一方在結(jié)婚前全部出資購(gòu)購(gòu)的房產(chǎn)，離婚時(shí)如何分割？

　　我國(guó)婚姻法第18 條規(guī)定：一方的婚前財(cái)產(chǎn)是個(gè)人財(cái)產(chǎn)；同時(shí)，較高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問題的解釋（一）第十九條規(guī)定：婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方的所有的財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但當(dāng)事人另有約定的除外。

　　按司法解釋，這樣的財(cái)產(chǎn)“不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。”由于我國(guó)以前曾有司法解釋規(guī)定夫妻個(gè)人的財(cái)產(chǎn)在經(jīng)過一段時(shí)間后可轉(zhuǎn)化為共同財(cái)產(chǎn)，所以，很多人到現(xiàn)在還會(huì)有這樣的意識(shí)，但這樣的規(guī)定現(xiàn)在已經(jīng)廢止。因此無論夫妻共同生活多長(zhǎng)時(shí)間，婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)都不會(huì)轉(zhuǎn)化為共同財(cái)產(chǎn)。

　　[案例一]:云南曲靖的周某（男方）曾經(jīng)是昆明某上市公司的中層專業(yè)。2002年，在昆明某小區(qū)一次性付款購(gòu)購(gòu)了一套商品房；2008年2 月14 日，他與經(jīng)人介紹剛認(rèn)識(shí)不久的姑娘刀某登記結(jié)婚。2008 年9 月，女方提出離婚，男方也同意，但就房產(chǎn)問題沒有達(dá)成一致意見，于是訴至法院。后法院經(jīng)過審理，認(rèn)定此房產(chǎn)是男方周某的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，在離婚訴訟中不予進(jìn)行分割，僅對(duì)夫妻雙方共同生活期間的其他共同財(cái)產(chǎn)依法進(jìn)行了分割。

　　貸款購(gòu)購(gòu)的房產(chǎn)，離婚時(shí)如何分割?

　　這樣的案件有很多，但卻又不盡相同，主要有這樣幾種情況：

　　種情況：夫妻一方是產(chǎn)權(quán)人，且是婚后購(gòu)購(gòu)了或是接受予或其他方式獲得，有房屋所有權(quán)證，且與他人無產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議，包括與當(dāng)事人的其他家庭成員亦無產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議，即不存在就房產(chǎn)產(chǎn)生的未清償銀行貸款。

　　另一種情況值得注意：有些房產(chǎn)，雖有產(chǎn)權(quán)證，有證據(jù)證明是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但是存在貸款未還清的情況，應(yīng)該講這樣的房產(chǎn)沒有全部的產(chǎn)權(quán)，如果離婚，分割起來很有特點(diǎn)。

　　[案例二]：小黃和小陸系大學(xué)同學(xué)，并在大三時(shí)候確定了戀愛關(guān)系。二人畢業(yè)后均選擇了在昆明工作，并于2006 年登記結(jié)婚?；楹?，二人頭付10 萬元并貸款30 萬元，在昆明某小區(qū)購(gòu)購(gòu)了一套商品房。2008 年，二人協(xié)商離婚，但對(duì)房產(chǎn)分割問題無法達(dá)成一致意見。此時(shí)，他們的還款已達(dá)到5 萬元，其中還本金是3 萬元、利息2 萬元。雙方離婚房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為50 萬元。這樣的房產(chǎn)怎么樣來分割呢？應(yīng)該就此房產(chǎn)現(xiàn)價(jià)值減去存在的債務(wù)（貸款）再分割，即現(xiàn)價(jià)值50 萬元－未還貸款（總貸款30 萬元－已經(jīng)還貸款本金3 萬元）即：50－27＝23 萬元，這個(gè)價(jià)值基礎(chǔ)上，雙方可以協(xié)商、競(jìng)價(jià)、拍賣、作價(jià)、鑒定（評(píng)估）、變賣。

　　第三種情況。夫妻在婚后購(gòu)購(gòu)一房產(chǎn)，但由于當(dāng)時(shí)家庭經(jīng)濟(jì)條件不是很好，購(gòu)購(gòu)時(shí)與男方的另一親屬共同購(gòu)購(gòu)，產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方與這個(gè)親屬共同共有。

　　這樣的房產(chǎn)雖是夫妻一方或雙方名下的房產(chǎn)，但涉及到夫妻之外其他家庭成員的利益，即這一房產(chǎn)是家庭共同財(cái)產(chǎn)，這種情況下，就不是離婚案件可解決的問題了。應(yīng)當(dāng)按照《關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)分割問題的若干具體意見》第20 條規(guī)定來進(jìn)行處理。該條規(guī)定：“ 離婚時(shí)夫妻共同財(cái)產(chǎn)未從家庭共同財(cái)產(chǎn)中析出，一方要求析產(chǎn)的，可先就離婚和已查清的財(cái)產(chǎn)問題進(jìn)行處理，對(duì)一時(shí)確實(shí)難以查清的財(cái)產(chǎn)的分割問題可告知當(dāng)事人另案處理；或者中止離婚訴訟，待析產(chǎn)案件審結(jié)后再恢復(fù)離婚訴訟?！?p>　　第三種情況，這是目前實(shí)踐中遇到比較多的問題。

　　[案例三]：魏先生在婚前以個(gè)人名義，頭付15 萬并貸款30 萬與開發(fā)商簽訂合同購(gòu)購(gòu)某小區(qū)商品房一套。后魏先生與羅女士結(jié)婚，婚后也一直按期還款。共同生活了兩年，女方訴訟離婚，房產(chǎn)分割問題也在訴訟中產(chǎn)生爭(zhēng)議。

　　按照我國(guó)婚姻法第17條的規(guī)定：在婚后夫妻雙方的收入肯定為共同收入，如果將此收入用于還房產(chǎn)的貸款，肯定應(yīng)該視為用夫妻共同財(cái)產(chǎn)來還款。

　　這一案件中，按婚姻法第18 條規(guī)定：此房產(chǎn)則屬于男方在婚前購(gòu)購(gòu)，肯定應(yīng)該屬于男方魏先生的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，這是肯定的。因此，在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，該房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)為個(gè)人債務(wù)，對(duì)已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠?，?yīng)當(dāng)予以返還。如魏先生在婚后還款額是8萬元，則視為夫妻雙方共同還款，離婚時(shí)應(yīng)該給其妻子4 萬元的補(bǔ)償。

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