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觀點時評:三四線城市限購不太靠譜

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天  來源:觀點地產(chǎn)網(wǎng)  閱讀 810 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

 

  近日,關(guān)于住宅限購城市大擴容的消息廣為流傳。所謂的證據(jù)有二:一是部分房價上漲較快的中小城市,新被列入住建部“城市房地產(chǎn)價格直報系統(tǒng)”的名單;二是近期部分三四線城市房價持續(xù)上漲,比如廊坊、保定、秦皇島等北京周邊城市。

  限購令如同消防隊,哪里房價上漲就奔赴哪里。不妨對限購史略作回顧——去年4月的“國十條”中,頭次提出限購思路,由于沒作強制要求,其后只有北京落實;去年9月29日多部委再出新政,要求高房價城市必須實行,其后陸續(xù)有20多個城市實施,主要是東部一二線城市,其中多規(guī)定可以再新購一套;今年1月 “新國八條”再施壓力,要求直轄市、省會、計劃單列市和房價過高、上漲過快的城市,從嚴制定限購,至今已有40個左右的城市限購,剔除直轄市、省會、計劃單列市,還有無錫、蘇州、三亞、溫州、金華、佛山等。

  限購是一種行政干預手段,原本不想動用這種工具,只怪去年房價越調(diào)越漲,“亂市”之下,只能用“重典”。不過,地方政府的想法卻并非與完全一致。

  從上述的限購演變歷史就可見端倪,推一步走一步,而且至今仍有部分城市未按規(guī)定行事,比如作為直轄市的重慶。其他中西部省會城市,也多比較寬松,比如有些城市只限主城區(qū),長沙只限90平米以下戶型的新建住宅等。

  原因有二:一是部分城市自認為房價并不高,憑什么要陪東部城市“吃藥”;二是限購這樣的“大棒”政策,勢必使樓市低迷,影響地方土地出讓金和房地產(chǎn)稅收。即便是實行限購的城市,現(xiàn)在仍是老大不高興,少數(shù)城市已開始動心思放松了。比如海口和大連,都曾有媒體報道放松限購,不過皆遭地方政府否認。這種新聞,真真假假,不過還是能夠反映地方政府的心態(tài)。

  至于限購范圍會大規(guī)模擴大至三四線城市的觀點,我認為不太靠譜。頭先,當前房地產(chǎn)調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。相較近幾年平均成交規(guī)模,多數(shù)城市大幅縮水,尤其是一二線城市,4月全國新建商品房成交量比3月下滑近二成。房價雖然尚未全面下跌,但漲幅持續(xù)回落,70個大中城市房價指數(shù)環(huán)比增幅,已由1月的 0.8%,持續(xù)下滑至3-4月的0.3%左右,預計5月份還將繼續(xù)下滑,6-7月極有可能出現(xiàn)由漲轉(zhuǎn)跌的拐點。

  既然市場正朝著預定方向調(diào)整,何必要急吼吼的加大限購力度呢。惟一算得上的原因是,部分三四線城市房價逆勢上漲,甚至漲幅偏大。這就是所謂限購政策的“擠出效應(yīng)”:部分市場需求被擠向未限購城市,尤其是一線城市周邊的中小城市。北京、上海、深圳、廣州等皆有這種現(xiàn)象,其中以北京較為顯著。

  不過,若以此為由擴大限購范圍,理由不夠充分。根據(jù)4月份70個大中城市的房價指數(shù),可以測算出:一線城市新建住宅價格漲幅,為0.45%;三線城市漲幅較小,為0.26%;二線城市漲幅為0.35%。這就意味著,廣大三四線城市房價漲幅小于一二線城市,若僅僅是因為幾個三四線城市房價漲幅偏大,就再來一輪限購擴容,犯得著嗎?若僅僅增加幾個限購城市,則對全國樓市基本沒有影響,大家又何必大驚小怪,媒體又何必拿此事炒個不休?

  另外,隨著經(jīng)濟下滑,當前宏觀經(jīng)濟政策已步入敏感時段,雖然還有可能加息1-2次,但下半年政策可能更多的關(guān)注“保增長”,貨幣政策有可能出現(xiàn)松動。房地產(chǎn)調(diào)控一般與宏觀政策、尤其貨幣政策保持同步。

  房地產(chǎn)市場只要整體上保持當前這種調(diào)整態(tài)勢,主要城市房價基本穩(wěn)定,調(diào)控政策不太可能大規(guī)模追加力度了。至于地方政府,就更沒有實行限購,以及增加限購力度的驅(qū)動力了。

  總而言之,限購這種暫時性的干預政策,還是謹慎使用為妙。接下來,如果房價反彈,如果一定要加碼調(diào)控,則還是多考慮使用稅收、信貸等經(jīng)濟手段吧。

 

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