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房?jī)r(jià)降多少算合理 兩種方法可以估算合理程度
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 498 次
一種是P/R值(PricetoRent,房?jī)r(jià)和租金比),一般在10到15之間屬于合理范圍。
按照我本人調(diào)查上海市場(chǎng)的一手?jǐn)?shù)據(jù),上海越貴的房子租金收益率越低,越便宜的房子,租金收益率反而越高。比如說(shuō),一套50萬(wàn)的老工房,年租金大約在2.2萬(wàn)左右,而一套270萬(wàn)的新房,年租金只有約6.5萬(wàn)。按當(dāng)前房?jī)r(jià),其P/R值范圍在20-40倍之間。也就是說(shuō),低檔房?jī)r(jià)格高估1倍,高端房?jī)r(jià)格高估約1.5倍。房?jī)r(jià)在透支未來(lái)后,如果保持平穩(wěn)或穩(wěn)中有降,若干年后我們的P/R比會(huì)漸趨合理。如果租金按每年5%的比率遞增,而房?jī)r(jià)按每年5%下調(diào)的話,在5年以后,低檔房的P/R比會(huì)降到合理區(qū)間大約是14倍左右,而高端房需要經(jīng)過(guò)約10年才能將P/R值調(diào)整到15倍。換言之,上海的房?jī)r(jià)透支了未來(lái)5-10年,在P/R模型的估值方法上看,低價(jià)房下跌25%,高價(jià)房下跌40%是完全有可能,但是不是在短時(shí)間內(nèi),房?jī)r(jià)可能迎來(lái)5-10年的漫長(zhǎng)調(diào)整。
另外一種通用的估值方法是房?jī)r(jià)和收入比,也就是當(dāng)?shù)氐钠骄績(jī)r(jià)和當(dāng)?shù)鼐用竦钠骄彝ツ晔杖胫?。一般?到5之間屬于合理,而超過(guò)6就離譜了。2008年上海城市居民家庭人均可支配收入分別達(dá)到26690元,比上年增長(zhǎng)13%,按家庭雙職工計(jì)算,一個(gè)家庭人均可支配收入5.34萬(wàn)元。按上海平均房?jī)r(jià)大約為100萬(wàn)元一套估算,現(xiàn)在的房?jī)r(jià)收入比是18倍。
兩種方法的計(jì)算結(jié)果是大體相同的,即上?,F(xiàn)在的房?jī)r(jià)透支了上海居民未來(lái)5-10年的收入增長(zhǎng)。幾天前公布年報(bào)的萬(wàn)科,王石(王石博客,王石新聞,王石說(shuō)吧)用巴菲特似的預(yù)言給股東寫了一封信?!?007年的繁榮盛景確實(shí)曾經(jīng)發(fā)生,但就如構(gòu)建在沙灘之上的七寶樓臺(tái),不可能長(zhǎng)久存在”,“在我們看來(lái),市場(chǎng)的頂點(diǎn)和底部根本無(wú)法預(yù)測(cè)。較極端的購(gòu)方行為決定了市場(chǎng)的頂點(diǎn),而較極端的賣方行為決定著市場(chǎng)的底部”。
房?jī)r(jià)多少算合理?說(shuō)不清,但是一句話,購(gòu)房要和購(gòu)股一樣,要購(gòu)割肉盤,購(gòu)著割肉盤了,才是一個(gè)聰明的投資者。
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