1、房地產(chǎn)非主業(yè)的大型甚至特大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，慎入

　　由于土地在評(píng)估時(shí)采用現(xiàn)值法，許多上市公司儲(chǔ)備了非常多的土地，至于這些土地是否可以商業(yè)開發(fā)并不重要。另外，有相當(dāng)數(shù)量的上市公司為了短期粉飾業(yè)績也會(huì)大量購入不動(dòng)產(chǎn)，甚至包括許多爛尾工程，再進(jìn)行包裝后可以獲得較理想的評(píng)估現(xiàn)值。

　　這類隸屬于上市公司的開發(fā)商，缺乏真正的開發(fā)品牌內(nèi)涵，其開發(fā)的項(xiàng)目，絕大多數(shù)使用了社會(huì)分工，將房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)成了資本來運(yùn)作，所以并沒有真實(shí)再現(xiàn)房地產(chǎn)品牌的產(chǎn)品內(nèi)在要求。并且由于其主要運(yùn)用資本運(yùn)作方式來開發(fā)房地產(chǎn)，因此其外現(xiàn)的營銷與產(chǎn)品包裝容易異軍突起，購房人應(yīng)慎入。

　　這方面有點(diǎn)品牌意識(shí)的有華潤、中遠(yuǎn)、中海外等。

　　2、本地民企早年儲(chǔ)備的國有工業(yè)用地，后來因?yàn)橥恋厮山壎鴵u身成為本地大開發(fā)商，慎入

　　許多城市在早期發(fā)展經(jīng)濟(jì)的過程中，整塊整塊出讓工業(yè)用地或集體用地，這些用地伴隨城市化，有許多具備開發(fā)條件并且有些直接處于居住區(qū)，后來這些民企干脆注冊(cè)了房企從事成片住宅開發(fā)。

　　這些房企開發(fā)項(xiàng)目無意而入，是房價(jià)快速上漲幫了忙，因此他們無法用戰(zhàn)略高度來統(tǒng)治自己的資產(chǎn)。而且他們的用地都經(jīng)歷了多次變更。從管理方面看，這些民企往往為了節(jié)約成本，多使用了本單位管理干部就地轉(zhuǎn)化為開發(fā)管理層，再使用社會(huì)分工來從事項(xiàng)目開發(fā)。

　　這些房企開發(fā)的項(xiàng)目喜歡花錢玩豪華，喜歡尋求噱頭來造勢(shì)，其開發(fā)產(chǎn)品缺乏文化內(nèi)涵，也無法在幾年時(shí)間形成有內(nèi)涵的產(chǎn)品品牌。

　　3、專業(yè)品牌房企，準(zhǔn)入

　　只有象萬科、金地等專業(yè)房企，其品牌與購房人的內(nèi)在需求是吻合的。這些房企戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)層面都非常重視消費(fèi)需求的變化，也有專門機(jī)構(gòu)研究需求心理與需求特點(diǎn)，對(duì)客戶表現(xiàn)了一定程度的尊重。

　　另外，專業(yè)品牌房企的上市程序完全靠從事房地產(chǎn)運(yùn)營所產(chǎn)生的效績，所以比較真實(shí)，即使為了粉飾業(yè)績大量儲(chǔ)備用地，但其在銷售領(lǐng)域的市場(chǎng)占有率決定這些房企能夠長期保留在陣營當(dāng)中。

　　還有就是這些專業(yè)上市房企能夠從服務(wù)鏈方面進(jìn)行管理，即有品牌服務(wù)，能夠保值物業(yè)后續(xù)價(jià)值提升。

　　4、本地國有房企，準(zhǔn)入

　　很簡單，本地國有房企能夠從政府手中低價(jià)儲(chǔ)備開發(fā)用地，大量使用了是薄利多銷的策略。

　　另外，本地國有大房企不會(huì)完全以利潤為主導(dǎo)，還承擔(dān)著政府公共保障與市政建設(shè)的部分任務(wù)，而其利潤來源也不完全依賴房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。

　　5、非上市房企中的先鋒企業(yè)，準(zhǔn)入

　　也有相當(dāng)多非上市房企，它們當(dāng)中的一些先鋒企業(yè)，專注于產(chǎn)品研究與產(chǎn)品品牌打造，經(jīng)歷一段時(shí)間的歷練，成為本地或區(qū)域先鋒房企。

　　這類房企完全是打出來的，因此其品牌的含金量比較充足。

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