清溪鎮(zhèn)的黃先生來電反映:他較近在鎮(zhèn)里購(gòu)了一套商品房,當(dāng)時(shí)貪其便宜,簽完合同一次性付款后才得知這個(gè)項(xiàng)目本身存在一些問題,手續(xù)不是很齊全,現(xiàn)在很擔(dān)心。黃先生問購(gòu)購(gòu)這類手續(xù)不全的商品房會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)?

　　答復(fù):購(gòu)房者不經(jīng)意或由于其他原因購(gòu)購(gòu)了手續(xù)不完備的房屋,都將或多或少地要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。可能造成的不良后果有:

　　1.產(chǎn)權(quán)可能會(huì)有保證,但取得權(quán)屬證件的時(shí)間沒有保證。

　　2.為取得產(chǎn)權(quán),購(gòu)房者要額外支付費(fèi)用,如補(bǔ)交土地出讓金、罰款等。

　　3.房屋可以使用,但無法取得產(chǎn)權(quán)。

　　4.房屋被政府沒收或拆除。

　　房屋銷售中涉及諸多法律、法規(guī),法律關(guān)系也比較復(fù)雜,商品房屬特殊商品投資大,因此建議購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)信譽(yù)好、規(guī)模大的企業(yè)開發(fā)的商品房；在購(gòu)房前,向律師或?qū)I(yè)人員進(jìn)行咨詢,或委托律師辦理有關(guān)手續(xù)。只有這樣,才能保證在購(gòu)房中自己的權(quán)益少受或不受損害。

　　開發(fā)商有權(quán)附花園閣樓地下室嗎?

　　讀者金小姐來電詢問:較近東莞很多樓盤為增加產(chǎn)品賣點(diǎn)紛紛打出購(gòu)房花園、閣樓、地下室的口號(hào),以附屬面積方式來提高房?jī)r(jià)或進(jìn)行促銷吸引購(gòu)房者眼球。究竟開發(fā)商是否有權(quán)附花園、閣樓、地下室?

　　答復(fù):開發(fā)商同意“”花園、閣樓、天臺(tái)的目的很清楚,就是為了吸引購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)底層、頂層的物業(yè)。如果開發(fā)商沒有把“花園、閣樓”的條款寫入銷售合同,那么這一承諾在你入住之后可能就成了無法兌現(xiàn)的“空中樓閣”。大部分開發(fā)商的花園、閣樓是無法在產(chǎn)權(quán)登記部門取得權(quán)屬證明的,為了避免日后出現(xiàn)爭(zhēng)議,開發(fā)商一般不愿意把類似條款寫入銷售合同。另外,有些說明的部分花園、天臺(tái)屬于公用場(chǎng)所,在這種情況下,開發(fā)商根本無權(quán)處置、這些場(chǎng)所的面積,其“花園、閣樓”的承諾無非是促銷幌子,根本無法兌現(xiàn)。所以,如果要這一類面積有所保障,就必須將面積等具體內(nèi)容寫入合同,作為法律依據(jù)。

　　如何預(yù)防購(gòu)房面積縮水?

　　東城的薛先生來電表示:購(gòu)房面積縮水的問題目前在東莞市場(chǎng)上并不少見。3年前,他在東城購(gòu)了一套大戶型住宅就出現(xiàn)了嚴(yán)重的“房屋縮水”,為此還與開發(fā)商打了一場(chǎng)官司,較近他想在南城購(gòu)房,但又擔(dān)心出現(xiàn)類似問題,詢問如何預(yù)防購(gòu)房面積縮水?

　　答復(fù):要避免面積縮水,工作必須做在前面。當(dāng)購(gòu)房者確定要購(gòu)購(gòu)的項(xiàng)目后,先要向開發(fā)商索要共有建筑面積分?jǐn)偛课缓蜕唐贩款A(yù)售面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書。按照規(guī)定,會(huì)所、儲(chǔ)蓄所、娛樂活動(dòng)室等經(jīng)營(yíng)性用房,居委會(huì)、派出所使用的房屋,不能作為共用建筑進(jìn)行分?jǐn)偂?p>

　　當(dāng)購(gòu)房者確認(rèn)以上內(nèi)容無誤后,還要將這些內(nèi)容在商品房預(yù)售合同中如實(shí)載明,如:“開發(fā)商不得擅自變更共有建筑分?jǐn)偛课?。如果開發(fā)商預(yù)售商品房后,變更共有建筑分?jǐn)偛课坏?應(yīng)當(dāng)在約定的時(shí)間內(nèi)書面通知購(gòu)房人,購(gòu)房人有權(quán)得到相應(yīng)賠償”。

　　其次是簽訂購(gòu)房合同時(shí),還要在合同內(nèi)約定套內(nèi)建筑面積的誤差,按照有關(guān)規(guī)定,建筑面積、套內(nèi)建筑面積均在3%以內(nèi)(含3%)的,根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記建筑面積據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；兩個(gè)面積誤差比完全值有一項(xiàng)超出3%時(shí),購(gòu)房人有權(quán)退房。

　　購(gòu)房人收房時(shí),要向開發(fā)商索要《商品房面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書》,同時(shí)可以要求對(duì)共有建筑分?jǐn)偛糠诌M(jìn)行核查。如果購(gòu)房者對(duì)商品房測(cè)繪面積有異議,可以到測(cè)繪單位查詢所購(gòu)商品房面積的測(cè)繪情況,咨詢勘查測(cè)繪專業(yè)人員。

　　到大型綜合社區(qū)購(gòu)公寓有何利弊?

　　讀者邱小姐來電表示:她較近很想購(gòu)一套公寓,現(xiàn)在有兩個(gè)選擇,一是購(gòu)純粹的公寓項(xiàng)目,二是到大型綜合社區(qū)購(gòu)公寓,她目前比較傾向于購(gòu)后者,但不知到大型綜合社區(qū)購(gòu)公寓有何利弊?

　　答復(fù):由公寓、洋房、別墅組團(tuán)而成的混合型社區(qū)與純公寓社區(qū)相比,環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)高,有利的方面就是混合型社區(qū)集別墅、公寓為一體,公寓業(yè)主可共享小區(qū)的大環(huán)境和配套。另外,由于混合型社區(qū)內(nèi)環(huán)境好,其中的公寓房更能吸引求租、求購(gòu)者的眼球。

　　不利的因素有:混合型社區(qū)景觀位置多建別墅、洋房,社區(qū)外圍布局公寓。這會(huì)導(dǎo)致社區(qū)外圍的公寓不僅看不到社區(qū)內(nèi)景,而且要與馬路為鄰居,噪音污染不可避免。另外混合型大型社區(qū)少有項(xiàng)目在市區(qū),有的甚至在郊區(qū)新城(新城博客,新城新聞,新城說吧),這使得在市區(qū)工作的人購(gòu)混合型社區(qū)的公寓,生活成本將加大。（編輯：lj）

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