答：戶(hù)型是我們選擇購(gòu)購(gòu)房屋的較重要考慮要素之一，好的戶(hù)型應(yīng)當(dāng)具有良好的采光和通風(fēng)效果，良好的采光和通風(fēng)對(duì)居住人的身體健康和環(huán)境衛(wèi)生都有重要作用，也是衡量住宅設(shè)計(jì)是否合理、成功的重要標(biāo)志之一。采光要求，每套住宅中的臥室和使用面積在10平方米以上的廳室均應(yīng)直接采光，且至少一間以上廳室能直接獲得日照，一般朝向?yàn)槟舷颍部赡掀珫|或南偏西不超過(guò)45度；通風(fēng)要求，住宅應(yīng)當(dāng)有良好的通風(fēng)，在相對(duì)兩個(gè)窗(或相對(duì)的門(mén)窗)同時(shí)開(kāi)啟時(shí)即可在住宅內(nèi)形成穿堂風(fēng)，廚房和衛(wèi)生間應(yīng)直接采光和通風(fēng)。

■問(wèn)：購(gòu)房時(shí)哪些項(xiàng)目不計(jì)入商品房建筑面積？

答：不計(jì)入商品房建筑面積的項(xiàng)目包括以下部分：1、層高在2.2米以下的房屋和室內(nèi)凈高2.05米以下的地下室、半地下室；2、房屋之間無(wú)上蓋的架空通道、無(wú)柱雨篷、騎樓、過(guò)街樓的用于做街巷通行的部分；3、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、藝術(shù)裝飾、挑檐、半圓柱、垛、勒腳、臺(tái)階等；4、建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)和利用建筑物的空間安置的箱、罐等平臺(tái)；5、房屋的挑臺(tái)、天臺(tái)、天臺(tái)上的游泳池等；6、其它構(gòu)筑物，如獨(dú)立的煙囪、煙道、蓄水池、水塔等。

■問(wèn)：為什么有的《商品房購(gòu)賣(mài)合同》要簽署補(bǔ)充協(xié)議？

答：補(bǔ)充協(xié)議是購(gòu)賣(mài)雙方在使用《商品房購(gòu)賣(mài)合同》范本簽約時(shí)，對(duì)雙方各自關(guān)心的條款內(nèi)容進(jìn)行修改或增加，以明確雙方權(quán)利義務(wù)的條款或協(xié)議，當(dāng)補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容與主合同條款不一致，以補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容為準(zhǔn)。補(bǔ)充協(xié)議一般包括以下內(nèi)容：1、公攤面積誤差處理，目前北京房地產(chǎn)銷(xiāo)售計(jì)價(jià)方式主要采用套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，但不排除還有部分開(kāi)發(fā)商采用建筑面積計(jì)價(jià)的方式，這就需要購(gòu)賣(mài)雙方在補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)公攤部分面積增大如何處理作出約定。2、裝修標(biāo)準(zhǔn)，特別是精裝修的房屋，開(kāi)發(fā)商一般在合同約定所使用的裝修材料用詞多為“高端、進(jìn)口或同檔次”，這種約定不明確，雙方可以在補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)具體裝修材料的品牌、規(guī)格型號(hào)、顏色和可參考的市場(chǎng)價(jià)格等具體內(nèi)容進(jìn)行約定，避免在交付過(guò)程的糾紛。3、付款方式變更，許多購(gòu)房人在購(gòu)房款支付方式上選擇銀行按揭，購(gòu)房人在簽署《商品房購(gòu)賣(mài)合同》時(shí)，已經(jīng)支付了購(gòu)房頭付款，如果銀行貸款不能獲得批準(zhǔn)通過(guò)，應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)充協(xié)議中明確其他處理方式，如可以約定分期付款方式和期限，或選擇直接退房并約定頭付款返還的期限。4、權(quán)屬證書(shū)辦理期限，約定清楚辦理權(quán)屬證書(shū)的期限，不能按期辦理權(quán)屬證書(shū)的違約責(zé)任和違約責(zé)任的計(jì)算方式。5、保修、維修責(zé)任，房屋交付使用時(shí)，配套的設(shè)施和設(shè)備產(chǎn)品已經(jīng)安裝完畢，保修期已經(jīng)過(guò)了好幾個(gè)月，應(yīng)當(dāng)和開(kāi)發(fā)商約定保修期的起算日期和維修的時(shí)限。6、不可抗力，應(yīng)當(dāng)明確不可抗力的范圍限在法律規(guī)定的自然災(zāi)害范圍內(nèi)，不包括政府行政干預(yù)和重大社會(huì)事件，如奧運(yùn)會(huì)期間不施工造成的遲延交房不屬于不可抗力事件。7、廣告和宣傳內(nèi)容，在簽署合同的過(guò)程中，對(duì)影響購(gòu)房人購(gòu)房要求的廣告宣傳或承諾內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)以補(bǔ)充協(xié)議的方式在合同中固定下來(lái)，并約定明確的違約責(zé)任。

■問(wèn)：購(gòu)購(gòu)手續(xù)不全的商品房會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)？

答：1、取得權(quán)屬證書(shū)的期限無(wú)法確定；2、為取得權(quán)屬證書(shū)，需要支付額外費(fèi)用，如需補(bǔ)交土地出讓金；3、只能取得使用權(quán)，不能取得權(quán)屬證書(shū)，不能上市交易；4、可能被政府以違法建設(shè)強(qiáng)制拆除。

■問(wèn)：什么是住宅的“全部產(chǎn)權(quán)”和“部分產(chǎn)權(quán)”？

答：國(guó)務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》對(duì)全部產(chǎn)權(quán)和部分產(chǎn)權(quán)都做出了明確規(guī)定。全部產(chǎn)權(quán)是指按市場(chǎng)價(jià)和成本價(jià)購(gòu)購(gòu)的房屋，購(gòu)房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。部分產(chǎn)權(quán)是指職工按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)購(gòu)的公有住宅。在國(guó)家規(guī)定的住宅面積之內(nèi)，職工按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售時(shí)原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人和單位所占產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。

目前，對(duì)擁有“部分產(chǎn)權(quán)”住宅的業(yè)主，建議盡快補(bǔ)足成本價(jià)價(jià)款，轉(zhuǎn)為“全部產(chǎn)權(quán)”。

■問(wèn)：合同簽訂后，因價(jià)格變化原因可以反悔嗎？

答：商品房也是一種商品，購(gòu)賣(mài)雙方簽署合同后，沒(méi)有發(fā)生約定和法定的退房理由，任何一方違反合同約定，均需向守約方承擔(dān)違約責(zé)任。

■問(wèn)：辦理房屋購(gòu)賣(mài)合同公證，需要提交哪些資料？

答：需要提交以下資料：1、申請(qǐng)人的身份證件證明(身份證或護(hù)照)原件和復(fù)印件；2、購(gòu)、賣(mài)合同；3、所有權(quán)證原件和復(fù)印件；4、共有房屋，出賣(mài)方提交共有人同意出售的聲明；5、公證部門(mén)需要的其他資料(如評(píng)估報(bào)告等)。

■問(wèn)：小區(qū)物業(yè)管理是否有權(quán)對(duì)外來(lái)車(chē)輛收取停車(chē)費(fèi)？

答：非小區(qū)居民車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)是否收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理委員會(huì)決定，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不超過(guò)社會(huì)公共區(qū)域停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，所收取的費(fèi)用應(yīng)用于小區(qū)公共設(shè)施的維護(hù)。但是物業(yè)不得對(duì)進(jìn)入小區(qū)的救護(hù)車(chē)、消防車(chē)、郵政車(chē)、環(huán)衛(wèi)車(chē)、軍車(chē)和執(zhí)行公務(wù)的警車(chē)收費(fèi)。

■問(wèn)：哪些房產(chǎn)屬于夫(于夫博客,于夫新聞,

■問(wèn)：什么樣的房屋不能出租？

答：凡有下列情形之一的房屋不得出租：1、沒(méi)有房屋所有權(quán)合法憑證的；2、司法機(jī)關(guān)查封的；3、未取得共有權(quán)人同意的；4、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；5、屬于違法違章建設(shè)的；6、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；7、已經(jīng)設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等部門(mén)有關(guān)規(guī)定的；9、依照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得出租的其他房屋。

■問(wèn)：房屋可以向個(gè)人抵押貸款嗎？

答：個(gè)人之間的合法借貸關(guān)系受法律保護(hù)，但是使用房屋作為借貸的抵押物，房地產(chǎn)管理部門(mén)不能辦理抵押手續(xù)，所以這種個(gè)人之間使用房屋作為抵押擔(dān)保方式的借貸因不能辦理抵押登記，不能對(duì)抗第三人。如果發(fā)生法律糾紛，出借方?jīng)]有優(yōu)先受償權(quán)。

■問(wèn)：為什么不能購(gòu)購(gòu)出賣(mài)方尚未辦理權(quán)屬證書(shū)的房屋？

答：近兩年有的購(gòu)房人通過(guò)各種渠道，購(gòu)購(gòu)了尚未辦理權(quán)屬證書(shū)的房屋，因?yàn)椴荒苻k理轉(zhuǎn)移登記，后來(lái)由于市場(chǎng)的變化，房?jī)r(jià)大幅上漲，發(fā)生賣(mài)房人根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，以沒(méi)有取得權(quán)屬證書(shū)的房屋不得交易為由，起訴購(gòu)房人購(gòu)賣(mài)合同無(wú)效的案例出現(xiàn)。為了避免此類(lèi)糾紛的發(fā)生，建議購(gòu)房人盡量不要購(gòu)購(gòu)尚未取得房屋權(quán)屬證書(shū)的房屋。

　　(編輯:焦點(diǎn)佛山)

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