那么,即將到來的2009年,購房有哪些要素呢?

　　1、通貨緊縮

　　無論從經(jīng)濟環(huán)境變化還是政策保持經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的目標定位,通貨緊縮成為可能甚至現(xiàn)實。在這樣的條件下,購房作為大宗支出,必須留有余地,比如以前用七成甚至全部積蓄購房,現(xiàn)在這一比例可能應(yīng)控制在四成左右,以應(yīng)付通貨緊縮。

　　2、后期支出

　　購房重要的考慮包括頭付能力、裝修儲備、辦證相關(guān)費用、物業(yè)使用相關(guān)躉效費用等,一般不會太計較后期支出,即按貸,維護費用及水電物業(yè)供氣等的支出。但,現(xiàn)在國家整體性擴大內(nèi)需,作為一個購房者,現(xiàn)在較重要的是關(guān)注后期支出。原因一是緊縮通脹的風(fēng)險嚴重存在,二是就業(yè)收益及現(xiàn)金流全面縮減。

　　3、降息

　　降息周期的要領(lǐng)應(yīng)該掌握,持續(xù)降息的本質(zhì)是穩(wěn)定經(jīng)濟增長,但也有利于購房負擔(dān)的平滑,不致于抵制房地產(chǎn)信貸消費。在一個持續(xù)降息的周期下面購房,當(dāng)然可以大膽采取信貸消費形式,縮小現(xiàn)金支出,現(xiàn)付,預(yù)期月供。

　　4、二手房

　　由于要擴大住房需求,除強化保障住房供應(yīng)量與對象外,前期一些非商品房出身的,如以前的經(jīng)適房,公房轉(zhuǎn)私有,部分村改房及集資房,處于舊城改造區(qū)域的鄉(xiāng)產(chǎn)房等,當(dāng)樓市需求不力的時候,政府頭選啟動的將是為這些邊緣住房交易與置換,不妨關(guān)注。

　　5、拒絕貨幣化拆遷

　　貨幣化遷建能拒絕是較理想的作為，即使房價下降,貨幣化拆遷也不能還原原來的居住條件與居住狀態(tài),你會面臨著后期裝修,配置,配套使用及管理方面的費用支出,能否購到對稱的住房也還是一個問題,局部還存在價格反彈。通脹不同程度的存在也會讓你的還建貨幣收入發(fā)生縮減。

　　6、延長信貸期限

　　這是減少后期支出的一個關(guān)鍵做法,只要你堅信社會穩(wěn)定,堅信經(jīng)濟長期向好,延長信貸期限都不是一件壞事。

　　7、毛坯房

　　盡管建設(shè)部提倡成品房,但在目前及今年一年內(nèi),由于樓市并沒有完全歸于正常,所以毛坯房重上飯桌是應(yīng)該鄭重考慮的，且目前市場上的存量毛坯房也須消化過程。

　　8、謹慎

　　謹慎進入住宅投資市場、或零售商業(yè)投資市場,因為盤活住宅投資市場不是一朝一夕之功。二手房市場及租賃市場各地如何啟動,以及二手交易與開發(fā)商的關(guān)聯(lián)度等問題仍然存在。商業(yè)空置量大交易量小,這個時候進行投資,應(yīng)當(dāng)適度且謹慎。尤其是返租,固定回報承諾與低頭付,經(jīng)營性持有等促銷方式的使用,應(yīng)該注意實質(zhì)性風(fēng)險。

　　9、抄底與反抄底

　　與上一個問題相關(guān),如寫字樓可以抄底,任何一輪發(fā)展的低潮都會在幾年時間迎來高潮降臨,所以投資寫字樓有一定的價值。

　　另一個可能的抄底對象是拆遷區(qū)域的二手房,如果從投機投資者手中購入,具備抄底條件。

　　人們所說的抄底普遍性并不存在,即使房價到了底部,這個時候購房也不一定產(chǎn)生抄底效應(yīng)。但對于區(qū)域的高端住房,對于負債率高的品牌房企,甚至上市公司,他們的待售物業(yè)可以做為抄底對象,這是一個反抄底策略性持有,是明顯的投資。

　　10、產(chǎn)權(quán)

　　無論如何,產(chǎn)權(quán)問題是你必須正視的,產(chǎn)權(quán)將是2009年樓市的關(guān)鍵詞,一是來自于小產(chǎn)權(quán)房解禁,二是非商品性住房交易解禁,三是舊城改造法律化,四是集體用地出讓解禁,五是工業(yè)用地市場化供應(yīng),這五個方面會形成相關(guān)的六塊住房供應(yīng)鏈。

　　所以,產(chǎn)權(quán),是購房人較應(yīng)該弄清楚的東西。

　　(編輯:焦點佛山)

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