跟往年相比，明年的杭州樓市，將有一些的顯著特征：大量現(xiàn)房和準現(xiàn)房將出現(xiàn)，讓購房者的購房挑選余地大增；而根據(jù)目前市場的基本共識，2009年的樓市仍將處于調(diào)整期，短期內(nèi)房價面臨進一步回調(diào)；明年，宏觀經(jīng)濟環(huán)境的運行，將與購房者的切身利益緊密結(jié)合。這些特點，都將影響購房者的購房抉擇。

　　現(xiàn)房時代，購一手房還是二手房？

　　由于今年樓市平淡，杭州不少在售樓盤“庫存”了不少房源，有些樓盤雖然已經(jīng)進入交付期，但是仍有可觀的尾盤余量，于是一些樓盤同時在一手房和二手房市場有房源可售，這些樓盤主要集中在以下幾個區(qū)域：

　　錢江新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)板塊：經(jīng)過幾年的悉心打造，錢江新城板塊其杭州新高端住宅區(qū)的形象也漸入人心。目前該區(qū)域內(nèi)可選擇的房源較多，層次不一，其中已交付樓盤有金色海岸、錢塘雅苑（查看地圖）、錢江時代、贊成林風（查看地圖）、景江城市花園（查看地圖）、盛世錢塘、新城國際，待交付樓盤有曉廬、觀瀾、東方潤園（查看地圖）等。

　　贊成林風是這一區(qū)域較近在一手房市場和二手房市場都有成交記錄的主要代表樓盤。根據(jù)二手房中介公司的成交統(tǒng)計，該樓盤二手房的整體成交均價為15271元/㎡。而在一手房市場上，贊成林風三期房源御樹今年10月開盤，在售均價為16500元/㎡。

　　紫金港板塊：作為新興的板塊之一，紫金港板塊以其人文氣息匯聚眾多購房者。在一些新盤陸續(xù)交付后，這一板塊二手房市場初具雛形。目前該區(qū)域已交付新盤主要有西城年華和文鼎苑，其中文鼎苑在一手房和二手房市場上有大量房源供應(yīng)。

　　據(jù)中原數(shù)據(jù)顯示，文鼎苑二手房近期成交價格在14000元/㎡左右，與一河之隔的星洲花園(2002年左右建造)價格相差無幾，從掛牌情況看，該樓盤根據(jù)樓層、戶型、面積的不同，掛牌價集中在13000~15000元/㎡。

　　而其一手房在今年陸續(xù)推出過兩期新房源，根據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，5月12日推出的500余套房源開盤均價為17800元/㎡，不過實際成交均價約在16329元/㎡；5月31日推出的房源，開盤均價為19000元/㎡。

　　學(xué)院板塊：老文教區(qū)內(nèi)的學(xué)府大院正在被一個個高端的住宅項目所取代。目前該區(qū)塊內(nèi)新交付樓盤主要有銀馬公寓（查看地圖）、今日嘉園、楓華府第（查看地圖）、梧桐公寓（查看地圖）等。其中楓華府第目前在一手房市場和二手房市場上都有較多房源供應(yīng)，出售的二手房源中以128、131平方米的3室2廳戶型居多，根據(jù)較近的二手房成交統(tǒng)計，成交均價在19000元/m2。

　　楓華府第的一手房在較近2個月成交也較為活躍，從11月開始到12月下旬，陸續(xù)有10余套的成交，均價17800~25000元/㎡不等。

　　三墩板塊：該板塊內(nèi)已交付樓盤主要有美林灣、三墩頤景園（查看地圖）、親親家園（查看地圖）、蘭韻天成。其中美林灣在板塊中地理位置較好，因此價格也略高于同區(qū)域內(nèi)的其他樓盤，目前二手房掛牌價格集中在11000~12000元/㎡，值得一提的是，該樓盤掛牌房源以80~90㎡、2室2廳的中小戶型為主，為初次置業(yè)的購房者帶來選擇的余地。

　　該樓盤的一手房在11月也出現(xiàn)過若干成交記錄，均價約在10000~11000元/㎡左右。三墩頤景園的二手房掛牌價格集中在8000~9000元/㎡，不過該樓盤一手房在12月16日成交一套房源，均價為6512元/平方米。

　　城東板塊：今年城東一帶有多個樓盤開盤，冷寂了多年的城東板塊迅速啟動。作為該板塊內(nèi)為數(shù)不多的已交付新盤，淺草名苑在一手房和二手房市場都有一定的房源供應(yīng)。華邦地產(chǎn)的數(shù)據(jù)表明，該樓盤二手房源在10月底有一套成交，均價為12000元/㎡；9月份成交過一套，均價10156元/㎡。淺草名苑的一手房自11月份以來動銷很快，有約20套的成交量，主力成交價格在8000~9000元/㎡，高一點的則為10800元/㎡。

　　濱江板塊：今年是濱江區(qū)的開盤和交付大年，新房與二手房交相輝映。目前已交付樓盤有水印城、傾城之戀、春江時代、錦繡江南、燕語林森、天寓（查看地圖）、風雅錢塘；待交付樓盤有盛元慧谷（查看地圖）、花城、觀邸國際寓所（查看地圖）。目前該區(qū)域內(nèi)有較多一手房和二手房供應(yīng)的樓盤主要有天寓。根據(jù)華邦地產(chǎn)提供的二手房成交記錄，該樓盤在11月成交了若干套二手房源，成交均價集中在9200~10163元/㎡。而該樓盤的一手房價格目前開在11500元/㎡左右，不過較近兩個月沒有成交記錄。

　　從目前的市場成交量來看，有的樓盤，其二手房成交價格高于一手房，而有些則相反。因此購房者購房時不妨多方探聽，為自己爭取較實惠的購房方案。

　　降價了，怎么購到有品質(zhì)保證的房子

　　房價開始理性回調(diào)，這讓購房者高興的同時，也有擔憂：房子價格降了，品質(zhì)會不會跟著降？

　　對此，開發(fā)商的說法也各有不同。一位不愿透露名字的房產(chǎn)公司高管認為，目前杭州絕大多數(shù)是去年開盤的老盤，都存在一定的降價空間，因為去年的房價漲得太猛了，很多樓盤在并沒有投入更多附加值的情況下就實現(xiàn)了價格翻倍。因此這批樓盤即使出現(xiàn)降價，也仍有較大的利潤空間，除非是不負責任的開發(fā)商，否則都應(yīng)該保證樓盤的品質(zhì)。

　　而一些今年下半年開盤的新樓盤，定價上已經(jīng)趨于理性，特別是一些去年拿地今年開盤的樓盤，開盤價基本跟保本價持平，如果這些樓盤也加入降價大軍，“其品質(zhì)標準可能不可避免地出現(xiàn)下滑?！北镜啬抽_發(fā)商表示，這些樓盤往往是在年初勞動力成本、鋼材水泥成本較高的時候進入建設(shè)期，因此光建安成本就接近2000元/㎡，再加上其它各種費用和開支，毛坯項目的保本價格基本上為土地成本再加上3000元/㎡?！昂梅孔拥钠焚|(zhì)，還包括將來的物業(yè)管理以及為樓盤居住舒適性所提供的各種服務(wù)配套，如果開發(fā)商沒有利潤，這些后期的東西就有可能落空?！痹撊耸空J為。

　　面對房價下降帶來的如何保證品質(zhì)的問題，業(yè)內(nèi)人士的提議是購房時盡量選擇品牌開發(fā)商旗下的樓盤，因為品牌開發(fā)商在開發(fā)經(jīng)驗、抗風險能力、資源整合、社會責任感等方面相對具有優(yōu)勢，購房者可以相對省心。此外，就是盡量購現(xiàn)房，畢竟眼見為實。

　　在經(jīng)濟周期中，合理組合購房工具

　　2009年，各種針對整體經(jīng)濟的財政、貨幣措施會涉及方方面面，對房地產(chǎn)市場的影響也是深刻的。

　　通貨緊縮。無論從經(jīng)濟環(huán)境變化還是政策保持經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的目標定位，2009年可能面臨通貨緊縮。在這樣的條件下，銀行的專業(yè)理財師認為，購房作為大宗支出，必須留有余地，比如以前用七成甚至全部積蓄購房，現(xiàn)在這一比例可能應(yīng)控制在四成左右，以應(yīng)付通貨緊縮。

　　后期支出。這是購房者購房時的頭選目標。以前購房者購房時會考慮頭付能力、裝修儲備、辦證相關(guān)費用、物業(yè)使用相關(guān)費用等，一般不會太計較后期支出，即按揭貸款、維護費用及水電公攤等費用的支出。但在明年的經(jīng)濟環(huán)境下，就業(yè)、收益、個人現(xiàn)金流等方面可能都會相對嚴峻，因此作為一個購房者，現(xiàn)在也要關(guān)注后期支出。

　　降息。百日之內(nèi)，央行連續(xù)五度降息，持續(xù)降息的本質(zhì)是穩(wěn)定經(jīng)濟增長，但也有利于購房負擔的減少。在一個持續(xù)降息的周期下購房，購房者可以大膽采取信貸消費形式，延長信貸期限，縮小現(xiàn)金支出。

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