到房管局投訴；二是業(yè)主可以攜帶購房合同原件、身份證明等文件到農業(yè)銀行自行辦理專項維修資金手續(xù)。

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