北京4月份的房價比3月份環(huán)比降低了0.8%，上半年房屋成交量也同比大幅下挫38%。深圳今年前5個月，住宅均價呈節(jié)節(jié)下挫態(tài)勢，調(diào)整幅度接近30%，回落到2007年初的水平。上海今年上半年雖然房價平均月漲幅為1.21%，但是仍然比去年下半年月增速下降超過5%。

　　在這樣的大環(huán)境下，諸多房地產(chǎn)開發(fā)商如坐針氈，開始向政府呼救。如何穩(wěn)定房地產(chǎn)市場？要不要對房地產(chǎn)商實施救助？房地產(chǎn)業(yè)是否應(yīng)該“救市”的爭論進入公眾視線。

　　房地產(chǎn)市場需要“救”嗎？

　　所謂的“房地產(chǎn)市場的剛性需求”是否還存在？銀根緊縮是不是造成房地產(chǎn)企業(yè)陷入危機的主要原因？政府“見死不救”的說法是否夸大其詞？-

　　易憲容：喊救市的是開發(fā)商 (中國社會科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室主任)

　　我認為中國房地產(chǎn)市場不可救，不需救，不能救。

　　較近，一些地方房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)某種程度下跌，一些人認為中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)面臨一個調(diào)整的臨界點，政府應(yīng)該調(diào)整房地產(chǎn)市場政策。之所以有這樣的聲音發(fā)出，關(guān)鍵就在于開發(fā)商利益所趨。

　　有人提出房地產(chǎn)市場的“剛性需求”，房地產(chǎn)市場的剛性需求本來就是相對的。80%的公眾購不起房，怎么會存在剛性需求？這種剛性需求是房地產(chǎn)開發(fā)商制造出來的。如果真的有剛性需求，那么開發(fā)商就不會在房地產(chǎn)市場價格剛剛出現(xiàn)調(diào)整后就按捺不住。

　　而目前房市下滑的原因也不僅僅在于緊縮的貨幣政策。即使2007年對房地產(chǎn)信貸管理政策調(diào)整后，中國個人住房按揭貸款政策仍然是世界上較為寬松的。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商以房地產(chǎn)市場是投資市場來定位價格，這才是房價過高的關(guān)鍵。說到底，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的問題，并非是央行從緊的貨幣政策，而是要根據(jù)變化的市場環(huán)境對產(chǎn)品重新定價，放開對個人住房按揭貸款的標準熟視無睹。

　　陳國強：“救市”暫無定論 (北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長)

　　我認為“救市”的說法是把問題夸大了。房地產(chǎn)市場的基本情況其實并非那么嚴重。因為不同的樓盤，不同的項目的具體情況不一樣。比如，有些樓盤的銷售目前還是比較正常的，而有些則是與其預(yù)期有差距。這主要取決于房地產(chǎn)開發(fā)商的定價策略。如果定價符合市場的銷售預(yù)期，那么銷售就比較正常。否則，銷售則會明顯下滑。

　　現(xiàn)在市場上也有一些案例，比如北京的幾個樓盤上個月成交量為零，這只能說明，某些房地產(chǎn)商對于旗下樓盤的預(yù)期與實際情況差距較大。房地產(chǎn)市場是否需要“救市”，不能據(jù)此下結(jié)論。各個區(qū)域，各個市場主體的具體情況不同，現(xiàn)實中分化的情況十分明顯。有些公司資金鏈比較堅固，而有一些小企業(yè)則比較脆弱，所以不能簡單說是否需要救市。

　　王建：三大原因造就當前局勢 (中國宏觀經(jīng)濟學(xué)會副會長)

　　房地產(chǎn)企業(yè)得不到政府救助，將會影響宏觀經(jīng)濟和帶來金融風(fēng)險的論斷并不成立。

　　目前銀行對于房地產(chǎn)市場的貸款有20%的份額，其中有九成是居民貸款，所以一般不會形成大量的呆壞賬。但是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大跌則是有可能的。開發(fā)商在前期購購?fù)恋氐膬r格很高，那么隨后就會帶來一系列的問題。中小型的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈脆弱，所以會出現(xiàn)倒閉。但是我們國家對住房卻存在巨大需求。

　　我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)目前的情況主要原因有三個：一是房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整；是政府為了抑制通脹而收縮銀根，企業(yè)的流動性被限制，所以市場出現(xiàn)下滑；第三就是前段時間房地產(chǎn)市場泡沫太嚴重，但是目前正在回歸理性。但是現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟下滑的明顯趨勢已經(jīng)導(dǎo)致消費者形成悲觀預(yù)期。

　　房地產(chǎn)市場如何“求穩(wěn)定”？

　　房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場上增發(fā)放行，決策層再次重申“保持穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場”能否說明某種信號？房地產(chǎn)商對政府的“救市預(yù)期”有多大？-

　　易憲容：“穩(wěn)定”不能簡單理解

　　我認為，穩(wěn)定市場不應(yīng)單純理解為恢復(fù)到2007年的成交量和上漲幅度才是穩(wěn)定。而是應(yīng)穩(wěn)定老百姓改善住房的經(jīng)濟預(yù)期，穩(wěn)定推進落實2007年國務(wù)院24號文件的決心和措施。

　　也就是說，房地產(chǎn)市場發(fā)展與繁榮就在于能否改善老百姓的居住條件，能否提高老百姓的住房福利水平。離開了這一點，那么其他任何理由都是不成立的。

　　十七大報告關(guān)于住房民生的精神、24號文件對房地產(chǎn)市場宗旨的規(guī)定，以及2008年政府工作報告中關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場的要求，都要改變房地產(chǎn)市場暴利，讓房地產(chǎn)市場成為民生的市場。房地產(chǎn)市場發(fā)展與繁榮就在于能否改善老百姓的居住條件及提高老百姓的住房福利水平。

　　陳國強：增發(fā)不是政策松動

　　目前在資本市場上證監(jiān)會密集放行了多家房地產(chǎn)企業(yè)股份增發(fā)，以及批準發(fā)行公司債。這種現(xiàn)象不能被簡單看做是政府已從資金方面開始救助房地產(chǎn)企業(yè)。

　　其實，房地產(chǎn)企業(yè)提出這樣的要求已經(jīng)有半年或者更長的時間了，證監(jiān)會對其審核已經(jīng)跨越了很長的時間，例如萬科、北辰這樣的房地產(chǎn)企業(yè)至少在半年前就向證監(jiān)會提出了這樣的申請。

　　另外，在今年年初有幾家房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)IPO，也不能說明問題。畢竟在排隊上市的房地產(chǎn)企業(yè)有很多，而得以上市或者增發(fā)股票的企業(yè)是少數(shù)。

　　雖然上市、增發(fā)這些行為對于企業(yè)來說能夠獲得更多的資金運轉(zhuǎn)空間，但是卻并不能作為政策松動的判斷依據(jù)。

　　顧云昌(顧云昌博客,顧云昌新聞,顧云昌說吧)：供求穩(wěn)定是頭要 (中國住宅及房地產(chǎn)研究會副會長)

　　如果房地產(chǎn)量、價出現(xiàn)大幅下跌，那么將會帶來一系列嚴重的問題。因為房地產(chǎn)市場的變化能給上下游幾十個行業(yè)帶來波動。

　　房地產(chǎn)銷售量的下降必然帶來房地產(chǎn)供應(yīng)速度的放慢，那么下一步的投資增速也會下降。這對國家宏觀經(jīng)濟增長會帶來不利影響。樓市的穩(wěn)定可以促進宏觀經(jīng)濟和促進就業(yè)穩(wěn)定。而房價的小幅波動則是市場中正常的表現(xiàn)。

　　相對于去年來說，目前全國房價的普遍下降應(yīng)該說是回歸理性的表現(xiàn)，是價格回歸價值的表現(xiàn)。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈肯定處于緊繃狀態(tài)，這其實是緊縮貨幣政策下的普遍表現(xiàn)。

　　隨著市場的波動以及宏觀政策的變化，有些房地產(chǎn)企業(yè)肯定要被淘汰掉，這是市場經(jīng)濟的必然規(guī)律。如果沒有房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰，那么這個市場肯定需要政府干預(yù)調(diào)整。

　　在資本市場，房地產(chǎn)上市企業(yè)得到股票增發(fā)等，我們可以看做是政府幫助這些企業(yè)解決融資困難的問題。但是從另一方面來看，這也幫助投資者拓展了投資渠道。同時，這樣做也可以使銀行有效對沖房地產(chǎn)所帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)增發(fā)股票和公司債會將一部分風(fēng)險轉(zhuǎn)移到資本市場中。

　　綜合來看，增發(fā)和獲批公司債是一石三鳥的舉措。所以我們不能簡單地將此舉理解為政府在為開發(fā)商解套，而應(yīng)該從多方面來看。

　　政府手上有沒有救市牌？

　　緊縮政策能否放松？ 房地產(chǎn)市場“求穩(wěn)”的宏觀措施主要有哪些？政府能否打出“救市牌”？-

　　陳國強：操作層面嚴防投機

　　如果政府真的要進行調(diào)整的話，普遍的觀點就是放松緊縮的貨幣政策。此外，深圳地區(qū)提出以減免各種稅費等形式實現(xiàn)交易成本的降低，這也是可行辦法。前段時間石家莊和沈陽也先后施行了新的“普通住宅”界定標準。該標準的提升使得兩地大部分商品房交易契稅降低到1.5%，從而降低交易成本。這些手段都會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生刺激作用，是“救市”可行性手段之一。

　　而我個人認為，政策層面的信號應(yīng)該更加明顯一些。無論是明示還是暗示，都會對消費者產(chǎn)生一定的預(yù)期，這樣公眾的觀望也會更有意義一些。

　　但是任何政策環(huán)境下，市場上都會出現(xiàn)投機和炒作的行為。所以我們只能在監(jiān)管機制上從嚴把關(guān)。其實在對個人房屋按揭貸款的管理中，金融部門會有松有緊。因此從具體操作層面上進行嚴格監(jiān)管，才是預(yù)防利用個人信貸來投機房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵。

　　趙曉：四種手段調(diào)節(jié)房市 (北京科技大學(xué)教授)

　　房地產(chǎn)波幅可以通過以下4種手段來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。

　　頭先應(yīng)該立即停止人民幣匯率的升值，這是從穩(wěn)定經(jīng)濟的角度來講的，以此穩(wěn)定我們的出口，穩(wěn)定中小企業(yè)的生存。

　　立即下調(diào)存款準備金率。這是一個“急招”，目的是給市場一個信號。如果繼續(xù)給市場緊縮的信號，那么肯定不利于穩(wěn)定大家的信心。對于房市和股市受到信心的影響更為明顯。

　　第三是預(yù)防宏觀房地產(chǎn)資金斷裂的分析風(fēng)險。如果出現(xiàn)資金緊張的狀況，就必須立即注入救濟資金，嚴防形成整個行業(yè)的風(fēng)險和金融風(fēng)險。

　　第四就是形成促進制度創(chuàng)新。放松或緊縮都并不是一刀切的制度，而是應(yīng)該有針對性的提供優(yōu)惠政策。

　　顧云昌：土地供應(yīng)要有節(jié)奏

　　應(yīng)該采取因地制宜的手段來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，不同地區(qū)和城市采用不同的手段。比如成都、上海等地區(qū)都出臺了針對自身情況而制定的特殊政策。

　　同時土地的供應(yīng)節(jié)奏也是個重要的問題。以廣東為例，今年的房價增速同比去年要快，這就是由于前幾年的土地供應(yīng)節(jié)奏不合理造成的。2003年以前，該地房價平均價格是下降的，就是由于土地供應(yīng)量很大。隨后當?shù)貏t收緊了土地供應(yīng)，于是房價出現(xiàn)了大幅上升。

　　但是不管怎樣，政府不會因為房地產(chǎn)一個行業(yè)的問題而改變具體宏觀政策。（編輯：婁曉）

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