二手房比新房的優(yōu)勢(shì)的一點(diǎn)來(lái)自信息均衡，不象新房那樣存在相當(dāng)多的無(wú)底洞。二手房的價(jià)格是有評(píng)估依據(jù)的,我們可以從毗鄰地帶的租賃價(jià)格新房出售較低售價(jià)二手房公示價(jià)格來(lái)判斷所購(gòu)購(gòu)的二手房?jī)r(jià)是否可靠，換句話講，二手房的價(jià)格泡沫是可以通過(guò)比較衡量的。這里有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)值，商品性二手房?jī)r(jià)格較合理的區(qū)間在周邊新房?jī)r(jià)格較高者的三分之二，其他類(lèi)型的如公產(chǎn)房/小產(chǎn)權(quán)房則視地段及保障程度有較大差距，年紀(jì)較大的老齡商品房大約相當(dāng)于當(dāng)?shù)匦路烤鶅r(jià)的一半。

　　走出這個(gè)范圍，你就應(yīng)該借助于其他方法談個(gè)理想的價(jià)位。

　　一是出賣(mài)方弱點(diǎn)比較容易找出

　　我們大約可以從出賣(mài)方的有關(guān)信息找出談價(jià)優(yōu)勢(shì)，如出賣(mài)方急于出手的原因，有些是移居外地或出國(guó)，因而急用現(xiàn)金，這個(gè)時(shí)候如果一次性付款可以談到較大的折扣；現(xiàn)階段房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行趨勢(shì)，對(duì)于炒房者出貨，也可以通過(guò)付款條件及類(lèi)比因素談價(jià)。

　　對(duì)于二手房，裝修投入是個(gè)沉落成本，購(gòu)家可以以不含裝修的價(jià)格來(lái)成交，挑剔其裝修無(wú)用或裝修陳舊等都會(huì)導(dǎo)致價(jià)格略有下調(diào)。

　　購(gòu)賣(mài)雙方的身份在談價(jià)時(shí)也有必要用一用，大家都是普通人，因而不要象開(kāi)發(fā)商那樣吃價(jià)，現(xiàn)在的二手房?jī)r(jià)大約都翻了一番，所以通過(guò)表情與達(dá)意，有時(shí)可以談落一些價(jià)格。

　　二是出賣(mài)方拿出價(jià)格理由的部分都可以市場(chǎng)性原因找出反方證據(jù)

　　出賣(mài)方提出的售出價(jià)大約會(huì)說(shuō)到：地段優(yōu)勢(shì)出租價(jià)格或已經(jīng)帶租約同類(lèi)地段新房與二手房較大的價(jià)差市政變化讓房子變得稀缺而有效可賣(mài)可不賣(mài)的說(shuō)法等等。

　　說(shuō)到地段,你可就其出價(jià)翻了一番來(lái)回?fù)?，相?dāng)證明了賣(mài)方將升值回報(bào)全拿走了，至少應(yīng)該留有余地，讓二手房東也有個(gè)相關(guān)的回報(bào)；對(duì)已帶租約，一是不定性存在，二是租價(jià)可能不大合理，的回?fù)羰侄问悄阗?gòu)二手房的主要考慮是自住而不是出租；對(duì)于二手房與新房的價(jià)差，你還是應(yīng)該著眼于對(duì)方的投資價(jià)值在價(jià)格里已經(jīng)有依托，并且新房也在下調(diào)；基于購(gòu)購(gòu)當(dāng)時(shí)的時(shí)間，現(xiàn)在有些地段市政發(fā)生的革命性變化，導(dǎo)致二手房出賣(mài)人會(huì)喊出較高價(jià)格，并打出可賣(mài)可不賣(mài)的姿態(tài)，你應(yīng)著眼于你購(gòu)二手房，一是手頭緊，但確實(shí)需要購(gòu)房，再加上購(gòu)了后也對(duì)市場(chǎng)價(jià)格回調(diào)有所擔(dān)心，因而在購(gòu)入時(shí)適當(dāng)考慮一下這一情形。

　　三是出價(jià)方式的談判技巧

　　許多二手房?jī)r(jià)格是以包價(jià)出現(xiàn)的，即雙證及過(guò)戶費(fèi)由對(duì)方出，購(gòu)受人僅僅承擔(dān)二手房的購(gòu)價(jià)，而事實(shí)上售價(jià)里含有辦證過(guò)戶等手續(xù)費(fèi)用在內(nèi)并略有上浮。

　　方法是先通過(guò)個(gè)技巧權(quán)衡對(duì)方的出價(jià)合理性，如果出價(jià)比較合理,而權(quán)證費(fèi)用加入到購(gòu)購(gòu)成本的時(shí)候，價(jià)格還是可以承受，則可以將權(quán)證費(fèi)用轉(zhuǎn)為由購(gòu)受人承擔(dān)，在這一前提下再與對(duì)方商談成交價(jià)格。封死對(duì)方靠 過(guò)戶來(lái)提高單位售價(jià)的路徑。

　　合同二手房還應(yīng)該剔除掉提前還貸的有關(guān)費(fèi)用不要計(jì)入到購(gòu)賣(mài)價(jià)中，這個(gè)應(yīng)該是房東自主完成的事項(xiàng)。

　　五是對(duì)于非完全性商品房的附加談判技巧

　　有些房子做為二手房是可以購(gòu)入的,但與一般性商品房有差距，這個(gè)時(shí)候主要從法律方面權(quán)衡購(gòu)賣(mài)的合法性，購(gòu)后你的權(quán)益如何得到保障；同時(shí)這類(lèi)房子的價(jià)格一般僅僅是二手商品房的三分之二，所以要綜合判斷以后再行成交。而且，這類(lèi)房子房東的底氣不是很足，尤其是當(dāng)下房?jī)r(jià)有下降趨勢(shì)，你可以大膽殺價(jià)。

　　二手房怎么購(gòu)不會(huì)吃虧? 八大招數(shù)一一看過(guò)來(lái)

　　招：地理位置是關(guān)鍵

　　地段好壞決定房屋的未來(lái)。對(duì)于購(gòu)購(gòu)二手房純居住人群來(lái)說(shuō)，可以盡量選擇那些離車(chē)站、**較近，周邊商業(yè)氛圍較完善的區(qū)域購(gòu)房，這樣不但上、下班較便利而且購(gòu)菜、購(gòu)物等也會(huì)十分方便。

　　對(duì)于購(gòu)購(gòu)二手房長(zhǎng)期投資人群而言，較好選擇在商圈成熟、地段較好、交通便利區(qū)域購(gòu)房，因?yàn)殡S著商圈的不斷成熟其二手房?jī)r(jià)值也會(huì)充分體現(xiàn)出來(lái)，同時(shí)如果房屋業(yè)主以租代售的話，其收益也將較為可觀。

　　招：房屋質(zhì)量看周詳

　　房屋質(zhì)量是購(gòu)房時(shí)十分重要的一個(gè)考核因素。就目前北京二手房市場(chǎng)而言，上世紀(jì)80年代的二手房普遍較多，由于這些二手房年代建成較久，使用時(shí)間較長(zhǎng)，因此可能存在管線老化或走線不合理、墻體爆裂或脫皮明顯、天花板經(jīng)常滲水、防水防火性能較差等狀況，因此購(gòu)房者在選購(gòu)二手房時(shí)應(yīng)注意這些因素。

　　第三招：戶型面積要選好

　　上世紀(jì)80年代期間的二手房普遍戶型面積較小且通風(fēng)采光也有其局限性，而上世紀(jì)90年代以后建成的房屋戶型開(kāi)始逐漸合理化。因此，購(gòu)房者在購(gòu)購(gòu)二手房時(shí)要盡量選擇自己更看中的那一方面，如頭次置業(yè)者可以選擇那些戶型小、總價(jià)相對(duì)較低的二手房過(guò)渡；而白領(lǐng)、上班族則可以購(gòu)購(gòu)那些戶型相對(duì)較寬敞的二手房。

　　第四招：房屋產(chǎn)權(quán)驗(yàn)仔細(xì)

　　在二手房交易過(guò)程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因產(chǎn)權(quán)不清導(dǎo)致的糾紛，因此了解清楚房屋產(chǎn)權(quán)狀況是十分重要的。

　　頭先，弄清楚產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣(mài)房人是否為同一個(gè)人并要求賣(mài)方提供合法證件，包括產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證件、資格證件以及其他證件。

　　其次，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)證所標(biāo)注的面積與實(shí)際面積是否相符，向有關(guān)房產(chǎn)管理部門(mén)查驗(yàn)所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)來(lái)源與其合法性。

　　第三，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，查驗(yàn)房屋有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān)，有無(wú)房產(chǎn)抵押，包括私下抵押、共有人等等。當(dāng)購(gòu)房者仔細(xì)驗(yàn)明所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)之后方可安全購(gòu)購(gòu)，以免日后發(fā)生糾紛。

　　第五招：裝修結(jié)構(gòu)弄清楚

　　二手房大都帶裝修，對(duì)于購(gòu)購(gòu)后立即入住的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)著實(shí)可以節(jié)省一筆不小的裝修開(kāi)支。但是對(duì)于想要重新裝修的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，就要將其較初購(gòu)購(gòu)時(shí)的裝修情況弄清楚，已經(jīng)裝修過(guò)的地方是不是需要全部打掉，較好了解其住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，也好便于重新裝修。

　　第六招：屋內(nèi)配置細(xì)查看

　　購(gòu)購(gòu)二手房時(shí)，屋內(nèi)的部分配置(沙發(fā)、衣柜、空調(diào)、床、燃?xì)庠?、熱水器、電話?，通常情況下業(yè)主都會(huì)折價(jià)或半賣(mài)半給購(gòu)房者。這時(shí)購(gòu)房者切不可貪圖小利，一定要仔細(xì)查看這些物品是否能用，再考慮購(gòu)購(gòu)與否。

　　第七招：物業(yè)雜費(fèi)看真切

　　算算居住費(fèi)用水、電、氣的價(jià)格，觀察這些費(fèi)用如何收取是上門(mén)代收還是自己去繳，三表是否出戶?？纯此?gòu)購(gòu)房屋的物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)是多少；小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心；小區(qū)綠化工作如何；了解物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。同時(shí)，自駕車(chē)族還要查看其車(chē)位的費(fèi)用。如果是高層塔樓還需觀察電梯的品牌、速度及管理方式，如何收費(fèi)等，將這些雜七雜八的費(fèi)用搞清楚才能夠安心購(gòu)購(gòu)。

　　第八招：探訪鄰里是否和睦

　　鄰里之間是否和睦關(guān)系到購(gòu)房者日后的居住生活狀態(tài)，好的鄰居會(huì)讓你生活愉快。通過(guò)衣著和生活規(guī)律判斷在此居住人們的社會(huì)層次，拜訪樓上、樓下、左左、右右的鄰居，了解他們?cè)诖司幼∈欠耥樞?。這樣，不但能夠提前與鄰里之間打好基礎(chǔ)以便日后好相處，同時(shí)亦能知曉購(gòu)房者所購(gòu)購(gòu)房屋的整體居住氛圍與自身需求是否相符。

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