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觀點(diǎn)時(shí)評(píng):三四線城市限購(gòu)不太靠譜
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 閱讀 792 次
近日,關(guān)于住宅限購(gòu)城市大擴(kuò)容的消息廣為流傳。所謂的證據(jù)有二:一是部分房?jī)r(jià)上漲較快的中小城市,新被列入住建部“城市房地產(chǎn)價(jià)格直報(bào)系統(tǒng)”的名單;二是近期部分三四線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,比如廊坊、保定、秦皇島等北京周邊城市。
限購(gòu)令如同消防隊(duì),哪里房?jī)r(jià)上漲就奔赴哪里。不妨對(duì)限購(gòu)史略作回顧——去年4月的“國(guó)十條”中,頭次提出限購(gòu)思路,由于沒作強(qiáng)制要求,其后只有北京落實(shí);去年9月29日多部委再出新政,要求高房?jī)r(jià)城市必須實(shí)行,其后陸續(xù)有20多個(gè)城市實(shí)施,主要是東部一二線城市,其中多規(guī)定可以再新購(gòu)一套;今年1月 “新國(guó)八條”再施壓力,要求直轄市、省會(huì)、計(jì)劃單列市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市,從嚴(yán)制定限購(gòu),至今已有40個(gè)左右的城市限購(gòu),剔除直轄市、省會(huì)、計(jì)劃單列市,還有無錫、蘇州、三亞、溫州、金華、佛山等。
限購(gòu)是一種行政干預(yù)手段,原本不想動(dòng)用這種工具,只怪去年房?jī)r(jià)越調(diào)越漲,“亂市”之下,只能用“重典”。不過,地方政府的想法卻并非與完全一致。
從上述的限購(gòu)演變歷史就可見端倪,推一步走一步,而且至今仍有部分城市未按規(guī)定行事,比如作為直轄市的重慶。其他中西部省會(huì)城市,也多比較寬松,比如有些城市只限主城區(qū),長(zhǎng)沙只限90平米以下戶型的新建住宅等。
原因有二:一是部分城市自認(rèn)為房?jī)r(jià)并不高,憑什么要陪東部城市“吃藥”;二是限購(gòu)這樣的“大棒”政策,勢(shì)必使樓市低迷,影響地方土地出讓金和房地產(chǎn)稅收。即便是實(shí)行限購(gòu)的城市,現(xiàn)在仍是老大不高興,少數(shù)城市已開始動(dòng)心思放松了。比如??诤痛筮B,都曾有媒體報(bào)道放松限購(gòu),不過皆遭地方政府否認(rèn)。這種新聞,真真假假,不過還是能夠反映地方政府的心態(tài)。
至于限購(gòu)范圍會(huì)大規(guī)模擴(kuò)大至三四線城市的觀點(diǎn),我認(rèn)為不太靠譜。頭先,當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。相較近幾年平均成交規(guī)模,多數(shù)城市大幅縮水,尤其是一二線城市,4月全國(guó)新建商品房成交量比3月下滑近二成。房?jī)r(jià)雖然尚未全面下跌,但漲幅持續(xù)回落,70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增幅,已由1月的 0.8%,持續(xù)下滑至3-4月的0.3%左右,預(yù)計(jì)5月份還將繼續(xù)下滑,6-7月極有可能出現(xiàn)由漲轉(zhuǎn)跌的拐點(diǎn)。
既然市場(chǎng)正朝著預(yù)定方向調(diào)整,何必要急吼吼的加大限購(gòu)力度呢。惟一算得上的原因是,部分三四線城市房?jī)r(jià)逆勢(shì)上漲,甚至漲幅偏大。這就是所謂限購(gòu)政策的“擠出效應(yīng)”:部分市場(chǎng)需求被擠向未限購(gòu)城市,尤其是一線城市周邊的中小城市。北京、上海、深圳、廣州等皆有這種現(xiàn)象,其中以北京較為顯著。
不過,若以此為由擴(kuò)大限購(gòu)范圍,理由不夠充分。根據(jù)4月份70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指數(shù),可以測(cè)算出:一線城市新建住宅價(jià)格漲幅,為0.45%;三線城市漲幅較小,為0.26%;二線城市漲幅為0.35%。這就意味著,廣大三四線城市房?jī)r(jià)漲幅小于一二線城市,若僅僅是因?yàn)閹讉€(gè)三四線城市房?jī)r(jià)漲幅偏大,就再來一輪限購(gòu)擴(kuò)容,犯得著嗎?若僅僅增加幾個(gè)限購(gòu)城市,則對(duì)全國(guó)樓市基本沒有影響,大家又何必大驚小怪,媒體又何必拿此事炒個(gè)不休?
另外,隨著經(jīng)濟(jì)下滑,當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)政策已步入敏感時(shí)段,雖然還有可能加息1-2次,但下半年政策可能更多的關(guān)注“保增長(zhǎng)”,貨幣政策有可能出現(xiàn)松動(dòng)。房地產(chǎn)調(diào)控一般與宏觀政策、尤其貨幣政策保持同步。
房地產(chǎn)市場(chǎng)只要整體上保持當(dāng)前這種調(diào)整態(tài)勢(shì),主要城市房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定,調(diào)控政策不太可能大規(guī)模追加力度了。至于地方政府,就更沒有實(shí)行限購(gòu),以及增加限購(gòu)力度的驅(qū)動(dòng)力了。
總而言之,限購(gòu)這種暫時(shí)性的干預(yù)政策,還是謹(jǐn)慎使用為妙。接下來,如果房?jī)r(jià)反彈,如果一定要加碼調(diào)控,則還是多考慮使用稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)手段吧。
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