“外援”是假，提升名氣是真

　　有一些人總認(rèn)為外國的月亮比中國的圓，開發(fā)商利用人們的這種心理，宣傳時說公司請了“外援”，比方說是洋人設(shè)計(jì)、請了深圳的物業(yè)管理等。

　　實(shí)際上，開發(fā)商說建筑設(shè)計(jì)是美國、加拿大等國家的公司，這是不可能的。因?yàn)榘凑沼嘘P(guān)規(guī)定，外資設(shè)計(jì)單位不能單獨(dú)參與一個樓盤的建筑設(shè)計(jì)，必須和國內(nèi)的一家設(shè)計(jì)公司來共同設(shè)計(jì)。很多時候，真正做出房子設(shè)計(jì)的就是國內(nèi)公司，弄個外國名字，只是滿足購房者“外國的月亮比中國的圓”的心理。

　　物業(yè)管理也一樣，不少小區(qū)所稱的身政的物業(yè)管理，其實(shí)只是購購了這家知名物管的名號，該公司一般不會來親自服務(wù)。

　　還有另一種情況，開發(fā)商在國外或者香港、深圳注冊一家公司，然后讓這家公司負(fù)責(zé)樓盤的設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等工作。實(shí)際上呢，國外或者香港、深圳的公司是個空殼。

　　記者旁白：

　　開發(fā)商不惜冒著被查處的危險，用一些不當(dāng)?shù)姆椒ā疤嵘泵麣?，購房者可要睜大眼睛購房?p>

　　購房轎車，沒那么便宜的事

　　樓盤不好銷售時，開發(fā)商打出廣告，購某樓盤，可參加某品牌轎車一輛活動。其實(shí)，“購房車”是個美麗的陷阱，若雙方約定不明極易產(chǎn)生糾紛。

　　這個活動本身說不定就有假，開發(fā)商不會兌現(xiàn)諾言，抽中獎的是自己手下的人。即使購房者真的抽中獎了，也會有很多問題。開發(fā)商會要求頭先簽訂認(rèn)購協(xié)議，支付定金，然后簽訂“轎車具體見預(yù)售合同補(bǔ)充條款”之類的東西。

　　實(shí)際上，這個“補(bǔ)充條款”會有很多門道，諸如“所轎車車型號待定，交付地點(diǎn)由甲方指定，交付時間為甲方交房后一年內(nèi)且乙方付清全部房款、一年物業(yè)費(fèi)及車輛購置稅費(fèi)……”顯然，這很不公平，但購房者想反悔，定金在開發(fā)商的手里，想反悔都很難。

　　記者旁白：

　　購房者不要被“購房轎車”之類的活動沖昏頭腦，要對所的車以明確條款約定，如是什么名稱、規(guī)格（型號）、數(shù)量、價值，何時交付、交付地點(diǎn)、違約責(zé)任等都應(yīng)約定清楚。另外，對于這種大價值的與，較好將合同或協(xié)議進(jìn)行公證。

　　“拍腦袋”定房價

　　一個做裝飾裝潢的老板看別人做房地產(chǎn)利潤豐厚，很是羨慕，2001年，這位老板和一個做水產(chǎn)批發(fā)的朋友合伙成立了一家房地產(chǎn)公司。

　　他們開發(fā)的樓盤是2003年推出來的，那時，武漢房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀是，只要是一個地段不太偏的樓盤上市，都會有很多購房者爭相。在“皇帝女兒不愁嫁”的心理下，兩位老板十分高興，并沒有對房價進(jìn)行具體的研究，覺得樓盤價格定高一點(diǎn)都無所謂，都可以賣出去。在一個酒桌上，以前做裝飾裝潢的老板問銷售經(jīng)理定什么價格較為合適，銷售人員說平方米2600元就可以了。老板端起酒杯，有一些不高興地說：“2600？太便宜了，每平方米上浮400元?！变N售經(jīng)理覺得這個價格不合實(shí)際，恐怕難以吸引購房者，他說不要緊，3000元是個整數(shù)，好算賬。

　　很多市民來購房子都說價格定得太離譜，高出附近其它樓盤一大截。過了半個月，樓盤的銷售量沒有上去，這位老板責(zé)怪銷售經(jīng)理沒做好工作。一個月后，銷售還是不太好，老板找到銷售經(jīng)理說，出臺一些優(yōu)惠措施，讓一點(diǎn)利給購房者，然后，多收一些物業(yè)費(fèi)、開門費(fèi)、鑰匙費(fèi)等，把讓的利撈回來。沒想到，這樣竟唬了許多購房者，樓盤便宜一點(diǎn)賣出去，較后收各種費(fèi)，把“損失”都賺回來了。

　　自己的房子自己購

　　“自己的房子自己購”是抬高房價的方法之一，樓盤預(yù)售時，公司的資金非常緊張，這時候開發(fā)商購下一些相對好銷的房子，甚至整個“雪藏”幾個單元甚至一整幢樓，對開發(fā)商來說，不僅可以用微弱的利息套現(xiàn)，而且在樓盤銷售的中后期抬高房價。

　　具體操作方法是這樣的，開發(fā)商開出假的銷售單據(jù)給自己的親戚朋友，讓他們作為房屋的購購者，并把房屋的價格盡量抬高。因?yàn)殂y行放貸給個人購房的利息極低，頭付不高，每個月的還款更是有限，而只要開出發(fā)票，銀行就會把這套房屋的全款打到開發(fā)商的賬戶上。

　　樓盤做好后，開發(fā)商只要到銀行辦理一下退房手續(xù)，樓盤就又可以上市出售了。這時，樓盤配套齊全，各種功能具備，房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于剛開盤的價格。而開發(fā)商這樣既套了現(xiàn)金，方便了自己開發(fā)房子，樓盤又賣了好價錢。

　　安排“房托”購房子

　　安排“房托”購房子，就是開發(fā)商找一個“房托”，來購開發(fā)商的房子，然后進(jìn)行倒賣。當(dāng)然，這些“房托”都是自己的親戚朋友，所得的利潤都會進(jìn)開發(fā)商的腰包，即使不進(jìn)開發(fā)商的腰包，這個肥水也不會流進(jìn)外人的“田”里。

　　安排“房托”倒賣自己的房子，操作方式比較簡單，有一些開發(fā)商可以說是“玩”得非常熟絡(luò)，一套戶型比較好的房子，會安排“房托”轉(zhuǎn)手幾次，房子價格漲得離譜。

　　比如一套房子較開始18萬元起賣，“房托”購后，轉(zhuǎn)手把房子賣給另一個“房托”，這時，價格達(dá)到23萬元。這個“房托”也不會真的要房子，他會立即把房子轉(zhuǎn)賣給下一個“房托”，達(dá)到28萬元。這個“房托”如果把房子賣給真正的購房者，價格絕不會低于28萬元，有的達(dá)到30多萬元。這其中，經(jīng)“房托”操作后，房價漲了10多萬元。

　　推遲開盤好賺錢

　　中國人歷來有一個習(xí)慣，購東西喜歡跟風(fēng)湊熱鬧，一聽說哪個樓盤看房、購房的人很多，那些想購房者便躍躍欲試了。開發(fā)商正是抓住了消費(fèi)者的這種盲從心理，在營銷方式上狠狠地“玩”購房者。

　　比如漢口有一個樓盤因?yàn)槠涠ㄎ粸檫m宜白領(lǐng)居住的小戶型，去年初，開發(fā)商稱售價在3500元/平方米左右，當(dāng)時預(yù)計(jì)開盤時間是去年底，可是樓盤修建好了，竣工備案證也拿了，就是遲遲不開盤，而只是搞內(nèi)部認(rèn)購。此時，售價已經(jīng)上升到了4100元/平方米。

　　開發(fā)商拿到了預(yù)售許可證不開盤，先搞內(nèi)部認(rèn)購，這種做法并不違規(guī)。開發(fā)商的基本做法是：先不公開銷售，搞內(nèi)部認(rèn)購，過一段時間宣稱房子已經(jīng)不多了，再不登記，開盤時想購也購不到了，而且現(xiàn)在通過內(nèi)部認(rèn)購的房子價格相對較低。開盤以后，房價鐵定要漲。這樣營銷，令一些購房者趨之若騖。

　　還有的開發(fā)商為了給大家一個總是開盤的印象，明明幾個可以一次性推出的樓盤，分幾批推出，這樣的好處是，后面開盤的房子都可以提價。

　　記者旁白：

　　開發(fā)商所謂的內(nèi)部認(rèn)購，目的是套住購房者，等到開盤時，購房者有諸多不滿意不想購房，都會相當(dāng)麻煩。分批推出樓盤，其實(shí)玩的就是乘機(jī)抬高房價的把戲。

　　小紅旗的奧秘

　　每個樓盤預(yù)售時都有銷控表，銷控表是售樓處張貼的樓盤銷售進(jìn)展的信息表?？蓜e小看了這個普通的表，其實(shí)它的意味比較多。

　　購房者看中一套南北通透、臥室雙朝陽的房子，但銷控表卻會顯示該戶型的房子已經(jīng)售出。售樓小姐同時會一個勁兒向他推薦其他戶型較差的房子。

　　這其中的奧秘就出在銷控表的小紅旗上。其實(shí)，一般情況下，開盤沒幾天，或者還沒開盤，開發(fā)商就會人為地在銷控表上插上不少紅旗，以顯示樓盤銷售旺盛。其目的一是把那些比較好銷的主推經(jīng)典戶型“雪藏”，差一點(diǎn)的房源先處理掉，好的留到現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房時加價出售。二是贏利更多。開發(fā)商在開盤時，一般會把價格定得低一些，但通常是該樓盤樓層、朝向較差的一間來吸引客戶，而一旦有客戶來購房，卻是高價格了。

　　當(dāng)然，售樓小姐會根據(jù)顧客的購房意愿、可接受的價格等因素，適時運(yùn)用小紅旗戰(zhàn)術(shù)，適當(dāng)調(diào)整一些好的戶型出售。

　　記者旁白：

　　銷控表的本意是給消費(fèi)者知情權(quán)，讓他們實(shí)時掌握樓盤銷售進(jìn)展情況，以供購購抉擇參考。而有些商家卻打起了銷控表的歪算盤，實(shí)施各種“營銷戰(zhàn)術(shù)”，運(yùn)用各種“促銷手段”，名為銷控，實(shí)為操控，傳遞的是不真實(shí)的銷售信息。所以購房者事先一定要“讀懂”銷控表，以免鉆進(jìn)了開發(fā)商的圈套。

　　做廣告文案要會炒

　　開發(fā)商要求做廣告文案的頭要條件是什么？一些開發(fā)商的理論是，要臉皮厚、要敢于說假話，然后才是文憑。

　　樓盤做起來了，開發(fā)商的頭要的是炒概念。他們會說，在社會上混的哪個不炒？越炒越火、越炒越出名、越炒越來錢。很多明星沒有成名之前，不都是靠炒才出名的？一些女作家，沒有成名前靠身體寫作，也是一種炒作。

　　樓盤炒作，關(guān)鍵是要會炒，概念怎么理解？概念是虛的、是未來才有可能見到的東西。武漢很多樓盤炒歐陸風(fēng)情、炒山水社區(qū)、炒健康社區(qū)、炒名校概念，現(xiàn)在開始炒生活區(qū)，還取了個英文名，叫CBD。有了這些概念后，樓盤好銷售多了。當(dāng)然，概念不管現(xiàn)實(shí)中是不是那回事，比如，只要幾棵樹，可以說是綠色社區(qū)；小區(qū)邊有一個小湖，可以說是湖景社區(qū)。

　　有了概念做基礎(chǔ)，還要善于文字描述。講得不好聽一點(diǎn)，就是要會玩文字游戲。講樓盤距市區(qū)多遠(yuǎn)，不能說公里數(shù)，而要說需多少時辰車程。講價格要說較低多少元起，比如“每平米3800元起”。

　　做到了這些，不信購房者不會上鉤。

　　空手套“白狼”

　　一些本不是從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，或者以前是做裝飾業(yè)務(wù)的人，稍微了解了房地產(chǎn)方面的知識，知道其中的豐厚利潤，于是注冊一家房地產(chǎn)公司，然后掛著國有或合資的子來掩人耳目。還有一種現(xiàn)象，個人所有或個人承包公司，掛靠在某大型公司的名下，建設(shè)資金完全靠購房者預(yù)付的購房款完成樓盤開發(fā)。

　　危害：這樣的公司往往在后期資金不足，無法按期將房子交付使用，購房者購了這樣的房子，將會麻煩不斷。

　　對策：購房者在購房前一定要摸清開發(fā)商的背景，查明其主管部門、注冊資金及建設(shè)部門頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)資格證書等情況。

　　大打**牌、親水牌

　　一些開發(fā)商為了吸引購房者，總要打出比實(shí)際情況好上幾倍的廣告，尤其是顧客關(guān)心的地段問題，往往要把自己開發(fā)的地段說得非常優(yōu)越；說交通便利，距離武漢核心商圈僅多少多少站路，直令人心馳神往。