如果這個(gè)時(shí)候消費(fèi)盲目跟進(jìn)，只會(huì)為開(kāi)發(fā)商做嫁衣。

　　一，小陽(yáng)春確實(shí)存在，但是小陽(yáng)春并無(wú)足夠理由與持續(xù)回暖銜接，更無(wú)法與供求決定房?jī)r(jià)相銜接

　　小陽(yáng)春，實(shí)際是指年初至三月底這段時(shí)間，因?yàn)楸磺艚麜r(shí)間過(guò)長(zhǎng)沉淀了相當(dāng)數(shù)量的剛性需求，尤其是年輕人的置業(yè)需求，在他們的眼中，月租是貼錢(qián)，月供是掙錢(qián)，因此二手市場(chǎng)的利好頻頻釋放，房源的可選擇性強(qiáng)，即購(gòu)即住，無(wú)裝修支出，談價(jià)較為容易，辦事效率適當(dāng)提高，而且房源的伸縮性比較強(qiáng)，選擇余地大，小陽(yáng)春實(shí)際有相當(dāng)數(shù)量靠二手房放量，而在新房市場(chǎng)，主要是基于市場(chǎng)定位調(diào)整的緊湊優(yōu)質(zhì)戶型在放量支撐，中大戶型依然缺乏消費(fèi)支持。

　　認(rèn)識(shí)到小陽(yáng)春成交結(jié)構(gòu)，我們就有理由看到，小陽(yáng)春是不可能自動(dòng)續(xù)期的，緊跟的消費(fèi)包括三塊，改善型消費(fèi)、投資型消費(fèi)、換代消費(fèi)以及部分頭次置業(yè)剛需，這個(gè)時(shí)候，通過(guò)房?jī)r(jià)調(diào)整為前三個(gè)部分的主流消費(fèi)提供信心才是開(kāi)發(fā)商應(yīng)該做的，事實(shí)上，伴隨退房，許多開(kāi)發(fā)商依據(jù)供求關(guān)系進(jìn)行了調(diào)高售價(jià)，此舉無(wú)疑削減了擬入的改善型、投資型、換代型消費(fèi)，并且抑止了尚在觀望途中的頭次置業(yè)剛需。

　　二，剛需是一碼事，剛需釋放又是一碼事

　　如果把時(shí)間分割，三月底劃著真實(shí)的小陽(yáng)春，四月至現(xiàn)在為一個(gè)階段，姑且認(rèn)為是后小陽(yáng)春階段，那么，從市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)情況看，除上海在四月初短暫沉寂后繼續(xù)放量，量?jī)r(jià)齊漲，維持至今，深圳在房?jī)r(jià)持續(xù)下行的態(tài)勢(shì)下成交持續(xù)回暖外，其他城市，尤其是北京，基于三月的峰值，實(shí)際二手房成交下降15-20%，新房成交下滑兩成，但成交價(jià)上漲了，尤其是局部區(qū)域，體現(xiàn)較為明顯的是主力城區(qū)的回漲，四環(huán)以內(nèi)基本回漲到2008年大幅降價(jià)前的水平，離2007峰值水平尚有三四千的距離，而二手房，因?yàn)榉啃涂蛇x擇程度高，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，交通軌道附近二手房?jī)r(jià)實(shí)際高于新房成交價(jià)。

　　剛需，是指一個(gè)統(tǒng)一的范圍，具備需求意向與購(gòu)購(gòu)力，側(cè)重單身的那類(lèi)需求，他們或遲或早都會(huì)購(gòu)房。而剛需釋放，意味著這部分需求進(jìn)入到現(xiàn)實(shí)消費(fèi)，明顯地，后者的量只是前者的一部分。支持小陽(yáng)春的只是放量部分，一是剛需釋放有量的限制，二來(lái)是部分剛需會(huì)選擇更進(jìn)一步的觀望，此時(shí)開(kāi)發(fā)商調(diào)高價(jià)格無(wú)異于自殺。必須明確，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象明顯，流動(dòng)性加強(qiáng)，資產(chǎn)正在向上估值的通道，投資功能正在復(fù)蘇，這個(gè)時(shí)候市場(chǎng)的信心主要通過(guò)價(jià)格趨勢(shì)來(lái)樹(shù)立。

　　三，支撐量?jī)r(jià)齊漲的力量主要是改善型需求與投資性消費(fèi)，開(kāi)發(fā)商誤讀了小陽(yáng)春

　　我們無(wú)論從黃金時(shí)間看樓市，還是現(xiàn)實(shí)看眼前的樓市，能夠在供求決定價(jià)格并保持價(jià)格穩(wěn)定上行的力量，主要是改善型需求與投資性消費(fèi)，完全價(jià)格型的客戶，無(wú)法助漲房?jī)r(jià)，所謂購(gòu)漲不購(gòu)跌，更多適用于一個(gè)具備投機(jī)投資價(jià)值的正常市場(chǎng)，顯然，現(xiàn)在依然是政策市。

　　開(kāi)發(fā)商誤讀之處在于，用市場(chǎng)的理論，如供求理論，如競(jìng)爭(zhēng)理論，如博弈理論，來(lái)認(rèn)識(shí)小陽(yáng)春，事實(shí)上，投機(jī)的嚴(yán)禁，投資的軟禁，占去了后市的主流消費(fèi)，而被囚禁的這部分也沒(méi)有必要完全通過(guò)小陽(yáng)春后的市場(chǎng)來(lái)過(guò)急實(shí)現(xiàn)，筆者曾提示，小陽(yáng)春后有一波弱市，沒(méi)有幾個(gè)人聽(tīng)進(jìn)去了。

　　四，政策的杠桿作用始終向大開(kāi)發(fā)商傾斜，中小開(kāi)發(fā)商應(yīng)廢止跟風(fēng)漲價(jià)惜售

　　接著上題，正因?yàn)槭钦呤?，所以政策的作用力不是普惠而是存在杠桿效應(yīng)。比如融資，大開(kāi)發(fā)商很容易從銀行獲得授信，因?yàn)樗麄儾粌H有品牌，還有存量房，更可行的存量地資源。

　　因此，大開(kāi)發(fā)商可以玩玩市場(chǎng)，或漲或惜售，或通過(guò)信息博弈讓消費(fèi)者跟漲購(gòu)入，但這并不是市場(chǎng)的普遍現(xiàn)象，對(duì)于中小開(kāi)發(fā)商而言，走量才是關(guān)鍵，如何走量，進(jìn)一步降價(jià)，快速轉(zhuǎn)換現(xiàn)金，這是王道。

　　五，政策拐點(diǎn)已至，刺激投資實(shí)際作用在于通過(guò)市場(chǎng)達(dá)到調(diào)整房?jī)r(jià)，盤(pán)活存量目標(biāo)

　　經(jīng)濟(jì)整體的向好，流動(dòng)性增強(qiáng)，但畢竟一季度的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，主要靠的是消費(fèi)拉動(dòng)，投資拉動(dòng)居次，外貿(mào)拖后，現(xiàn)在刺激投資成為政策的。

　　刺激投資，包括松綁資本自有率，包括信貸擴(kuò)張，還包括可能的基金入市，但這些宏觀上的政策，利好點(diǎn)在投資，更激進(jìn)點(diǎn)，在上市房企與大房企，地產(chǎn)股才是受益較多的。此種境遇下，決策層將政策轉(zhuǎn)移到投資領(lǐng)域，一箭雙雕，一是刺激土地市場(chǎng)與市場(chǎng)供應(yīng)，二是刺激房?jī)r(jià)的調(diào)整，讓中小開(kāi)發(fā)商也看到希望，但前提肯定是快速出貨，如果中小開(kāi)發(fā)商不能盤(pán)存，政策對(duì)他們來(lái)說(shuō)沒(méi)有多大實(shí)質(zhì)意義。

　　六，有些泡沫可消除，有些泡沫是死的，請(qǐng)不要幼稚地一視同仁。

　　房地產(chǎn)的區(qū)域性特明顯，因此有些城市的泡沫可消除，有些城市的泡沫是不可消除，取決于整體上的供求結(jié)構(gòu)，以及這個(gè)城市吸納能力，有些城市供過(guò)于求很多了，而且這個(gè)城市只能在本地人口當(dāng)中尋求消化，自然這類(lèi)泡沫是很難消除的。

　　即使是大城市，明星城市，由于投資消費(fèi)被抑制，所以短期也無(wú)法快速消除泡沫，房?jī)r(jià)的過(guò)大幅度的波動(dòng)都有百害無(wú)一利。慎思！

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