——賣方市場轉(zhuǎn)為購方市場。2008年以前，市場形勢大好，表現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場一直是賣方市場，開發(fā)商在市場上占主導(dǎo)地位。然而，進(jìn)入2008年，供應(yīng)大增，購房者也不再盲目恐慌購房，呈現(xiàn)供大于求的局面，購方市場格局已然確立。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為令市場發(fā)生了逆轉(zhuǎn)的是“9·27新政”的出臺，尤其是萬科董事長拋出“拐點(diǎn)論”后，全國范圍均有不同程度的降價(jià)運(yùn)動(dòng)，在一定程度上加劇了客戶的持幣觀望心態(tài)。2008年下半年來，受全球金融危機(jī)影響，我國的實(shí)體經(jīng)濟(jì)也受到?jīng)_擊，消費(fèi)者的購房行為更加謹(jǐn)慎，房產(chǎn)價(jià)格戰(zhàn)在全國各地打響。

　　——開發(fā)商上市潮退。2008年完全是開發(fā)商難忘的一年。恒大地產(chǎn)在這一年里倒在上市的路上，大量的土地儲備使恒大地產(chǎn)擔(dān)負(fù)了巨額銀行債務(wù)。隨著恒大地產(chǎn)上市擱淺，緊隨其后等待上市的龍湖、星河灣、、方圓等地產(chǎn)公司上市前景同樣遭遇了坎坷。在當(dāng)前的形勢下，誰的手上有錢，誰的日子就過得相對好一些。為了手上能有更多現(xiàn)金，各地地王頻繁退地，SOHO老總潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)認(rèn)為，退地是好事，不是壞事，因?yàn)樗苊饬嗽谶@些目前并不具備投資價(jià)值的土地上面追加更多的投資，避免發(fā)生更大的浪費(fèi)，這是對過去錯(cuò)誤的修正。

　　——銀行亮劍招攬生意。由于樓市成交趨淡，導(dǎo)致銀行房貸增速持續(xù)下滑，一些銀行開始下調(diào)固定房貸利率。光大銀行就擬將5個(gè)檔期的房貸固定利率下調(diào)，以期刺激購房需求。而此前，深發(fā)展等一些銀行也早已發(fā)售“氣球貸”“雙周供”等變相減息的品種。顯然，房子賣不出去，銀行貸給開發(fā)商的貸款就難以收回，銀行賴以生存的貸款收入就會銳減。

　　以上種種跡象表明，“房價(jià)只漲不跌”的神話開始終結(jié)，處于艱難盤整期的中國房地產(chǎn)市場開始理性回歸。而一些城市在觀望狀態(tài)下擠壓出了樓市泡沫，理性購房需求開始平穩(wěn)釋放。

　　角力游戲在2009取得平衡

　　中國社會科學(xué)院日前在北京發(fā)布的2009年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》中指出，2009年，在國際、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢以及國家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場將步入較長時(shí)間的調(diào)整期。藍(lán)皮書指出，2009年將延續(xù)2008年房市的低迷，短期內(nèi)房價(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)。中國人民大學(xué)“中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測課題組”的報(bào)告也認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的大幅度調(diào)整將在2009年全面爆發(fā)。2009年的房地產(chǎn)將面臨供給提升和需求大幅度下滑的雙重壓力；如果沒有外部力量干預(yù)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂。

　　——房地產(chǎn)企業(yè)面臨房源積壓危機(jī)。從2008年積壓下來的高庫存狀況始終威脅著開發(fā)商資金鏈條，并繼續(xù)對房價(jià)下行施壓。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至10月末，全國商品住宅空置面積同比增長18%。北京市數(shù)據(jù)顯示，截至去年12月1日，期房住宅可售套數(shù)和面積，現(xiàn)房住宅未簽約套數(shù)和面積，與前年同期相比，其增長分別為68.8%、48.7%和66%、48.7%。而杭州市區(qū)商品房可售套數(shù)比去年5月增長了近90%。

　　而中國社會科學(xué)院日前在北京發(fā)布的2009年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》指出，2009年將延續(xù)2008年房市的低迷，短期內(nèi)房價(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)。

　　下行趨勢明顯的房價(jià)還面臨著近萬億元保障房的結(jié)構(gòu)性沖擊。建設(shè)部副部長齊驥表示，今后三年，全國保障性住房總投資將超過9000億元。事實(shí)上，在保障性住房即將批量入市的預(yù)期下，商品房價(jià)格也可能將面臨方向性的調(diào)整。再加上大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士仍預(yù)期今年上半年樓市回暖無望，但開發(fā)商會借下半年的回暖加大推盤力度，因此，在供應(yīng)加大的前提下，再加上開發(fā)商資金回籠預(yù)期，很可能會在價(jià)格做出一定的讓步。

　　潘石屹也認(rèn)為，與保障性住房相鄰、檔次差不多的普通住宅的價(jià)格會逐步地向保障性住房靠齊，普通住宅開發(fā)商的生存空間將面臨很大的壓縮。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，許多開發(fā)商在2007年拿到的土地還沒有投放市場。有降價(jià)和資金需求的公司，在市場上不會放棄今年季度的市場，那時(shí)將會形成一個(gè)集中新上市的時(shí)機(jī)，但大多房源依然會采用低開的策略。當(dāng)前消費(fèi)者對價(jià)格的心理預(yù)期并沒有改變，因此樓市短期難見回暖。如果今年二季度外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境好轉(zhuǎn)，那么樓市才有可能慢慢回暖。同時(shí)，還要看股市，股市慢慢反彈了，樓市才有可能觸底反彈。

　　——政府怎樣控制土地拍賣節(jié)奏。2008年“地王”退地、土地流拍土地市場的主導(dǎo)。2009年，還會持續(xù)這種現(xiàn)象嗎？

　　大多數(shù)人預(yù)計(jì)，今年上半年，樓市不可能回暖。相應(yīng)地，土地市場也將延續(xù)去年下半年以來的低迷態(tài)勢。

　　根據(jù)國土資源部近期下發(fā)的《關(guān)于做好2009年報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)工作的通知》的要求，地方政府要在2009年2月28日前完成2009年用地計(jì)劃申報(bào)。未完成2007年供地計(jì)劃的城市不準(zhǔn)申報(bào)2009年用地計(jì)劃；2008年用地計(jì)劃完成緩慢的城市，減少2009年用地計(jì)劃申報(bào)指標(biāo)。這意味著地方政府要在近段時(shí)間內(nèi)將2007年和2008年的存量土地消化完。

　　目前情況下，多數(shù)開發(fā)商更多關(guān)注的是如何保持良好的現(xiàn)金流，防止資金鏈斷裂，因此，2009年多數(shù)開發(fā)商對待拿地的態(tài)度注定是格外謹(jǐn)慎的。經(jīng)緯行研究數(shù)據(jù)顯示，截至2008年12月17日，2008年廣州市土地一級市場共成交商住用地19宗，總用地面積174.84萬平方米，與2007年相比，降幅達(dá)40.5%?？偝鲎尳痤~83.59億元,與2007年全年相比，降低了64.2%。但實(shí)力派開商仍將實(shí)施“儲地為王”的地產(chǎn)開發(fā)策略。針對企業(yè)的這種行為，地方政府應(yīng)該調(diào)整土地出讓的思路，要從總量上適當(dāng)減少土地供應(yīng)，以緩和土地市場和房產(chǎn)市場雙雙供大于求的形勢；要督促開發(fā)商盡早開發(fā)原有的土地資源，消化部分閑置土地。

　　——房地產(chǎn)行業(yè)洗牌帶來新格局。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，包括萬科、恒大、富力、金地在內(nèi)的眾多企業(yè)，在2008年都實(shí)現(xiàn)了品牌市場份額的擴(kuò)大化。另一方面，去年的土地成交價(jià)格雖然低廉，但大部分都落在大開發(fā)商的口袋中。萬科、中海、保利等開發(fā)商成為去年的囤地大戶，獲得了大量的低價(jià)出讓地塊。而一些開發(fā)商由于2007年拿地過多，且購購的土地地價(jià)過高，去年并沒有再購地。這也使得開發(fā)商在土地儲備上出現(xiàn)了分化，部分開發(fā)商由于在后續(xù)項(xiàng)目出現(xiàn)“斷檔”，已經(jīng)無法再維持現(xiàn)有的市場份額。

　　因此，可以推斷2009年頭先是資本的集中，包括資金、土地、項(xiàng)目等。一批中小開發(fā)商將被淘汰，杰出健康的企業(yè)將崛起壯大，逐漸形成寡頭局面；其次是人才的集中，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年高速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)鏈日益完善，但由于業(yè)務(wù)流程涉及十余個(gè)專業(yè)環(huán)節(jié)，對專業(yè)人才存在著迫切需求。今后一段時(shí)間，很多杰出的專業(yè)人才會由中、小企業(yè)流向大型正規(guī)企業(yè)，從而緩解大企業(yè)的人才瓶頸問題。

　　與開發(fā)商一樣，營銷代理公司也將進(jìn)入整合時(shí)代。2008年，原來從大開發(fā)商那里做代工賺品牌的國內(nèi)營銷代理公司在業(yè)務(wù)上輸給地產(chǎn)中介，從小開發(fā)商那里做溢價(jià)賺利潤的模式使國內(nèi)營銷代理幾近徹底破產(chǎn)的邊緣。

　　2009年將是房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型之年。此前，SOHO中國、北京萬通地產(chǎn)和上海長峰集團(tuán)等，都在較近兩三年間完成了轉(zhuǎn)型，由單純的住宅開發(fā)商，轉(zhuǎn)向?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營商，以持有、經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)為公司的主營業(yè)務(wù)。今年，是否會有更多的開發(fā)商步這些公司的后塵？這將成為懸念。聲明：本篇文章、數(shù)據(jù)等內(nèi)容，網(wǎng)站僅以傳播資訊為目的，僅供瀏覽。編輯（吳麗珍）

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